Zwangsversteigerung Laden, Lager, Wohnung in Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 800.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Teileigentumseinheit in einem Wohn- und Geschäftshaus, bestehend aus einer Ladenfläche im Erdgeschoss, einem Lager im Kellergeschoss (intern verbunden), einem separaten Kellerraum und einer separaten Wohnung im 1. Obergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. I bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung begutachtet. Nicht zugängliche Bereiche (wie Mansarden, Abseiten, Dachbereich und Heizungskeller) wurden nicht besichtigt; auf diese wird der Eindruck des übrigen Objekts übertragen. Die Bewertung basiert überwiegend auf den bei der Besichtigung gewonnenen Eindrücken sowie vorliegenden Unterlagen.

Gebäude

Das Versteigerungsobjekt befindet sich in einem beidseitig angebauten Wohn- und Geschäftshaus, bestehend aus einem sechsgeschossigem Vordergebäude und einem zweigeschossigen Rückgebäude. Das genaue Baujahr des Vordergebäudes ließ sich nicht feststellen, eine Aufstockung wurde vermutlich Mitte der 1980er Jahre durchgeführt, das Rückgebäude stammt vermutlich aus den 1950er Jahren. Das unterkellerte, massiv gebaute Gebäude, besteht aus gemischt genutzten Einheiten (Wohnen und Gewerbe, insgesamt 10 Wohneinheiten in Vordergebäude, Ladenfläche und Wohnung im Anbau). Im EG und KG sind Lager- und Verkaufs-/Ausstellungsräume vorhanden.

Im Gemeinschaftseigentum ist ein Personenaufzug (Baujahr 1998) vorhanden, der jedoch von der Einheit nicht genutzt werden darf. Der hofseitige Garten ist als Gemeinschaftsfläche ausgewiesen; eine Dachterrasse im 1. OG dient ebenfalls der gemeinschaftlichen Nutzung. Das Gemeinschaftseigentum im Erd- und Kellergeschoss befindet sich im durchschnittlichen baulichen Zustand mit geringen Instandhaltungsrückständen, während sich die Wohnung im 1. OG in gutem Zustand und modernisiert präsentiert. Als Mangel ist die mangelnde Wärmedämmung hervorzuheben. Es bestehen keine bedeutenden Bauschäden oder Baumängel.

Wohnung

Die Nutzfläche im KG beträgt rd. 250 m², im EG rd. 340 m²; die im rückwärtigen 1. Obergeschoss gelegene Wohnung verfügt über ca. 120 m² Wohnfläche, aufgeteilt in Eingangsflur mit Garderobe, vier Zimmer, Flur, offene Wohnküche mit Wohnzimmer, Bad, Hauswirtschaftsraum (HWR) und Abstellraum. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, die Belichtung und Besonnung ausreichend. Der Zustand der Wohnung ist gut, die Ausstattung neuwertig. Die Wohnung ist klimatisiert. Eine umfassende Modernisierung/Umbau der Wohnung erfolgte um 2023. Das Treppenhaus wurde nicht modernisiert.

Die Flächen wurden den Plänen der Teilungserklärung entnommen; die Berechnungen wurden ohne erneutes Aufmaß lediglich auf Plausibilität geprüft.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt und wurde als Einzelhandelsfläche mit angeschlossener, modernisierter Wohnung verwendet. Die Ladenfläche im EG diente einem Möbel-Einzelhandel.

• Dachform: Vordergebäude Flachdach (Bitumen-Abdichtung), Rückgebäude Sattel- oder Giebeldach (Betondachstein)

• Heizung & Warmwasser:

  • Gas-Zentralheizung (Wärmeerzeuger Baujahr 2010)

  • KG/EG: Stahlradiatoren, 1. OG: Flachheizkörper jeweils mit Thermostatventilen

• Böden:

  • KG/EG: Teppichboden, Fliesen, Laminat

  • Wohnung 1. OG: Naturstein schwarz/weiß

• Fenster:

  • EG: Schaufenster straßenseitig, rückseitig Holzfenster mit Isolierverglasung, Kunststoffrollläden

  • Wohnung 1. OG: Kunststofffenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung

• Sanitärausstattung (Wohnung 1. OG): Bad: Wanne mit Whirlpoolfunktion, wandhängendes WC, zwei Waschbecken, elektrische Entlüftung (Ventilator)

Ludwigshafen, ca. 170.000 Einwohner, kreisfreie Stadt, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt befindet sich im Stadtteil Mitte im Stadtkern, in einer guten Wohn- und Geschäftslage mit hervorragender Verkehrsanbindung. Die Umgebung ist geprägt durch mehrgeschossige, geschlossene Bebauung mit gemischter Nutzung aus Wohnen und Gewerbe mit voll ausgebauter Infrastruktur und dreiseitiger Grenzbebauung . Übliche Lärmbelästigungen einer Innenstadtlage bestehen. Es gibt beidseitige Gehwege, eingeschränkte Parkmöglichkeiten am Straßenrand. Aus dem Kataster ergeben sich keine aktuellen Altlastenhinweise oder bodenseitige Risiken.

Kindergärten, Schulen, Ärzte sowie diverse Einkaufsmöglichkeiten und Haltestellen des öffentlichen Nahverkehrs sind im nahen Umfeld angesiedelt und fußläufig erreichbar.

Das Gesamtgrundstück ist eben, rechteckig geschnitten (ca. 15 m Straßenfront, ca. 40 m Tiefe) und umfasst 529 m².

u.A. Gläubigerbank: Tel. 0621 59929451