Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Garage

Verkehrswert €: 238.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit einer Garage.

Besichtigung

Das Objekt konnte zum Ortstermin ausschließlich von der Grundstücksgrenze (Tor und Zaun) sowie vom Nachbargrundstück aus (Westseite) besichtigt werden. Eine Innenbesichtigung fand nicht statt; das Grundstück wurde nicht betreten. Die Bewertung beruht daher im Wesentlichen auf äußeren Feststellungen und Unterlagen aus der Bauakte sowie Auskünften des Schornsteinfegers und der Kreisverwaltung.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde 1974 in massiver Bauweise errichtet und besteht aus einem Vollgeschoss sowie einem voll ausgebauten Dachgeschoss und einem teilweise ausgebauten Keller. Der Grundriss ist als zweckmäßig und der Bauzeit entsprechend einzustufen, mit zum Teil kleineren Bädern und überwiegend funktionaler Raumaufteilung. Die Wohnfläche beträgt ca. 237 m², verteilt auf Erdgeschoss (rd. 141 m²) und Dachgeschoss (rd. 96 m²). Zusätzlich gibt es einen Balkon und eine Terrasse mit zusammen ca. 16 m² sowie eine Nutzfläche im Keller von ca. 140 m².

Der Bau- und Unterhaltungszustand wird von außen als durchschnittlich, teils vernachlässigt bewertet. Auffällig waren Moosansätze auf dem Dach, blinde bzw. verschmutzte Fenster und Putzabplatzungen am Sockel. Energetisch und technisch entspricht das Haus dem Stand des Baujahrs; wesentliche energetische Modernisierungen wurden nicht festgestellt. Die Heizung wurde 2022 erneuert (Öl-Brennwertheizung), ein Holzofen von 2013 ist zusätzlich vorhanden. Augenscheinlich wurden nur geringe Sanierungen durchgeführt. Bauschäden und Baumängel wurden pauschal im Wertansatz berücksichtigt.

Die Garage wurde 1976 in Massivbauweise mit Flachdach errichtet (ca. 37 m² Innenfläche), ist funktional und weist altersgerechten Zustand auf. Kleinere Schäden an der Attika wurden festgestellt.

Grundstück

Das Grundstück ist trapezförmig zugeschnitten, maximal ausgenutzt und vollständig erschlossen. Freiflächen umfassen eine gepflasterte Zufahrt, eine Terrasse, begrünte Flächen und Baumbestand. Ein überdachter Unterstand am nördlichen Grundstücksrand wurde erwähnt, bleibt aber unberücksichtigt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt nach Einschätzung eigengenutzt.

Großmaischeid, Ortsteil Kausen, Rheinland-Pfalz, Landkreis Neuwied, ca. 2.300 Einwohner

Das Objekt liegt am Rand einer ruhigen Wohnsiedlung in einer Sackgasse, östlich des Ortszentrums. Die umgebende Bebauung besteht überwiegend aus älteren, wohnwirtschaftlich genutzten Ein- bis Zweifamilienhäusern. Gewerbebetriebe sind kaum vorhanden. Das Grundstück grenzt mit einer Metallumzäunung und einem schmiedeeisernen Tor zur engeren Straße. In der Nachbarschaft befinden sich private Gärten und Wohnhäuser.

Die infrastrukturelle Versorgung ist als befriedigend anzusehen: Wichtige Einrichtungen (Einkauf, Ärzte, Schulen, Kindergärten) sind hauptsächlich im drei Kilometer entfernten Großmaischeid oder in Dierdorf (ca. 5 km) vorhanden. Die nächste Bushaltestelle ist ca. 300 Meter entfernt, Bahnhöfe (u.a. ICE Montabaur/Neuwied) sind per Auto erreichbar. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die L304/B413 und zur Autobahn A3 (Anschlussstelle Dierdorf, rd. 9 km entfernt).