Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert: 425.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage sowie eine zugehörige Verkehrsfläche.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 28.06.2024 örtlich besichtigt. Das Wohnhaus, die Garage, die Grundstücksfreiflächen sowie die Erschließungssituation wurden in Augenschein genommen; die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakten und vorliegende Unterlagen.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus wurde gemäß Bauakte 2011 in massiver Bauweise errichtet. Es ist nicht unterkellert und umfasst Erdgeschoss sowie ein teilausgebautes Dachgeschoss bei eingeschossiger Bauweise. Die Außenwände bestehen aus wärmegedämmtem Ziegelmauerwerk mit 36,5 cm Wandstärke; Wärme- und Schallschutz entsprechen dem Baujahr. Das Gebäude verfügt über einen Dachaufbau; abweichend von der Baugenehmigung wurde zudem eine Galerie eingebaut, für die eine nachträgliche Genehmigungsfähigkeit ungeprüft unterstellt wurde.

Die Wohnfläche beträgt rund 205 m². Im Erdgeschoss stehen Flur, Küche, Gäste-WC, Hauswirtschaftsraum, Wohnen/Essen, Schlafzimmer, Ankleide und Bad zur Verfügung; die Erdgeschossfläche umfasst 154,18 m². Das Dachgeschoss enthält eine als Empore/Galerie genutzte Fläche von 50,48 m². Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig und modern beschrieben. Der Wohn- und Essbereich ist großzügig bemessen, Schlafen, Ankleide und Bad sind funktional zusammengefasst. Die Belichtung und Besonnung sind insgesamt sehr gut, im Bereich der Galerie jedoch teilweise eingeschränkt; dort ist auch die Kopfhöhe teils begrenzt.

Der Bau- und Unterhaltungszustand des Hauses wird insgesamt als sehr gut bis normal beschrieben. Es besteht lediglich ein geringfügiger Unterhaltungstau.

weitere Gebäude

Zur Immobilie gehört eine Garage in massiver Bauweise mit rund 49 m² Brutto-Grundfläche. Sie verfügt über eine Folienabdichtung und ein Sektionaltor mit elektrischem Antrieb. Im Garagenbereich wurden teilweise Feuchtigkeitsschäden festgestellt; kleinere Feuchtigkeitsschäden wurden als Unterhaltungsbesonderheit wertmindernd berücksichtigt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude eigengenutzt; der ermittelte Verkehrswert unterstellt ein geräumtes und besenreines Gebäude.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach, Holzdachkonstruktion mit Dachaufbau, Eindeckung mit Betondachsteinen, Wärmedämmung vorhanden, Dachrinnen und Regenfallrohre aus Zinkblech

• Heizung & Warmwasser: Gasbrennwerttherme, zentrale Warmwasserversorgung über die Heizung, Wärmeübertragung über Fußbodenheizung; zusätzlich offener Kamin mit Glaseinsatz

• Elektroinstallation: durchschnittliche Elektroausstattung, Klimasplitgerät vorhanden

• Fenster: Kunststofffenster mit Dreifachverglasung

• Rollläden: Kunststoffrollläden, nur im Wohnzimmer

• Türen: normale Holztüren mit normalen Beschlägen und Holzzargen; Hauseingangstür aus Kunststoff mit Lichtausschnitt

• Sanitärausstattung Bad/WC: Wanne, bodentief geflieste Dusche, Doppelwaschbecken, WC, weiße Sanitärobjekte, bessere Ausstattung und Qualität, teilweise Mosaikverkleidung am Waschtisch

• Sanitärausstattung Gäste-WC: Waschbecken und WC, weiße Sanitärobjekte, bessere Ausstattung und Qualität

Das Objekt liegt in Hahnstätten mit rund 3.000 Einwohnern, in der Verbandsgemeinde Aar-Einrich mit rund 19.000 Einwohnern, im Rhein-Lahn-Kreis in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in Ortsrandlage in einem reinen Wohngebiet. Die Nachbarschaft ist durch Wohnen geprägt; angrenzend werden auch Außenbereich und Landwirtschaft genannt. Das Grundstück liegt an einer Anliegerstraße mit asphaltierter Fahrbahn und beidseitig gepflasterten Gehwegen; die Verkehrsbelastung wurde als sehr gering bzw. praktisch nicht vorhanden beschrieben. Zum Zeitpunkt der Ortsbesichtigung waren keine Immissionen feststellbar.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Verbrauchermärkte und eine Tankstelle sind im Ort vorhanden. Ebenfalls vorhanden sind Kindergarten, Grundschule und Realschule plus; ein Gymnasium befindet sich in Diez. Ärzte, Zahnärzte und eine Apotheke sind vor Ort, Krankenhäuser in Diez und Limburg. Die nächste Bushaltestelle liegt etwa 1 km entfernt, der Bahnhof Diez etwa 10 km.

Das Grundstück umfasst 965 m², besteht aus zwei Flurstücken und ist leicht hängig. Es steigt von der Straße leicht an, hat eine regelmäßige Form und liegt in Straßenreihe. Es ist vollständig erschlossen; Anschlüsse an Strom, Wasser, Gas, Kanal und Telefon sind vorhanden. Wege- und Hofflächen sind mit Betonverbundpflaster befestigt, hinzu kommen Gartenanlagen und Pflanzungen. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans „Auf dem Kolben“ in einem reinen Wohngebiet mit offener Bauweise; vorgesehen sind Einzelhäuser.