Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 490.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein bebautes Wohngrundstück mit einem Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und drei Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.10.2024 in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage einer Ortsbegehung, ergänzt durch vorgelegte Unterlagen und stichprobenartige Feststellungen.

Gebäude

Das Wohngebäude wurde in den frühen 1980er-Jahren errichtet (vermutlich Baubeginn ca. 1979, Fertigstellung bis 1988), das Dachgeschoss wurde in Teilen 2010 innen ausgebaut.

Es handelt sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung und drei angebauten Garagen, nicht unterkellert. Die Geschosse verteilen sich auf Erdgeschoss, Obergeschoss und teilausgebautes Dachgeschoss. Die Gesamtnutzfläche beträgt ca. 211 m², die Bruttogrundfläche ca. 430 m².

Der Grundriss ist jeweils baujahrtypisch mit nachträglichen Umbauten und Verbesserungen. Die Steilhanglage führt dazu, dass Hangwasser auf die Rückwand drückt und häufig Feuchtigkeit in den Außenwänden und angrenzendem Garten ansteht; dies sowie der fehlende Keller führen zu dauerhaften Feuchteproblemen und sichtbaren Bauschäden. Die Dachflächenzimmer (unbeheizt) wurden nachträglich ausgebaut, das Dachgeschoss ist nicht vollständig fertiggestellt, ein Bad fehlt dort bislang.

Die Fassade zeigt sowohl restaurierte als auch abgenutzte Bereiche. Westseite wurde 2020 nach einem Brandschaden gedämmt und gestrichen. Die übrigen Fassaden sind überwiegend Putz oder Holzverschalung in überaltertem, teilweise witterungsgeschädigtem Zustand. Fenster entsprechen überwiegend dem Stand der 1980er Jahre (Holz/Doppelverglasung), einzelne Fenster und Türen wurden nach Schadensereignissen erneuert.

Die Ausstattung des Objekts gilt insgesamt als stark überaltert und entspricht nicht mehr heutigen Anforderungen.

Grundstück

Das Grundstück ist steil (über 45 Grad Hangneigung im Gartenbereich), polygonal zugeschnitten mit einer Straßenfrontlänge von ca. 19,3 m und knapp 47 m Tiefe. Die nutzbare Gartenfläche ist aufgrund der ausgeprägten Hanglage stark eingeschränkt. Der Bewuchs besteht überwiegend aus Bäumen (Sturmgefahr für das Gebäude); der Gartenanteil ist weitgehend nicht begehbar.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

Pfinztal, OT Söllingen, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg (Einwohnerzahl Pfinztal: ca. 17.800).
Das Grundstück liegt an einer zweispurigen Anliegerstraße mit Gehwegen innerhalb eines Wohngebiets, geprägt von Einfamilien- und Reihenhäusern.

Infrastruktur: Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind in Pfinztal und im benachbarten Berghausen vorhanden, jedoch ist das Angebot im näheren Umfeld eher eingeschränkt, sodass Einkaufsmöglichkeiten primär im Nachbarort bestehen. Eine S-Bahn-Haltestelle ist fußläufig in ca. 11 Minuten erreichbar, es bestehen Verbindungen Richtung Karlsruhe.