Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 450.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Zweifamilienhaus mit zwei Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 28.02.2025 im Rahmen eines Ortstermins teilweise besichtigt. Aufgrund starker Verwilderung des Gartens konnten die Süd- und Westfassaden sowie die Terrassen nicht eingesehen werden. Im gesamten Haus war kein Strom vorhanden, was die Begutachtung insbesondere im Untergeschoss erschwerte. Die Bewertung basiert auf einer Kombination aus Teilbesichtigung und vorliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das Gebäude wurde 1980 in Massivbauweise auf einem ebenen, rechteckigen Grundstück errichtet und präsentiert sich als zweigeschossiges Zweifamilienhaus mit Unterkellerung und ausgebautem Dachgeschoss. Das Erscheinungsbild zur Straße ist eingeschossig, das Dach ein Satteldach. Im Erdgeschoss und Dachgeschoss befinden sich jeweils eigenständige 3-Zimmer-Wohnungen mit separaten Außenbereichen: Die EG-Wohnung verfügt über zwei nach Süden und Westen ausgerichtete Gartenterrassen, die Wohnung im DG über einen Südbalkon. Zum Haus gehören zwei Einzelgaragen in Fertigbauweise mit Flachdach.

Die gesamte Außenanlage einschließlich Terrassen ist verwildert und sanierungsbedürftig. Die Gartenwege, Zugänge, Zäune und die Garagen zeigen deutliche Abnutzungs- und Feuchtigkeitsspuren; auf den Flachdächern der Garagen bestehen Undichtigkeiten und Korrosionsschäden an den Toren. Die Wohnungsgrundrisse sind funktional und zweckmäßig. Die Belichtung wird als gut bewertet, insbesondere in den oberen Stockwerken. Aufgrund des Leerstands und des baulichen Zustands bestehen Baumängel sowie ein erheblicher Instandhaltungsrückstau.

Weitere Gebäude

Zwei Einzelgaragen in Fertigbauweise (Flachdach), raumseitig mit Feuchtigkeitsschäden und defekten Dächern. Ein nicht genehmigter Holzanbau an der Garagenrückseite stellt einen "Schwarzbau" dar und wurde in der Verkehrswertermittlung nicht berücksichtigt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt ungenutzt und stand seit ca. 8–10 Jahren leer.

• Dachdachform: Satteldach, ohne energetische Modernisierung, oberste Geschossdecke nicht gedämmt

• Heizung: Ölzentralheizung (BJ 1996, ca. 21 kW), Wärmeverteilung über Heizkörperflächen; 2 Innentanks mit je ca. 2.500 l Volumen; keine aktuelle Funktionsprüfung

• Elektroinstallation: Ursprünglich mit Dachständer, moderner Erdkabelanschluss installiert; Sicherungskasten im Flur EG, Ausstattungsstandard baujahrtypisch

• Böden: EG überwiegend Fliesen, Mosaikparkett, abgängiger Teppichboden; DG Laminat (Wellenbildung durch Feuchtigkeit/kältebedingten Schaden), PVC und Fliesen, alle Beläge zu erneuern

• Fenster: Holzisolierglasfenster (baujahrtypisch, stark verwittert, teilweise nicht mehr winddicht), ein elektrisch bedienbares Dachflächenfenster mit Rollladen, Außentüren ebenfalls abgängig, Erneuerung erforderlich

• Sanitärausstattung: Bauteile größtenteils baujahrtypisch; Bad und Gäste-WC jeweils mit Handwaschbecken, WC, Badewanne, teils Dusche ohne Abtrennung, Fliesenbeläge raumhoch, naturbelüftet; zentrale Warmwasserversorgung

Althengstett, Ortsteil Neuhengstett (ca. 1.768 Einwohner, Landkreis Calw, Baden-Württemberg):

Das Grundstück befindet sich im Südteil eines ruhigen Wohngebiets von Neuhengstett, einer zum Gemeindegebiet Althengstett gehörenden Ortschaft im Nordschwarzwald. Die Lage ist durch Wohnbebauung mit überwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern geprägt.

Infrastruktur:
Im Ortsteil Neuhengstett sind Kindergarten und Grundschule vorhanden, Realschule im Hauptort Althengstett, alle weiteren Schulen in Calw. Einrichtungen des täglichen Bedarfs sind eingeschränkt vorhanden (Althengstett/Calw für größeren Bedarf). Ärzte, ÖPNV (Buslinienanbindung) sind vorhanden. Die Hauptverkehrsanbindung erfolgt über die B295 und zwei Kreisstraßen.

Grundstück:
Größe ca. 936 m², Zuschnitt rechteckig (ca. 31,5 m x 29 m), nahezu ebene Lage. Der Garten ist extrem verwildert, dichtes Dornengestrüpp bis an die Außenwände, starker Sanierungsbedarf aller Außenanlagen. Umzäunung durch Jägerzaun, eine Begrenzung durch die Friedhofsmauer im Westen (ohne genaue Grenzvermessung).