Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Anbau und Scheune

Verkehrswert: 168.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Anbau und Scheune mit insgesamt fünf Wohneinheiten sowie einen einfachen, nicht erhaltenswerten Holzanbau im rückwärtigen Gartenbereich.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 14.04.2026 von außen und am 07.05.2026 vollumfänglich von innen besichtigt. Das Gutachten stützt sich ergänzend auf Bauunterlagen, Katasterunterlagen und sonstige vorgelegte Objektunterlagen.

Gebäude

Das primär wertbestimmende Objekt ist ein wohnbaulich genutzter Gebäudekomplex aus Vorderhaus mit Anbau und angebundener Scheune auf einem 575 m² großen Grundstück. Das Vorderhaus stammt vermutlich aus der Zeit um 1900, spätere Anbauten wurden zu nicht näher benannten Zeitpunkten ergänzt; Teile wurden vermutlich um 2010 zu Wohnzwecken ausgebaut. Der Gesamtkomplex ist teilweise unterkellert und umfasst Erd-, Ober- und Dachgeschosse, wobei das Dachgeschoss des Vorderhauses nicht regulär zu Wohnzwecken ausgebaut ist. Insgesamt sind fünf Wohneinheiten vorhanden. Die ermittelte Wohnfläche ohne ein zusätzlich genanntes „Appartement“ beträgt rund 349 m².

Im Vorderhaus mit Teilen des Anbaus befindet sich eine Wohneinheit mit ca. 111 m² Wohnfläche. Im Erdgeschoss liegen Küche mit Eingang, Abstellraum, Durchgangszimmer, Flur und Wohnzimmer; im Obergeschoss Flure, Duschbad/WC sowie vier Zimmer, davon ein Durchgangszimmer. Das Obergeschoss ist größer als das Erdgeschoss, weil im Erdgeschoss eine Durchfahrt zur Hoffläche vorhanden ist. Im auskragenden Obergeschossbereich über dem Anbau liegen zwei Zimmer; der hintere Raum ist gefangen. In diesem Bereich wurden ein früherer Balkon und Freisitz offenbar nachträglich umbaut und der Wohnnutzung zugeführt.

Die Grundrissgestaltung ist überwiegend zweckmäßig, teilweise individuell. Belichtung und Besonnung werden als ausreichend beschrieben. Der bauliche Zustand ist normal bis mäßig, allerdings mit erheblichen wertrelevanten Einschränkungen: teils erhebliche Feuchtigkeitsschäden, Rissbildungen, veraltete bzw. einfache Haustechnik, sehr einfacher Innenausbau einschließlich Sanitär, überwiegend unfachmännisch ausgeführter Innenausbau, nicht DIN-gerechte Treppen, schadhaftes Fassadenbild, teils erneuerungsbedürftige Fenster, Dachbereiche und Heizungsanlage, Restbauarbeiten sowie notwendige Rückbaumaßnahmen.

weitere Gebäude

Der Anbau enthält im Erdgeschoss eine weitere Wohneinheit mit rund 59 m² Wohnfläche, bestehend aus Wohn-/Ess-/Kochbereich, Schlafzimmer und Duschbad/WC; sie ist vom Hof zugänglich. Auf Dachgeschossniveau von Anbau und Scheune befinden sich drei weitere Wohneinheiten mit ca. 55 m², 68 m² und 56 m² Wohnfläche. Diese werden über ein hofseitig rechts angebautes, sehr einfach konstruiertes Treppenhaus und eine vorgelagerte, einfach und unfachmännisch ausgeführte überdachte Terrasse sowie teils zusätzlich über den höher liegenden rückwärtigen Grundstücksbereich erschlossen.

Die Scheune umfasst ein Erdgeschoss und ein Dachgeschoss mit zusammen ca. 206 m² Brutto-Grundfläche. Durch ihr Erdgeschoss führt eine einfache, unfachmännisch errichtete und nicht DIN-gerechte Treppe zum rückwärtig höher liegenden Grundstücksteil. Ein eingeschossiger Holzanbau im hinteren Gartenbereich auf Dachgeschossniveau der Scheune ist provisorisch ausgeführt, außen mit Styroporplatten gedämmt, mit einfacher Schweißbahn gedeckt, nicht von innen besichtigt und nach sachverständiger Einschätzung weder genehmigungsfähig noch erhaltenswert.

Für mehrere Umbauten und mindestens drei Wohneinheiten im Anbau- und Scheunenbereich liegen keine Genehmigungsunterlagen vor. Die Wertermittlung unterstellt insoweit ungeprüft eine nachträgliche Genehmigungsfähigkeit; Brandschutz und Stellplatznachweis wurden nicht geprüft.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohneinheit im Erdgeschoss des Anbaus eigengenutzt; die übrigen vier Wohneinheiten waren vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldächer mit Holzdachkonstruktionen und Dachaufbauten; Eindeckung teilweise mit Betondachsteinen im Vorderhaus, teilweise mit Tonziegeln im Anbau sowie teilweise mit Faserzementwellplatten, gegebenenfalls asbesthaltig; Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Zentralheizung für feste Brennstoffe, Holzfeuerung bis 50 cm, Heizkessel , Baujahr 2008; Warmwasserversorgung dezentral über Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation: einfache Ausstattung, teilweise technisch überaltert

• Fenster: teilweise um 2010 erneuert, teilweise ältere Fenster insbesondere im Vorderhaus, in absehbarer Zeit erneuerungsbedürftig

• Sanitärausstattung: einfacher Innenausbau einschließlich Sanitär; Duschbäder/WC in den Wohneinheiten, ein Bad im Standard mit Dusche und Badewanne wird im Gebäudestandard der Wertermittlung angesetzt

Das Objekt liegt in Niederzissen mit rund 2.750 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Brohltal mit rund 18.800 Einwohnern, im Landkreis Ahrweiler in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im Ortskern in mittelguter Wohnlage an einer Ortsdurchgangsstraße. Die Nachbarschaft ist durch Wohnen und eine Kirche geprägt. Unmittelbar vor dem Objekt ist die Straße sehr schmal und wird per Ampelanlage im Einbahnstraßenprinzip mit Blockabfertigung geregelt. Durch anfahrende Fahrzeuge bestehen teils erhebliche Lärmimmissionen; zudem ist die öffentliche Parksituation angespannt.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Verbrauchermärkte, Tankstelle, Kindergarten, Realschule plus, Ärzte, Zahnärzte, Apotheke, Bankzweigstellen und Postfiliale sind im Ort vorhanden. Eine Grundschule befindet sich in Burgbrohl, Gymnasien in Bad Neuenahr-Ahrweiler und Remagen. Der Bahnhof Niederzissen liegt in etwa 650 m Entfernung; der Anschluss an die A 61 ist rund 2 km entfernt.

Das Grundstück ist 575 m² groß, übertief, in Straßenreihe gelegen, von der Straße leicht ansteigend, im hinteren Bereich ansteigend und insgesamt nahezu eben bis rückwärtig höher liegend. Es ist mehrseitig grenzbebaut. Die Hoffläche ist mit Betonverbundpflaster befestigt; vorhanden sind außerdem Gartenanlagen und Pflanzungen. Das Grundstück ist baureifes Land, voll erschlossen und im Gutachten als beitragsfrei bewertet.