Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte (entkernt)

Verkehrswert: 97.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine entkernte Doppelhaushälfte.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag vom Sachverständigen und auf Basis der örtlichen Inaugenscheinnahme sowie über die Auswertung von vorliegenden Unterlagen besichtigt. Die Bewertung basiert ausschließlich auf sichtbaren und bekannten Gegebenheiten, eine Prüfung der technischen Anlagen oder verborgener Baumängel erfolgte nicht.

Gebäude

Die Doppelhaushälfte entstand ursprünglich um 1900 und wurde 1959 zuletzt baulich erweitert, wobei das Dachgeschoss aufgestockt wurde. Das Gebäude verfügt über drei Geschosse und ein Dachgeschoss und wurde in konventioneller Bauweise errichtet. Aktuell ist das Gebäude vollständig entkernt, sodass nur die Außenwände, tragende Innenwände und Deckenkonstruktionen erhalten sind. Die Gesamtnutzungsdauer beträgt 70 Jahre, das tatsächliche Alter bis zur letzten Erweiterungsmaßnahme beläuft sich auf 66 Jahre. Aufgrund des entkernten Zustands besteht keine wirtschaftliche Restnutzungsdauer und keine Fertigstellung der Wohn- oder Nutzflächen. Das Dachgeschoss könnte entsprechend genehmigter Pläne um circa einen Meter angehoben und ausgebaut werden.

Im Untergeschoss befindet sich eine integrierte Garage ohne oberen Raumabschluss. Außenwände bestehen aus Bruchstein- und teilweise Fachwerkmauerwerk, zumeist verputzt, teilidentisch mit der Nachbarbebauung; ein ehemals vorhandener Gewölbekeller wurde entfernt und die anliegenden Außenmauern zur Stabilisierung mit Beton ausgegossen. Es sind keine Innenausbauten, Bodenbeläge oder Haustechnik vorhanden. Fenster (überwiegend Holz, Baujahr 1959) und Hauseingangstüren entstammen ebenfalls dem Umbau aus 1959. Treppenanlagen fehlen derzeit vollständig. Eine Dachterrasse ist am gartenseitigen Anbau vorgesehen. Die Belichtung und Besonnung der Räume lässt sich im entkernten Zustand nicht mehr beurteilen. Es besteht kein Denkmalschutz. Insgesamt ist das Objekt derzeit nicht bewohnbar und stellt eine Baustellenruine dar.

Grundstück

Die Fläche umfasst laut Grundbuch 241 m². Das Gelände weist einen deutlichen Versprung bzw. Höhenunterschied von etwa 4,5 m auf, wobei der Garten zum südlichen Straßenverlauf erhöht liegt. Das Grundstück ist polygonal zugeschnitten. Eine unmittelbare Nutzung gibt es gegenwärtig nicht. Der Baugrund besteht typisch für die Region aus steinigem Lehm. Es liegen keine Hinweise oder Verdachtsmomente auf Altlasten vor. Außenanlagen sind nicht angelegt, der Boden teilweise geschottert. Die im Bauplanungsrecht vorgesehene Nutzung ist Wohnbaufläche, es existiert kein Bebauungsplan.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vollständig entkernt, stand leer und wurde faktisch nicht genutzt. Eine Nutzung ist erst nach Abschluss umfassender Ausbau- und Restaurierungsarbeiten möglich.

• Satteldach als Pfettendach, nicht gedämmt, gedeckt mit Falzziegeln

• Holzfenster überwiegend von 1959 (bereits eingebaut, kein Ausbauzustand)

• Zwei Hauseingangstüren aus Holz mit Glasausschnitt

• Keine funktionierende Heizung vorhanden

• Strom-, Gas-, Wasser- und Telefonanschlüsse vorhanden (nicht in Betrieb)

• Garage im Untergeschoss integriert, ohne Deckenausbau, Holztor

Heidenheim, Stadtteil Schnaitheim, ca. 50.000 Einwohner, Landkreis Heidenheim, Baden-Württemberg.

Das Objekt liegt im nördlichen Wohngebiet von Heidenheim im Ortsteil Schnaitheim. Die Graswäzenstraße und Berchtenstraße sind jeweils mäßig befahrene Wohnstraßen mit ein- und zweigeschossiger Wohnbebauung, überwiegend bestehend aus Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Nachbarbebauung ist vergleichbar, eine dichte Bebauung mit begrenztem Parkraum ist typisch. Das Grundstück grenzt straßenseitig an die Graswäzenstraße (nördlicher Zugang) und an die Berchtenstraße (südlicher Zugang, Gartenhöhe).

In unmittelbarer Umgebung sind Einzelhandelsgeschäfte, Discounter, Apotheke, Ärzte und ein Einzelhandelszentrum fußläufig erreichbar (600 m). Mehrere Schulen und Kindergärten befinden sich direkt im Stadtteil, weiterführende Schulen in der Innenstadt. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist gut: ein Bahnhof (Ulm-Aalen) liegt 700 m entfernt, Bushaltestellen sind 300 m entfernt. Die Verkehrsanbindung erfolgt über die Kapellstraße zur B19.