Zwangsversteigerung zwei Wohnungen und unbebaute Grundstücke

Lfd. Nr. 1 - Wohnung im EG - Verkehrswert: 60.000,00 €
Lfd. Nr. 2 - Wohnung im OG - Verkehrswert: 110.000,00 €
Lfd. Nr. 3 - unbebautes trapezförmiges Grundstück (Flurstück 251/2) - Verkehrswert: 7.000,00 €
Lfd. Nr. 4 - unbebautes fast trapezförmiges Grundstück (Flurstück 252/1) - Verkehrswert: 4.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Wohnung Nr. 1 im EG, die Wohnung Nr. 2 im OG in einem Zweifamilienhaus sowie zwei unbebaute Grundstücke.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen zweier Ortstermine besichtigt. Zunächst wurde am 10.02.2025 eine Außenbesichtigung durchgeführt, am 10.03.2025 konnten sämtliche Räume im Inneren inspiziert werden. Grundlage der Bewertung sind neben der Besichtigung auch Bauunterlagen und behördliche Auskünfte.

Wohnung Nr. 1 (Erdgeschoss)

Die Wohnung Nr. 1 befindet sich im Erdgeschoss und umfasst eine Wohnfläche von ca. 56 m². Sie besteht aus drei Zimmern, Küche, innenliegendem Bad und Kellerraum im Untergeschoss. Die Grundrissgestaltung ist einfach, die Räume sind funktional geschnitten und erhalten mittelmäßige Tagesbelichtung, da die Fensterflächen baualterstypisch eher klein sind. Die Fenster wurden in den 2010er Jahren durch Isolierglasfenster mit Kunststoffrahmen ersetzt. Das Badezimmer wurde ebenfalls in den 2010er Jahren erneuert. Die Wohnung ist überwiegend modernisiert, wobei die Ausführung teilweise mangelhaft ist (z. B. Putzrisse, mangelhafte Raumentlüftung im Bad). Die Boden- sowie Wand- und Deckenbeläge sind von durchschnittlicher Qualität, jedoch abgenutzt. Die Einbauküche wird aufgrund regionaler Üblichkeiten nicht bewertet. Allgemein ist der Zustand der Wohnung befriedigend.

Wohnung Nr. 2 (Obergeschoss, Wohnungseigentum)

Beschreibung der Wohnung

Wohnung Nr. 2 befindet sich im Obergeschoss und umfasst ca. 137 m² Wohnfläche. Sie verfügt über mehrere Zimmer, Küche, Bad, separates WC, Abstellraum im Keller sowie eine nicht ausgebaute Bühne (Dachgeschoss). Die Raumaufteilung ist funktional, jedoch teilweise überaltert. Die Belichtung ist durch kleinere Fensterflächen durchschnittlich und eher nach Norden orientiert. Die Fenster sind doppelt verglast im Holzrahmen (1983), die Dachflächenfenster im DG sind neuer. Das Bad und WC sind überaltert, überwiegend aus den 1980er und 1990er Jahren, teilweise renovierungsbedürftig. Ein Wasserschaden ist dokumentiert; im EG-Bereich der Wohnung besteht Rohbauzustand. Die Bodenbeläge sind abgenutzt, einzelne Bereiche beschädigt. Die Ausstattung ist einfach. Ein Holzofen ist vorhanden. Die Wohnung hat einen Balkon. Der Zustand ist altersgemäß mit deutlichem Modernisierungsbedarf und Unterhaltungsstau.

Beschreibung Gebäude (gemeinschaftliches Eigentum)

Das Gebäude ist ein zweigeschossiges, teilunterkellertes, freistehendes Zweifamilienhaus mit nicht ausgebautem Dachgeschoss, errichtet 1911. 1955 erfolgte ein Ausbau des Obergeschosses, 1993 wurde eine Öl-Zentralheizung eingebaut, in den 2010er Jahren Fenster im EG, Haustüren, das Dach (inkl. Dämmung), Fassade und das Bad im EG modernisiert. Die Außenwände sind massiv, die Geschossdecken teils massiv, teils als Holzbalkendecke ausgeführt. Das Dach ist als Satteldach mit Ziegeldeckung gestaltet und wärmegedämmt. Das Gebäude weist verschiedene alters- und nutzungsbedingte Mängel auf (z. B. Feuchtigkeitsschäden, beschädigte Treppen, Schwächen bei Wärmedämmung/Schallschutz). Die Belichtung/Besonnung ist im EG durchschnittlich. Ein Keller ist vorhanden, das Dachgeschoss ist ausbaufähig. Der Zustand insgesamt ist befriedigend bei Modernisierungsbedarf und Instandhaltungsstau. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz.

Grundstücke (Flurstücke Nr. 251/2 & 252/1)

Die beiden unbebauten Grundstücke Flurstück Nr. 251/2 (70 m²) und Flurstück Nr. 252/1 (42 m²) sind baureifes Land, werden aktuell als Stellplätze genutzt und gehören zur wirtschaftlichen Einheit der Immobilie. Die Zuschnitte sind trapezförmig bis unregelmäßig, die Grundstücke sind eben, ohne bewussten Bewuchs oder besondere Ausstattung. Es liegen keine Altlasten oder Baulasten vor.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Burladingen (ca. 12.169 Einwohner, Zollernalbkreis, Baden-Württemberg)

Das Objekt befindet sich in einem typischen Wohn- und Peripheriebereich Randlage einer Kleinstadt. Die Umgebung ist durch meist 1- bis 2-Familienhäuser geprägt, die Bebauung ist im Straßenabschnitt nicht homogen. Das Grundstück liegt an einer Wohn- und Geschäftsstraße mit Anliegerverkehr, voll erschlossen, jedoch ohne Gehwege. Beeinträchtigungen bestehen nicht. Kein Naturschutzgebiet/Biotop erwähnt.

Infrastruktur: Gute Nahversorgung mit Allgemeinarzt, Zahnarzt und Apotheke im Umkreis von 300 m, Kindergarten und Grundschule in 200–500 m Distanz, Realschule, Hauptschule und Gymnasium in 3–9 km Entfernung, Bahnhof ca. 300 m entfernt; Bushaltestelle 100 m, Autobahnanschluss ca. 31 km, Flughafen Stuttgart ca. 45 km. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf sind gut erreichbar.

Grundstück: Im Wesentlichen ebene Topografie, unregelmäßig bis trapezförmig geschnitten, Grundstücksgrößen 177 m² (bebaut, als wirtschaftliche Einheit mit 1/2 MEA pro Wohnung anerkannt), 70 m² und 42 m² (unbebaut, als Stellplätze genutzt). Kein expliziter Bewuchs oder besondere Bepflanzung. Keine Altlasten, keine Baulasten.