Zwangsversteigerung Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen

Verkehrswert: 575.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein unbewohntes Mehrfamilienhaus mit 3 Wohnungen, ausgebautem Dachgeschoss, Keller sowie Anbauten.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 25.09.2025 örtlich innen und außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich auf die Besichtigung, Planunterlagen aus der Bauakte, vorliegende Genehmigungen sowie ergänzend auf grobe Aufmaße und vorhandene Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein ursprünglich um 1920 errichtetes, voll unterkellertes Wohnhaus der Gebäudeklasse 4 mit drei Wohnungen in Erdgeschoss, 1. Obergeschoss und 2. Obergeschoss sowie zusätzlichen Wohnräumen im ausgebauten Dachgeschoss. Es weist drei Vollgeschosse ohne Kniestock auf; das Dachgeschoss ist bis zum First ausgebaut. Wesentliche bauliche Veränderungen erfolgten 1962 mit einem Badvorbau zur Westseite, 1971 mit zwei westseitigen Balkonen beziehungsweise Loggien, 1974 mit einem Eingangsvorbau an der Nordseite und 1988 mit Aufstockung, neuem Dachstuhl und Dachgeschossausbau. Denkmalschutz besteht nicht.

Die Wohnflächen betragen rund 80 m² im Erdgeschoss, 81 m² im 1. Obergeschoss, 85 m² im 2. Obergeschoss und geschätzt 60 m² im Dachgeschoss, insgesamt etwa 306 m². Im Kellergeschoss sowie in Nebenbereichen des Erdgeschosses stehen rund 70 m² Nutzfläche zur Verfügung. Der Grundriss ist je Geschoss unterschiedlich: Im Erdgeschoss überwiegen drei große Zimmer mit Diele und Bad, im 1. Obergeschoss eine klassische Wohnung mit drei Zimmern, Küche, Bad und Loggia. Das 2. Obergeschoss ist offener gestaltet mit Wohnraum, Essplatz, Küche, Bad und Loggia; von dort führt eine interne Treppe in das Dachgeschoss. Belichtung und Besonnung sind durch die straßen- und hofseitigen Fenster grundsätzlich ordentlich, im Dachgeschoss durch Dachflächenfenster ergänzt.

Der bauliche Zustand ist insgesamt einfach bis veraltet und in Teilen deutlich abgewohnt. Das Wohnhaus steht seit März 2021 im Wesentlichen leer; im 2. Obergeschoss bestand bereits länger Leerstand. Es bestehen Feuchtigkeitsbelastungen im Keller, Schäden an Betonbauteilen der Loggia, teils defekte Rollläden, Rissbildungen sowie erheblicher Sanierungs- und Modernisierungsbedarf insbesondere bei Fenstern, Bädern, Leitungen, energetischer Qualität und Brandschutz. Die Heizungsanlage ist derzeit nicht betriebsfähig.

weitere Gebäude

Der westseitige Anbau wurde um 1971 errichtet und 1976 nachgenehmigt. Er ist eingeschossig, teilunterkellert und enthält im Erdgeschoss zusätzliche Wohnräume mit etwa 41 m² Wohnfläche sowie eine Garage; hinzu kommen rund 60 m² Nutzfläche in Keller, Garage und anteiligem Innenhof. Die Raumfolge umfasst WC, Windfang/Flur, Diele, Küche und Abstellraum. Der Baukörper hat ein Flachdach und schließt mit Grenzbebauung an.

Der Ausbau ist einfach. Im Innenhof und im älteren Kellerbereich bestehen Feuchtigkeitsmängel; auch hier ist der Zustand überaltert. Die Beheizung erfolgt über die zentrale, im Hauptgebäude untergebrachte Gasheizung. Die Garage ist über ein manuelles Stahlschwingtor erschlossen.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen nahezu leerstehend und nicht vermietet.

• Dachform und Dachdeckung: Hauptgebäude mit Satteldach in Holzkonstruktion aus 1988, Deckung mit Tonpfannenziegeln; Aufdachdämmung über den Sparren ca. 6 cm Hartschaum, Abdichtungsbahn, Konterlattung und Lattung; halbrunde Kupferdachrinnen. Westanbau mit Flachdach, bituminöser Abdichtung und Kiesbelag, Dämmpaket unbekannt.

• Heizung und Warmwasser: Gasbetriebene Warmwasser-Zentralheizung mit zentraler Warmwasserversorgung; Gasheizkessel aus 1991 und Warmwasser-Standspeicher mit 300 l. Wärmeübertragung überwiegend über Stahl-Rippenheizkörper mit Thermostatventilen, im 2. Obergeschoss und Dachgeschoss teils Stahlflachheizkörper. Gasbrenner defekt, Anlage außer Betrieb.

• Elektroinstallation: Einfache Ausstattung mit Anschlüssen in allen Räumen; vermutlich teils ältere Installation vor 1976, erweitert in späteren Baujahren. Zählerkasten im Treppenhaus des Erdgeschosses, teils Unterverteilungen vorhanden. Einfache Schwachstromanschlüsse für Klingel, Sprechanlage, Telefon und Kabel-TV.

• Fenster: Teilweise Holzrahmenfenster mit 2-fach-Isolierverglasung aus ca. 1976, teilweise Kunststoffrahmenfenster mit 2-fach-Isolierverglasung vermutlich aus 1988/1989; Dachflächenfenster im Dachgeschoss aus 1988.

• Sanitärausstattung: Kellergeschossbad mit Duschwanne, Stand-WC und Waschbecken. Erdgeschossbad mit Wanne, Dusche, Stand-WC und Waschbecken. 1. Obergeschoss mit Bad aus Wanne, Stand-WC und Waschbecken. 2. Obergeschoss mit Wanne, Dusche, wandhängendem WC und Waschbecken. Dachgeschossbad mit Duschwanne, Stand-WC und Waschbecken, Spülkasten defekt. Im Anbau separates WC mit Stand-WC und Handwaschbecken; Küchen jeweils mit Zu- und Abwasseranschlüssen.

• Böden:

  • Kellergeschoss Hauptgebäude: Fliesen in Bad, Flur, Waschraum, Heizraum; Spanplatten-Unterboden mit PVC in Keller 1 und Keller 2

  • Erdgeschoss Hauptgebäude: Fliesen in Flur, Diele, Treppenhaus, Bad; PVC in Zimmer 3; Teppich in Büro, Zimmer 1 und Zimmer 2

  • Obergeschoss: Laminat in Zimmer 1 bis 3 und Flur; Fliesen in Bad und Loggia; PVC in Küche

  • Obergeschoss: Parkett in Zimmer 1, Wohnzimmer, Essplatz und Flur; Fliesen in Küche, Bad und Loggia

  • Dachgeschoss: Laminat in allen Wohnräumen; Fliesen im Bad

  • Anbau Erdgeschoss: Fliesen in Diele, Küche, Flur und WC; PVC im Abstellraum; Betonboden in der Garage

Das Objekt liegt in Bruchsal, Kernstadt, mit rund 28.600 Einwohnern in der Kernstadt und etwa 47.600 Einwohnern insgesamt, im Landkreis Karlsruhe in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich am nordöstlichen Stadtrandbereich in Ecklage an einer ampelgeregelten Einmündung mit relativ starkem Verkehrsaufkommen. Durch die nahe Haupterschließung zum Krankenhaus ist auch mit häufigen Martinshorn-Geräuschen zu rechnen. Die Nachbarschaft ist überwiegend wohnbaulich bebaut; angrenzend bestehen weitere Wohnhäuser. Das Objekt liegt an einer voll ausgebauten innerstädtischen Straße mit Gehwegen und angrenzender öffentlicher Parkplatzfläche.

Schulen aller Art, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind in der Kernstadt in ausreichender Zahl vorhanden. Eine Stadtbushaltestelle befindet sich nahezu vor dem Haus, die Stadtbahnhaltestelle „Stegwiesen“ etwa 500 m entfernt. Über den Bahnhof Bruchsal bestehen Anschlüsse an Regionalverkehr und Fernverkehr einschließlich ICE.

Das Grundstück ist 488 m² groß, unregelmäßig zugeschnitten und etwa viertelkreisförmig. Es ist im Wesentlichen eben, an der südlichen Grenze einseitig mit dem Nachbargebäude zusammengebaut und im Bereich des westseitigen Anbaus zweiseitig grenzständig bebaut. Die Hofflächen sind überwiegend befestigt; zur Straße besteht ein verwilderter Vorgarten.