Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit zwei Garagen

Verkehrswert: 440.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte mit drei Wohneinheiten und zwei Garagen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.12.2023 von innen und außen besichtigt. Die Bewertung basiert auf der Besichtigung, den Bauakten, Grundrissen und ergänzenden Unterlagen der Stadt Ludwigshafen.

Gebäude

Das massiv errichtete Wohnhaus wurde nach dem Wiederaufbau 1952 genehmigt und ca. 1954 fertiggestellt. Es handelt sich um eine Doppelhaushälfte mit drei separaten Wohneinheiten auf

• Keller-,

• Erd-,

• Ober-

• und Dachgeschoss.

Das Dachgeschoss ist vollständig zu Wohnzwecken ausgebaut, im Spitzboden besteht eine zusätzliche Nutzfläche, die nachträglich erschlossen wurde.

Die Wohnfläche beträgt insgesamt etwa 243 m². Jede Wohnung verfügt über

• drei Zimmer,

• Küche,

• Bad

• und Flur.

Die Obergeschosswohnung besitzt einen Balkon, die Dachgeschosswohnung eine Terrasse (Südseite) und eine Loggia (Nordseite). Die Raumaufteilung ist funktional, die Grundrisse der Wohnungen ähneln sich.

Der bauliche Zustand ist überwiegend gepflegt mit mittlerem bis gutem Wohnwert, es besteht jedoch energetischer Modernisierungsbedarf (Dach, Heizung, Fenster, Fassade). Die Bäder im Haus sind einfach gehalten, mit geringer Grundfläche; das Bad im Dachgeschoss wurde 2017 erneuert.

Die Fassade ist verputzt und gestrichen, das Satteldach ist mit Betonpfannen gedeckt, Flachdachbereiche mit Bitumenbahnen abgedichtet. Die Treppenhauserschließung erfolgt über eine klassische Holzwangentreppe mit Glasbausteinbelichtung. Mängel sind unter anderem Farbabplatzungen am Keller, geringe Brüstungshöhe am Balkon und ein nicht genehmigter Ausbau des Spitzbodens.

Weitere Gebäude

Zwei aneinandergebaute Garagen mit Segmenttor (elektrisch); Baujahr 1959. Die Garagen sind massiv mit Flachdach, Boden Beton, Wände verputzt, Decke aus Stahlbeton, Dacheindeckung mit Bitumenbahnen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss vermietet, die Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss standen leer.

• Heizung: Gasetagenheizung je Wohnung (EG 1989, OG 1982, DG 2002); Warmwasser über Heizanlagen; Heizkörper im EG/OG als alte Rippenheizkörper, DG Kompaktheizkörper

• Elektroinstallation: Einzelzähler pro Wohneinheit, Kippsicherungen, keine FI-Schutzschalter, Unterverteilung je Wohnung, Freisprechanlage mit Türöffner

• Böden: EG Stab/Fertigparkett, OG Stabparkett, DG Laminat, Fliesen in Küchen und Bädern, teilweise PVC

• Fenster: Kunststoff (überwiegend 1970er Jahre), teils erneuert, Rollläden aus Kunststoff (manuell), Innenfensterbänke aus Naturstein

• Sanitärausstattung: Bäder mit Dusche oder Badewanne, Stand-/Hänge-WCs, Handwaschbecken, einfach gehalten (DG 2017 renoviert)

Ludwigshafen (Stadtteil Oppau), ca. 174.000 Einwohner, im Landkreis Ludwigshafen am Rhein, Rheinland-Pfalz.

Das Objekt liegt nördlich der Innenstadt im Stadtteil Oppau in einer asphaltierten und voll ausgebauten Straße mit Gehwegen. Die Wohnlage ist von zwei- bis dreigeschossigen Wohnhäusern, meist Doppelhäusern, geprägt. Beeinträchtigungen durch Lärm oder Gewerbe sind nicht vorhanden. Öffentliche Verkehrsanbindung ist durch nahegelegene Bushaltestelle und Straßenbahn gegeben. Die Nahversorgung ist durch Supermärkte (Lidl, Aldi, Penny), Ärzte, Apotheken, Wochenmarkt, Kindergärten und Grundschule im Umfeld gesichert. Freizeitflächen wie Weiher und der Stadtpark sind vorhanden.

Das Grundstück ist rechteckig (ca. 13,5 m x 26 m), eben, 351 m² groß, als Garten mit Pflanzbeeten und Rasen angelegt, zum Stichtag in ungepflegtem Zustand. Zufahrt und Zugangsbereich sowie Garagen sind befestigt.

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