Zwangsversteigerung Doppelhaus mit Garage und Stellplätzen

Verkehrswert: 1.130.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein zweigeschossiges, unterkellertes Dreifamilienhaus als Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss, integrierter PKW-Garage und zwei Außenstellplätzen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 19.12.2025 vollständig von außen und innen besichtigt. Alle Räume konnten begangen werden; Grundlage für die Beschreibung sind die Eindrücke vor Ort sowie vorliegende Bauunterlagen.

Gebäude

Das Objekt ist ein 2005 errichtetes, massiv gebautes, zweigeschossiges, voll unterkellertes Dreifamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss. Das Haus ist Teil eines Doppelhauses (einseitig angebaut). Es beinhaltet eine integrierte Einzelgarage und zwei Außenstellplätze.

• Das Kellergeschoss umfasst neben Keller-, Wasch-, Flur- und Technikraum auch einen wohnähnlich ausgebauten Raum und ein Bad, wobei die Wohnnutzung im Untergeschoss baurechtlich nicht zulässig ist.

• Im Erdgeschoss sowie Obergeschoss (linker Eingang) befindet sich eine großzügige 5-Zimmerwohnung mit Küche, Badezimmer, Gäste-WC, Abstellraum, Ankleide, Flur, Diele und Terrasse, mit einer Wohnfläche von ca. 169 m².

• Im Obergeschoss (rechter Eingang) befindet sich eine kompakte 2-Zimmerwohnung mit Küche, Bad, Diele und Balkon mit ca. 64,5 m² Wohnfläche.

• Im Dachgeschoss ist über den rechten Eingang eine 3-Zimmerwohnung mit Küche, Bad, Flur, Abstellraum und großzügiger Dachterrasse mit ca. 102,4 m² untergebracht.

Die Grundrisse sind funktional und zeitgemäß, die Wohnflächen überdurchschnittlich groß, insbesondere im EG und DG. Die natürliche Belichtung ist über alle Wohneinheiten hinweg gut.

Die Terrasse und Balkonflächen bieten direkten Zugang zu Außenbereichen. Das Gebäude verfügt über eine Putzfassade, eine massive Bauweise mit Poroton-Außenwänden und Stahlbetondecken, modernisierte Bäder und eine in 2018 erneuerte Wärmepumpenheizung. Insgesamt ist das Objekt in einem guten Zustand, mit nur geringem modernisierungsbedürftigen Unterhaltungsstau (z.B. Plattenbelag der Dachterrasse). Baurechtlich besteht Abweichung, da statt dem genehmigten Zweifamilienhaus faktisch drei Einheiten realisiert sind; auch der Ausbau im Untergeschoss ist nicht genehmigt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Anwesen leerstehend.

• Satteldach mit zwei Dachgauben, Dachdeckung mit Betondachsteinen, gedämmt (Zwischensparrendämmung)

• Heizung: Wärmepumpe, 2018 erneuert, Wärmeverteilung per Fußbodenheizung im UG, Wandheizflächen in EG bis DG; zentrale Warmwasserversorgung

• Elektroinstallation: Bauzeittypisch

• Fenster: Alu-Kunststoffrahmen, Dreifach-Isolierverglasung; Aluminiumrollläden

• Böden: Laminat und Fliesen im UG, Fliesen und Parkett im EG, Fliesen und Laminat ab OG

• Sanitärausstattung: Pro Wohnung ein großzügig ausgestattetes Bad mit Badewanne bzw. Dusche, WC, Waschbecken; Gäste-WC im EG

• Weitere Details: Holztüren/Holzzargen, hochwertige Hauseingangstüren; Terrassen/Balkonbeläge aus Steinplatten bzw. Fliesen mit Edelstahlgeländern

• Außenanlagen: Gepflasterte Hof- und Stellflächen, Terrasse und gärtnerische Gestaltung, teilweise Einfriedung mit Hecken/Metallzaun

• Sonderausstattung: Alarmanlage, automatische Bewässerungsanlage, Vordächer an den Eingängen

Waghäusel, Stadtteil Kirrlach (Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg, ca. 21.000 Einwohner):

Das Objekt befindet sich im Stadtteil Kirrlach an der Ecke Richard-von-Weizsäcker-Straße/Ludwig-Erhard-Straße in einem überwiegend von zweigeschossigen Wohnbauten geprägten, aufgelockerten Wohngebiet. Die Lage ist als mittlere bis gute Wohnlage einzustufen. Die Straßen sind asphaltiert und beidseitig mit Gehwegen versehen. Die Wohnlage ist ruhig, ohne bekannte störende Gewerbebetriebe oder Immissionen. Das Grundstück ist ein rechteckiges Eckgrundstück, ca. 17 m breit und 32 m tief, eben gelegen und voll erschlossen.

Die Infrastruktur ist gut: Die Autobahn A5 (Anschlussstelle Kronau) ist in etwa 4 km Entfernung erreichbar, die B35 ca. 8,5 km entfernt. Die nächste Bushaltestelle befindet sich rund 250 m entfernt. Waghäusel hat mehrere Bahnstationen mit Anschluss an die Rheintalstrecke. Schulen für alle Bildungsstufen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, ärztliche Versorgung und öffentliche Einrichtungen sind am Ort vorhanden und per ÖPNV, Rad oder Auto gut erreichbar.