Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Anbau und Doppelgarage

Verkehrswert: 496.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus mit Anbau und Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 04.06.2025 innen und außen besichtigt. Es lagen Grundrisspläne und Bauunterlagen vor, die zur Bewertung herangezogen wurden. Die Erhebung erfolgte im Wesentlichen durch Inaugenscheinnahme und Prüfung der Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude, ein freistehendes Einfamilienhaus, wurde 1969 in Massivbauweise mit vollflächigem Keller (Streifenfundamente, Massivbauwände, Stahlbetondecke) und teilweisem Dachgeschossausbau errichtet. 2008 wurde ein separater Anbau in Holztafelbauweise angeschlossen. Im Untergeschoss befinden sich Haustechnikräume, ein Hobbyraum und Lagerräume sowie ein Wohnbereich, der aktuell dem Anbau zugeordnet ist. Das Erdgeschoss des Hauptgebäudes bietet klassische Wohnräume, Küche, Bad und zwei Balkone/Freisitze; die Raumaufteilung ist insgesamt zweckmäßig. Die Grundrissgestaltung entspricht dem Baujahr, Erweiterungsmöglichkeiten, z. B. ein weiterer Ausbau des Dachgeschosses, bestehen. Die Belichtung und Besonnung sind als gut zu bezeichnen.

Der allgemeine Bauzustand des Hauptgebäudes ist als befriedigend zu beurteilen, allerdings mit erkennbarem Instandhaltungsstau (u. a. bei Fenster, Fassade, Parkett sowie technischer Anlagen, v. a. Heiztechnik von 1996).

Der Anbau von 2008 wurde aus energetisch besserem Standard (u. a. Wärmedämmverbundsystem, moderne Kunststofffenster, Parkettböden, zeitgemäßes Bad, vollwertige Wohnräume, Kaminofen) errichtet. Auch im Anbau sind Nutzung und Grundrissanordnung dem Baujahr entsprechend modern. Der Bauzustand des Anbaus ist gut, allerdings besteht leichter Renovierungsbedarf bei Fassadenanstrich und Fliesen.

Weitere Gebäude

Zur Immobilie gehört eine massiv errichtete, unterkellerte Doppelgarage mit Pultdach. Die Garage zeigt Feuchtigkeits- und Putzschäden, ihre Ausstattung entspricht dem Baualter.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Hauptgebäude von der Eigentümerin selbst und der Anbau von einer weiteren Familie (Sohn der Eigentümerin) eigengenutzt.

• Dach: Satteldach, Holzbalkenkonstruktion, gedeckt mit Betondachsteinen; teilweise Dachflächenfenster; Dachzustand altersentsprechend, im Bestandsgebäude aus Baujahr, im Anbau ab 2008.

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung (Bj. 1996), Niedertemperaturkessel, mit Solarthermie für Warmwasserbereitung (erneuert 2016); Heizkörper als Radiatoren vorhanden // im Anbau Kaminofen im Wohnzimmer. Warmwasserspeicher vorhanden.

• Elektroinstallation: Standardausstattung, Zählerschrank im UG (Erdkabel-Einspeisung); dem Baualter entsprechende Verteilung.

• Böden: Im Hauptgebäude Parkett, Fliesen, Teppich und PVC/Nadelfilz in Teilbereichen // im Anbau überwiegend Parkett und Fliesen in den Sanitärräumen.

• Fenster: Im Hauptgebäude Holzfenster mit Isolierverglasung (teilweise Original, teilweise erneuert 2016) // im Anbau moderne Kunststoff-Isolierglasfenster mit Kunststoffrollläden.

• Sanitärausstattung: Im Hauptgebäude Bäder mit Wanne, Dusche, Waschbecken und WC // im Anbau modernes Duschbad (UG).

Objektort: Steinheim am Albuch (8.740 Einwohner, Landkreis Heidenheim, Baden-Württemberg).

Mikrolage und Wohnumfeld: Das Objekt befindet sich am südlichen, ruhigen Ortsrand in reiner Wohnlage mit homogener Nachbarschaft und guter Besonnung. Die Erschließung erfolgt über eine Anliegerstraße (Tempo 30), das Verkehrsaufkommen ist sehr gering, Parkmöglichkeiten bestehen auf dem Grundstück sowie an der Straße. Es bestehen keine Umwelt- oder Immissionsbeeinträchtigungen.

Infrastruktur: Einkaufsmöglichkeiten (Discounter, Supermarkt) und Apotheken sind binnen 800 m erreichbar, eine Bushaltestelle liegt 400 m entfernt. Haus- und Zahnarzt, Kindergarten und Grundschule befinden sich im direkten Ortsteilumfeld (max. 1 km). Weiterführende Schulen und große Ärzteinrichtungen sind zentral in Heidenheim (ca. 6,5 km, regelmäßige Busverbindung, B19/B466, Autobahn A7). Naherholungsgebiete befinden sich direkt am Ortsrand, Radwegnetz ist gut ausgebaut.

Grundstück:
Das Grundstück ist ca. 1.014 m² groß, rechteckig zugeschnitten, im südlichen Ortsrandbereich in leichter Hanglage. Die Topografie ist geneigt, die Grundstücksgrenzen lassen eine normale Nutzung zu. Der Bewuchs besteht aus Gartenanlagen.