Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte mit Garage

Verkehrswert: 380.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Doppelhaushälfte in gutem Zustand mit Garage .

Besichtigung:

Das Objekt wurde an zwei Terminen außen sowie am Stichtag auch innen besichtigt. Das Dachgeschoss konnte nicht besichtigt werden; die Bewertung stützt sich insoweit ergänzend auf Bauakte, Grundbuch- und Behördenauskünfte sowie sonstige Unterlagen.

Gebäude

Das Einfamilienhaus ist ein einseitig angebautes, unterkellertes Wohnhaus in Massivbauweise mit zwei Vollgeschossen und nicht ausgebautem Dachgeschoss. Das Baujahr wird mit ca. 1962 angegeben. Die Außenansicht ist verputzt und gestrichen. Das Gebäude ist nicht barrierefrei, wurde aber überwiegend modernisiert. Ein Energieausweis lag nicht vor. Im Rahmen der Wertermittlung wurde wegen des Modernisierungsstands ein fiktiv verjüngter Zustand angesetzt.

Die Raumaufteilung umfasst:

• im Kellergeschoss: Flur bzw. Treppenhaus sowie Keller- und Technikräume

• im Erdgeschoss: Flur bzw. Treppenhaus, Küche, Gäste-WC und Wohnzimmer

• im Obergeschoss: Flur bzw. Treppenhaus, drei Zimmern und Badezimmer

Die Wohnfläche wurde mangels vorliegender Berechnungen überschlägig mit rund 114 m² ermittelt; die Brutto-Grundfläche des Hauses mit rund 296 m². Der Grundriss wird als zweckmäßig beschrieben. Belichtung und Besonnung sind gut. Kunststofffenster mit teils bodentiefen bzw. feststehenden Elementen unterstützen einen hellen Innenraumeindruck.

Der bauliche Zustand wird insgesamt als gut bewertet; bekannte gravierende Baumängel oder Bauschäden wurden nicht festgestellt. Zu berücksichtigen sind jedoch fehlende bzw. unvollständige Dämmung der obersten Geschossdecke, teilweise fehlende Außenfensterbänke sowie die nur eingeschränkt mögliche Beurteilung verdeckter Bauteile, da das Gebäude bei Besichtigung teilweise nicht geräumt war.

weitere Gebäude

Zur Liegenschaft gehört eine eingeschossige, nicht unterkellerte Garage in Massivbauweise, verputzter und gestrichener Außenansicht sowie Stahlschwingtor. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 31 m². Es bestehen teilweise Dachschäden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus als Einfamilienhaus genutzt; dem Sachverständigen waren keine Mietverhältnisse bekannt.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldach des Wohnhauses mit Ziegeleindeckung; Dachkonstruktion aus Holz; Regenrinnen und Fallrohre aus Zinkblech. Garage mit Flachdach.

• Heizung und Warmwasser: Luft-Wasser-Wärmepumpe; Wärmeübertragung über Stahlradiatoren mit Thermostatventilen sowie teilweise Fußbodenheizung; Warmwasserversorgung zentral über die Heizungsanlage.

• Elektroinstallation: gute Ausstattung.

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung; teils feststehende Fensterflächen, teils bodentiefe Fenster; teilweise elektrische Rollläden

• Sanitärausstattung: Gäste-WC; Badezimmer mit WC, Doppelwaschbecken, bodengleicher Dusche, Tageslicht und raumhoher Wandverfliesung.

• Böden: Fliesen in den vorherrschend ausgestatteten Räumen.

Das Objekt liegt in Gau-Odernheim mit 4.248 Einwohnern im Landkreis Alzey-Worms in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich in einem Wohngebiet in mittlerer Wohnlage. In der Straße und im Ortsteil überwiegen wohnbauliche Nutzungen in überwiegend zweigeschossiger offener und geschlossener Bauweise. Das Grundstück liegt an einer Gemeinde- bzw. Anliegerstraße; der Klosterweg ist als Sackgasse ausgebildet, zusätzlich besteht eine Front zur Poststraße. Wertbeeinflussende Immissionen wurden bei der Ortsbegehung nicht festgestellt.

Kindertagesstätten, Grundschule und Realschule plus sind im Ort vorhanden, ebenso teilweise Ärzte und Geschäfte des täglichen Bedarfs wie Supermarkt, Metzger und Bäckerei. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar; der nächstgelegene Bahnhof befindet sich in Alzey. Weitere Schulen, Fachärzte und ein Krankenhaus sind überwiegend in Alzey vorhanden.

Das Eckgrundstück ist weitgehend eben, unregelmäßig geschnitten und 381 m² groß. Die Straßenfronten betragen ca. 24 m zum Klosterweg und ca. 12 m zur Poststraße bei einer mittleren Tiefe von rund 20 m. Das Wohnhaus ist einseitig grenzständig, die Garage mehrseitig grenzständig errichtet; Einfriedungen sind vorhanden.