Zwangsversteigerung denkmalgeschützte Gebäudeteile eines ehemaligen Weinguts

Eingetragen im Grundbuch von: Sprendlingen

Gemarkung: Sprendlingen
lfd. Nr.: 1, Flurstück: 641/1, Verkehrswert 342.000,00 €, Gebäude- und Freifläche Dammstraße, 711 qm, Blatt: 5181
lfd. Nr.: 2, Flurstück: 640/2, Verkehrswert 14.000,00 €, Verkehrsfläche Dammstraße, 78 qm, Blatt: 5181
lfd. Nr.: 3, Flurstück: 1208/4, Verkehrswert 3.000,00 €, Verkehrsfläche Am Wiesbach, 13 qm, Blatt: 5181
lfd. Nr.: 4, Flurstück: 1208/5, Verkehrswert 21.000,00 €, Gebäude- und Freifläche Dammstraße, 119 qm, Blatt: 5181
jeweils mit unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeteilen eines ehemaligen Weinguts bebaut

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um mehrere mit denkmalgeschützten Gebäudeteilen eines ehemaligen Weinguts bebaute Grundstücke sowie zugehörige Verkehrsflächen.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 29.12.2025 ausschließlich von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung war nicht möglich. Das Gutachten basiert daher auf äußerem Eindruck sowie auf amtlichem Lageplan, Grundbuch, Bodenrichtwert, Baulastenverzeichnis, Denkmaltopographie und weiteren Unterlagen; Bauakte, Grundrisse sowie Wohn- und Nutzflächen lagen nicht vor.

Gebäude

Im Vordergrund der Versteigerung stehen die unter Denkmalschutz stehenden Gebäudeteile eines ehemaligen Weinguts auf dem Hauptflurstück mit einem 2½-geschossigen Hinterhaus, einem langgestreckten Verbindungstrakt mit Obergeschoss-Laubengang und einem 1½-geschossigen ursprünglichen Weinlagergebäude. Nach Denkmaltopographie stammt das Hinterhaus etwa aus dem Jahr 1892, der Verbindungstrakt mit Laubengang sowie das Weinlagergebäude etwa aus dem Jahr 1898. Die Gebäude bilden funktional eine wirtschaftliche Einheit; die ursprünglich zugehörige, heute nicht mitbewertete Wohnhausbebauung liegt auf dem Nachbargrundstück.

Das Hinterhaus verfügt über Erd-, Ober- und Dachgeschoss, der Verbindungstrakt ebenfalls über Erd-, Ober- und Dachgeschoss, das Weinlagergebäude über Erd- und Dachgeschoss. Unterkellerungen konnten nicht festgestellt werden. Mangels Plänen sind Raumaufteilung, exakte Wohn- und Nutzflächen sowie die Zahl tatsächlich vorhandener Einheiten nicht sicher feststellbar; vermutet werden verschiedene Wohn- und Mischnutzungen. Hinweise auf eine kleinteilige Nutzung ergeben sich aus einem Klingeltableau mit sechs Klingeln sowie mehreren Briefkästen. Belichtung und Besonnung erscheinen nach äußerem Eindruck für die Gebäudetypologie grundsätzlich üblich; der langgestreckte, schmale Grundstückszuschnitt begrenzt jedoch die Freistellung einzelner Gebäudeteile.

Der bauliche Zustand vermittelt insgesamt einen mittleren, dem Alter entsprechenden Gesamteindruck. Erkennbar sind jedoch alters- und nutzungsbedingte Abnutzungen, Modernisierungs- und Reparaturbedarf sowie Unsicherheiten infolge der reinen Außenbesichtigung. Am Verbindungstrakt und am Weinlagergebäude wurden leichte Wellen in den Dachflächen festgestellt, die auf ältere Dachkonstruktionen hindeuten können. Am Weinlagergebäude war straßenseitig ein Gerüst vorhanden; erkennbar sind Schadstellen im Dach- und Traufbereich. Holzteile im Außenbereich, insbesondere am Laubengang, zeigen Abnutzungserscheinungen. Das Objekt steht in einer Denkmalzone und unterliegt zusätzlich einer Gestaltungssatzung.

weitere Gebäude

Der Verbindungstrakt ist als langgestreckter Baukörper mit Obergeschoss-Laubengang und Freitreppenzugang ausgebildet. Der Laubengang mit Holzgeländer wurde als gesondert werthaltiger Bauteil berücksichtigt; zugleich bestehen dort deutliche Abnutzungserscheinungen an den außenliegenden Holzteilen. Für diesen Gebäudeteil wurde eine einfache bis mittlere Ausstattung angenommen.

Das ursprüngliche Weinlagergebäude ist 1½-geschossig und zeigt straßenseitig eine Giebelseite aus Bruchstein- und einfachem Backsteinmauerwerk. Die rückwärtige Fassade war zugewuchert und nicht beurteilbar. Der Baukörper weist einen einfachen Standard auf; insbesondere am Dach- und Traufbereich besteht erkennbarer Instandsetzungsbedarf.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt vermutlich teilweise bewohnt beziehungsweise gemischt genutzt; die konkrete Nutzung der einzelnen Gebäudeteile konnte wegen fehlender Innenbesichtigung nicht abschließend geklärt werden.

• Dachform und Dachdeckung: Satteldächer; Ziegeldeckung, teils Betondachziegel als Ziegelpfanne; bei Verbindungstrakt und Weinlagergebäude ältere Deckungen, teils mit leichten Dachwellen.

• Elektroinstallation: von außen nicht prüfbar; vorhanden ist ein Klingeltableau mit sechs Klingeln, davon drei beschriftet.

• Fenster: teilweise Kunststofffenster straßenseitig erkennbar, teils mit Rollläden; außerdem einfache Stahlfenster oder ähnliche Ausführungen..

• Türen und Tore: einfache Holztür, einfaches Holztor, teilweise Metalltor sowie einfache Stahl-Glas-Tore oder ähnliche Ausführungen.

• Fassaden: Backstein-Klinkermauerwerk mit teils besonderer Fassadengliederung und Unregelmäßigkeiten; am Weinlagergebäude Giebelseite aus Bruchstein- und einfachem Backsteinmauerwerk.

• Außenanlagen: Hofbefestigung mit Betonverbundpflaster, teilweise vermoost; Einfriedung teils durch Gebäude, teils durch Backstein-Klinkermauer mit großem mehrteiligem rostigem Stahltor.

Das Objekt liegt in Sprendlingen mit rund 4.200 Einwohnern im Landkreis Mainz-Bingen in Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich im südlichen Ortsbereich in einem älteren Mischgebiet mit Wohn- und Mischnutzungen, teils 2½-geschossiger Bebauung mit geneigten Dächern, vereinzelt auch neueren Nutzungen und teils Flachdachbebauung. Die Wohnlage wird als relativ gut beschrieben. Das Grundstück liegt an normal ausgebauten Anliegerstraßen; Beeinträchtigungen ergeben sich vor allem aus dem dichten baulichen Zusammenhang, teilweiser Grenzbebauung und dem erkennbaren Instandhaltungsstau der eigenen Bebauung. Ein Naturschutzgebiet oder Biotop wird nicht genannt.

Im Ort bestehen ein Bahnhof, überörtliche Busverbindungen sowie eine günstige Anbindung an die Bundesautobahn A 61. Läden des täglichen Bedarfs sind in der Umgebung vorhanden; insgesamt wird die Infrastruktur als gut bezeichnet. Zu Schulen, Kindergärten und Ärzten enthält das Gutachten keine näheren Einzelangaben.

Das Hauptgrundstück ist eben, fast rechteckig und schmal langgestreckt; angegeben sind ungefähr 16,5 x 56 m. Es bestehen Freiflächen und größere Hofflächen mit Abstellmöglichkeiten. Die Bodenverhältnisse werden als vermutlich normal tragfähig beschrieben, bei relativ geringem Grundwasserstand wegen der Nähe zum Wiesbach. Hinter den Gebäudeteilen ist teils wildwuchernder Strauchbewuchs vorhanden.