Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit Doppelgarage

Lfd. Nr. 1: Wohnhaus - Verkehrswert: 452.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Doppelgarage - Verkehrswert: 54.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus mit vier Wohnungen und eine unterkellerte Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 26.09.2024 vollständig besichtigt. Grundlage der Bewertung waren die Ortsbesichtigung sowie vorliegende Unterlagen, insbesondere Baupläne, Mietverträge und behördliche Auskünfte.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde zwischen 1980 und 1985 in Massivbauweise errichtet und ist voll unterkellert. Es verfügt über ein Vollgeschoss ohne ausgebautes Dach (Flachdach, Folienabdichtung), die Bruttogrundfläche beträgt 312,80 m². Genehmigt sind gemäß Bauakte zwei Wohnungen im Erdgeschoss, das Untergeschoss ist offiziell als Keller ausgewiesen, wird jedoch tatsächlich ebenfalls als zwei Wohnungen genutzt. Die Nutzung als Vierfamilienhaus entspricht nicht den baurechtlichen Vorgaben, der Bebauungsplan lässt nur zwei Wohnungen zu.

Die Raumkonzeption umfasst jeweils eine Zweizimmerwohnung im EG (jeweils ca. 62 m²) sowie zwei annähernd gleich große Wohnungen im UG (jeweils ca. 62 m²), insgesamt 248,44 m² Wohnfläche. Jede Wohnung verfügt über offenen Wohn-Essbereich mit Küche, Schlafzimmer, Bad/WC, Flur sowie im EG Balkon und im UG Terrasse. Die Grundrisse sind zweckmäßig, ohne Durchgangszimmer. Die Bäder sind innenliegend und müssen künstlich belichtet werden, insgesamt ist die natürliche Belichtung der Wohnungen unterdurchschnittlich. Im Gebäude existiert kein klassisches Treppenhaus, sondern separate Zugänge zu jeder Wohnung; die UG-Wohnungen sind über eigene Treppen vom EG aus erreichbar.

Renovierungen erfolgten bei einzelnen Bädern, Fenster und Installationen, trotzdem besteht Instandhaltungsstau (Dachrand, Brandschutz, Schallschutz, teils Türen). Das Gebäude befindet sich in befriedigendem Gesamtzustand, teils renoviert, teils renovierungsbedürftig. Denkmalschutz ist nicht gegeben.

Weitere Gebäude

Die Doppelgarage auf separatem Grundstück (100 m² ) ist ebenfalls eingeschossig, unterkellert und im Stil des Wohnhauses erbaut (65,88 m² BGF, Baujahr 1980-85). Im Untergeschoss befinden sich vier Mieterkeller, im Erdgeschoss die Garage mit Holzschiebetor und Stahlblechtür. Das Garagendach (Flachdach, Folienabdichtung, ungedämmt) sowie das Tor sind renovierungsbedürftig, der Bauzustand ist insgesamt noch befriedigend.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Wohnhaus vermietet.

• Flachdach mit Folienabdichtung (Wohnhaus und Garage)

• Gasbrennwertheizung (2005–2010), Wärmeabgabe durch Fußbodenheizung

• Zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation baujahrtypisch und teils erneuert

• Holzfenster mit 2-fach Isolierverglasung, teilweise Kunststoffrollläden

• Böden überwiegend Fliesen in den Wohnungen

• Sanitärausstattung: Bäder mit Wanne, WC, Waschbecken (innenliegend, überwiegend um 2000 erneuert, im EG rechts 2014/15)

Das Objekt befindet sich in Stutensee, Ortsteil Friedrichstal (circa 25.000 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg).

In der Mikrolage liegt das Haus in einem ruhigen, gewachsenen Wohngebiet am südwestlichen Ortsrand. Die Nachbarschaft besteht überwiegend aus eingeschossigen Wohnhäusern. Die Straße ist zweispurig, asphaltiert mit Gehwegen; störende Gewerbebetriebe oder sonstige Beeinträchtigungen bestehen nicht.

Im näheren Umfeld sind eine Grundschule, Kindergärten und Einrichtungen des täglichen Bedarfs vorhanden; weiterführende Schulen befinden sich im Stadtgebiet von Stutensee (Blankenloch). Die Anbindung an den ÖPNV ist mit einer nahegelegenen Stadtbahnhaltestelle (ca. 900 m) gegeben; Individualverkehrsanbindung durch nahegelegene Bundesstraße und Autobahn (B36, A5). Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und öffentliche Einrichtungen sind in ausreichender Zahl vorhanden.

Das Grundstück des Wohnhauses misst 401 m² (ca. 22 x 18,2 m), das der Garage ca. 100 m² (ca. 9,2 x 11 m). Die Flächen sind rechteckig geschnitten, die Topografie ist eben mit normalen Höhenverhältnissen zu Nachbargrundstücken und Straßen. Teilweise Maschendrahtzaun, zum Gehweg Büsche, gepflegte Außenanlagen und befestigter Zugangsbereich. Parken ist auf dem Garagengrundstück (Doppelgarage) sowie im öffentlichen Straßenraum möglich.