Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Nebenräumen und Garage/Lagerhalle

Verkehrswert: 650.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Nebenräumen sowie Garage/Lagerhalle, angebauten Unterständen, Bauland und landwirtschaftlichem Grünlandanteil.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 01.07.2026 äußerlich und innerlich besichtigt. Die Bewertung basiert auf der Ortsbesichtigung sowie auf vorgelegten Unterlagen und vorhandenen Baugesuchs- und Planunterlagen; Maß-, Funktions- und zerstörende Prüfungen erfolgten nicht.

Gebäude

Das Gebäude ist ein ursprünglich 1951 errichtetes Sägewerksgebäude in Massivbauweise, das 1982 zu einer Metzgerei umgebaut und 1993 zu einem Wohnhaus mit großen Nebenräumen umgenutzt wurde. Es handelt sich um ein teilunterkellertes, eingeschossiges Gebäude mit nicht ausgebautem Satteldach. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 560 m². Im Erdgeschoss bestehen ca. 255 m² Wohnfläche sowie ca. 10 m² Nutzfläche; im Untergeschoss kommen ca. 160 m² Nutzfläche hinzu. Die gesamte Wohn- und Nutzfläche ohne Dachgeschoss beträgt damit ca. 425 m².

Die Wohnung nutzt das gesamte Erdgeschoss eines stark individuell geprägten Baukörpers. Vorhanden sind unter anderem eine tiefer liegende Eingangsdiele mit Treppe ins Untergeschoss und kurzem Treppenaufgang zum großen Hobbyraum, ein südliches Zimmer, Heizungsraum, ein großer winkelförmiger ehemaliger Metzgereiraum, östliches Schlafzimmer, Vorraum mit Außentür, Dusche/WC, Kühlraum, innenliegende Küche als Durchgangsraum, Esszimmer, Wohnzimmer, innenliegendes Bad, westliches Schlafzimmer, Hauswirtschaftsraum sowie ein ehemaliger Mitarbeiter-Sanitärbereich. Im Untergeschoss befinden sich ein großer Flur, ein alter Sägemehlraum mit drei Räucherkammern und ein großer Lager-/Kellerraum mit Ausgang zur Kelleraußentreppe.

Die Grundrissgestaltung ist durch die gewerbliche Vornutzung geprägt: viele innenliegende Durchgangsräume, große Nebenflächen und keine klare Trennung von Wohn- und Schlafbereichen. Die Belichtung ist aus allen Himmelsrichtungen vorhanden; durch die Gebäudeform und mehrere innenliegende Räume ist die Wohnqualität jedoch atypisch. Das Dachgeschoss ist nur über eine steile Außentreppe im Osten und eine Falltür erreichbar. Wegen der Holzkonstruktion mit quer verlaufenden Streben und mittigem Zugstab ist es nur schwer ausbaubar. Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude unbewohnt, teilweise aber noch mit Mobiliar ausgestattet. Sichtbar waren lose und brüchige Fliesen im ehemaligen Sägemehlraum sowie außen verblichene Kunststofffensterrahmen. Ein Denkmalschutz ist nicht erwähnt.

Weitere Gebäude

Hinter dem Wohnhaus steht eine eingeschossige, nicht unterkellerte Garagen-/Lagerhalle aus ca. 2002 mit ca. 102 m² Bruttogrundfläche und ca. 92 m² Nutzfläche. Das Gebäude besitzt ein innen offenes Satteldach, Betonboden mit umlaufendem Betonsockel, eine massive Holzkonstruktion mit wärmegedämmten Sandwichplatten, zusätzliche Holzfassadenverkleidung sowie Blechdach. Vorhanden sind Fenster, ein breites Sektionaltor nach Westen und eine Ausgangstür im Norden; das Sektionaltor ist defekt und eine Sicherung fehlt.

An die Halle angebaut sind ein schmaler Unterstand im Norden beim Eingang sowie ein überdachter Sitzplatz im Nordosten. Beide Anbauten sind als Holzkonstruktionen mit Blechdach ausgeführt; die Böden sind befestigt. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Halle als Garagen-/Lagerfläche nutzbar.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus unbewohnt; die Wohnung war vormals eigengenutzt. Die Garagen-/Lagerhalle diente als Neben- und Abstellfläche.

• Dachform/Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach und Dachziegeldeckung, vermutlich von 1993; Garagen-/Lagerhalle mit Satteldach und Blechdeckung; Unterstände mit Blechdach.

• Heizung/Warmwasser: Gaszentralheizung mit älterer Gastherme aus den 1990er oder 2000er Jahren; ehemaliger Holzkessel entfernt; zwei Warmwasserbehälter, davon einer vermutlich mit drei Solarplatten auf dem Süddach gekoppelt; im Wohnzimmer zusätzlicher Pelletsofen mit Edelstahlkamin.

• Elektroinstallation: ursprüngliche Installation und spätere Erneuerungen vermutlich aus 1982 und 1993.

• Fenster: isolierverglaste Kunststofffenster von 1982 in dunkler Holzoptik mit PVC-Rollläden; außen teils verblichene Rahmen; zusätzlich drei Dachflächenfenster im südlichen Bereich.

• Sanitärausstattung: innenliegendes Bad mit Eckbadewanne, Dusche und Handwaschbecken; östlicher Dusche-/WC-Raum mit Dusche, Handwaschbecken, Urinal und querstehendem WC; südlicher ehemaliger Mitarbeiter-Sanitärbereich mit Flur, zwei WC-Räumen, Duschraum und Waschmaschinenraum.

• Böden:

  • Untergeschoss: überwiegend Fliesen, im Sägemehlraum lose und marode

  • Erdgeschoss: überwiegend Fliesen

  • Esszimmer und Küche: PVC

  • Schlafräume im Osten: Holzdielen

Das Objekt liegt in Berghülen mit knapp 2.000 Einwohnern im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg.

Es befindet sich am nordwestlichen Ortsrand von Berghülen in einem Mischgebiet unterhalb eines Friedhofsparkplatzes. Die Umgebung ist gemischt bebaut; südlich und südwestlich überwiegen Ein- und Zweifamilienhäuser. Das Grundstück liegt an einer Wohnerschließungsstraße, die im Norden in einen Feldweg mündet. Störende Einflüsse wurden bei der Besichtigung nicht festgestellt. Im östlichen Grundstücksbereich ist ein Biotop vorhanden.

Im Ort bestehen Kindergarten sowie Grund- und Hauptschule mit Werkrealschule; weiterführende Schulen befinden sich in Blaubeuren und Laichingen. Einkaufsmöglichkeiten für den Grundbedarf sind vorhanden. Der Ort ist an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen; die B 28 liegt ca. 6 bis 7 km südlich, die A 8 ca. 8 bis 9 km nördlich. Fernbahnanschluss besteht in Ulm.

Das langgestreckte Grundstück umfasst 4.145 m². Im mittleren Bereich stehen Wohnhaus und Garagen-/Lagerhalle; westlich und östlich verbleiben unbebaute Flächen. Der westliche Bereich ist relativ eben und als Wiesenfläche ausgebildet; der östliche Teil fällt etwas nach Süden ab und wird als Grünland beschrieben. Es bestehen eine lange schmale gepflasterte Zufahrt von Westen sowie gepflasterte Hofflächen westlich vor dem Wohnhaus und zwischen Wohnhaus und Halle. Der westliche Wiesenanteil wurde im Gutachten als Bauland angesetzt, wobei die konkrete Bebaubarkeit erneut bauordnungsrechtlich zu klären ist; für den östlichen Teil wird überwiegend Außenbereich bzw. landwirtschaftliches Grünland angenommen. Randlich bestehen Nadelbaumhecken, im Westen außerdem Wacholdersträucher, im Osten eine hohe Tannenreihe und ein Tor.

p.paukner@gmail.com