Zwangsversteigerung zwei Einfamilienhäuser

Lfd. Nr. 1: Einfamilienhaus mit Garagengebäude mit ca. 120 m² Wohnfläche und ca. 64 m² Nutzfläche - Verkehrswert: 220.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Einfamilienhaus mit ca. 103,36 m² Wohnfläche und ca. 53,40 m² Nutzfläche - Verkehrswert: 180.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um zwei Einfamilienhäuser, davon eines mit Garagengebäude. Die Objekte sind vermutlich eigengenutzt bzw. vermietet und mit Abstandsflächenbaulasten belastet.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 03.02.2026 ausschließlich von außen besichtigt, da kein Zugang zu den Gebäuden ermöglicht wurde. Die Bewertung beruht deshalb ergänzend auf Bauakten, Grundrissen, Genehmigungen, Auskünften öffentlicher Stellen und den bei der Außenbesichtigung feststellbaren Merkmalen beider Objekte.

Gebäude

Im Vordergrund der Versteigerung stehen zwei auf getrennten Flurstücken befindliche, jeweils einseitig angebaute Einfamilienhäuser aus ursprünglich ca. 1911 in Massivbauweise. Das werthaltigere Objekt ist das Einfamilienhaus auf Flurstück 39 mit separatem Garagengebäude, 559 m² Grundstücksfläche, rund 120,20 m² Wohnfläche in Erd- und Dachgeschoss sowie rund 63,65 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Das zweite Einfamilienhaus auf Flurstück 39/1 verfügt über 266 m² Grundstücksfläche, rund 103,36 m² Wohnfläche sowie rund 53,40 m² Nutzfläche im Untergeschoss. Beide Gebäude sind unterkellert, besitzen ein Erdgeschoss und ein ausgebautes Dachgeschoss; Genehmigungen liegen u. a. für den ursprünglichen Bau, den Dachgeschossausbau von 1956 und Stellplätze aus 1990 vor.

Die Grundrissgestaltung beider Häuser ist baujahrestypisch. Im Haus auf Flurstück 39 umfasst das Untergeschoss Flur, Heizungsraum, Waschraum, Hobbyraum und drei Kellerräume. Im Erdgeschoss sind Diele, WC, drei Zimmer, Bad, Küche, Terrasse und Abstellraum angeordnet; im Dachgeschoss Diele, WC, drei Zimmer, Bad, Küche, Loggia, Balkon und Abstellraum. Das Haus auf Flurstück 39/1 weist laut Unterlagen im Untergeschoss Gewölbekeller, Waschraum und Kellerraum auf; im Erd- und Dachgeschoss jeweils Diele, WC, drei Zimmer, Bad und Küche. Dort sind die Ebenen gemäß Grundriss nicht abgeschlossen, weshalb die Bewertung als Einfamilienhaus erfolgte.

Belichtung und Besonnung erscheinen aufgrund der üblichen Fensteranordnung und der oberirdischen Wohngeschosse insgesamt durchschnittlich. Beim größeren Objekt erhöhen Terrasse, Loggia und Balkon die Nutzbarkeit. Beide Gebäude zeigen nach äußerem Eindruck eine einfache, überwiegend baujahrestypische Konzeption mit leicht unterdurchschnittlichem baulichem Zustand. Außen erkennbar sind altersbedingte Abnutzungsspuren insbesondere an Fassade und Holzfenstern; weitergehende Aussagen zum Innenzustand, zu Modernisierungen, zu verdeckten Mängeln oder zum konkreten Instandhaltungsstau waren wegen der fehlenden Innenbesichtigung nicht möglich. Denkmalschutz besteht für keines der beiden Wohngebäude.

weitere Gebäude

Zum Objekt auf Flurstück 39 gehört ein separates Garagengebäude mit drei Pkw-Stellplätzen, errichtet gemäß Sachwertermittlung ca. 1992 berücksichtigt. Es ist funktional konzipiert, unbeheizt und mit einfachem Ausstattungsstandard angesetzt; ein Garagentor war nach Außenbesichtigung teilweise beschädigt bzw. defekt, wurde jedoch als geringfügig eingestuft.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus auf Flurstück 39 nach äußerem Eindruck eigengenutzt; für das Einfamilienhaus auf Flurstück 39/1 ergab sich nach äußerem Eindruck eine Vermietung. Gesicherte Angaben aus Innenbesichtigung oder Mietunterlagen lagen nicht vor.

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Die Objekte liegen in Bad Herrenalb, Ortsteil Bernbach, mit rund 7.700 Einwohnern im Landkreis Calw, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist zentral innerhalb eines Wohngebiets. Die Nachbarschaft ist überwiegend durch Ein- und Zweifamilienhäuser in offener Bauweise geprägt. Die Häuser liegen an der öffentlichen, asphaltierten Straße Hardtgässle; beim Objekt Flurstück 39/1 besteht zudem eine Ecklage zur südlich verlaufenden Althofstraße. Zum Besichtigungszeitpunkt wurden keine besonderen Immissionen festgestellt; die Wohnlage wurde jeweils als durchschnittlich eingeschätzt.

Das Gemeindeteilzentrum mit Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs befindet sich in kurzer Entfernung. In Bad Herrenalb ist eine Grundschule vorhanden; weiterführende Schulen liegen in Pforzheim und Karlsruhe. Eine Bushaltestelle befindet sich in etwa 100 m Entfernung, die nächste S- und Regionalbahnhaltestelle in rund 9 km. Die Anbindung an den Individualverkehr erfolgt u. a. über die Bundesstraße B462 sowie die Autobahn A5.

Die Grundstücke sind über öffentliches Straßenland erschlossen. Flurstück 39/1 ist 266 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten, etwa 14 m tief, etwa 29 m breit, Eckgrundstück und nach Süden abfallend. Flurstück 39 ist 559 m² groß, ebenfalls unregelmäßig zugeschnitten, etwa 27 m tief, etwa 12 m breit und nach Süden leicht abfallend. Beide Grundstücke sind mit Zuwegungen, befestigten Flächen, Grünanteilen und Bewuchs versehen; die Außenanlagen wirkten ungepflegt. Planungsrechtlich liegen beide im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB, sind baureifes Land und jeweils vollständig ausgenutzt.