Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung Nr. 3

Verkehrswert: 300.000,00 € (ermittelt ohne Innenbesichtigung)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung im Erdgeschoss links und einem Abstellraum im Untergeschoss, im Aufteilungsplan mit Nr. 3 bezeichnet, in einem Mehrfamilienhaus. Zugeordnet ist das Sondernutzungsrecht an dem PKW-Stellplatz, im Freiflächenplan mit "St.3" bezeichnet.

Besichtigung

Das Objekt wurde ausschließlich von außen besichtigt, da ein Zugang zur Erdgeschosswohnung nicht möglich war. Die Bewertung des Ausstattungsstandards basiert auf dem modernisierten Gesamtzustand der Wohnanlage und den Eindrücken aus anderen Wohneinheiten, die im Gebäude besichtigt werden konnten. Es wurde für die Innenausstattung der Wohnung der gleiche Zustand wie in den besichtigten Einheiten angenommen.

Wohnung

Die Wohnung umfasst ca. 85 m² Wohnfläche im Erdgeschoss links und zusätzlich ca. 5 m² Nutzfläche als Kellerraum. Sie besteht aus Wohnzimmer (nördlich), Schlafzimmer und zwei Kinderzimmern (jeweils zur Straße nach Südosten), Küche und Badezimmer (nordöstlich), einem innenliegenden Flur sowie einem nach Südosten ausgerichteten Balkon (ca. 6,3 m², anteilig zu 25% in der Wohnfläche enthalten). Die Raumaufteilung ist zweckmäßig, die Lichtverhältnisse als normal bis gut beschrieben. Der bauliche Zustand wird als gut bewertet.

Das Gebäude ist ein freistehendes, zweigeschossiges, voll unterkellertes Mehrfamilienhaus mit ausgebautem Dachgeschoss, Ursprungsbaujahr ca. 1962, in den Jahren 2021 bis 2023 kernsaniert und um ein Geschoss aufgestockt. Mit der Sanierung wurde energetisch der Standard eines KfW-Effizienzhaus 70 erreicht. Die Außenansicht ist verputzt und gestrichen, der Zugang ist nicht barrierefrei. Das Gemeinschaftseigentum weist kleinere altersübliche Mängel wie Putzschäden sowie einzelne reparaturbedürftige Stellen an Fassade, Balkon und Keller, jedoch keinen gravierenden Instandhaltungsstau auf.

Weitere Gebäude

Zur Wohnanlage gehören ein gemeinschaftliches Abstellhaus (ca. 42 m², für Fahrräder, Kinderwagen, Mülltonnen), errichtet in Betonbauweise mit Kunststoff-Wellplatten als Dach, sowie ein Garagengebäude für zwei Fahrzeuge (Flachdach, Mauerwerk/Beton-Konstruktion). Die Nutzungsregelung der Garagen ist über Sondernutzungsrechte geregelt.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung augenscheinlich vermietet. Über die Miethöhe liegen keine konkreten Angaben vor.

• Dach: Sattel- bzw. Giebeldach, Holzkonstruktion, Dachstein (Ton), Dachrinnen und Fallrohre aus Zinkblech

• Heizung und Warmwasser: Zentrale Luftwärmepumpe; Fußbodenheizung mit Raumthermostaten; zentrale Warmwasserversorgung mit Speicher im Keller

• Elektroinstallation: Zeitgemäß, mit Zählerschrank, Kippsicherungen, FI-Schutzschalter, Türöffner und Gegensprechanlage

• Böden: Schwimmender Estrich, Fliesenbeläge

• Fenster: Kunststofffenster mit 3-fach Isolierverglasung, elektrische Rollläden, Fensterbänke aus Kunststein (innen) und Metall (außen)

• Sanitärausstattung: Wandhängendes WC, Waschbecken, Badewanne, bodengleiche Dusche mit Glasabtrennung, mittlere Ausstattung und Qualität, weiße Sanitärobjekte, Waschmaschinenanschluss, Badezimmer mit Fenster

Neckarzimmern, ca. 1.400 Einwohner, Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich am nordwestlichen Ortsrand, etwa 1 km vom Ortszentrum, in mittlerer bis guter Wohnlage. Die Umgebung wird geprägt von überwiegend wohnbaulicher Nutzung, insbesondere Wohnanlagen mit zwei- bis dreigeschossiger Bebauung; Beeinträchtigungen bestehen nicht. Das Objekt liegt an einer Wohnstraße mit mäßigem Durchgangsverkehr; voll ausgebaut (Bitumenbelag), Gehwege fehlen, Parkmöglichkeiten am Straßenrand sind begrenzt. Nachbarschaftliche Bebauung besteht vornehmlich aus weiteren Wohnhäusern.

Der Bahnhof Neckarzimmern, mit Anbindung an Heilbronn und Heidelberg, ist vorhanden.

Das Grundstück ist ein Eckgrundstück mit ca. 1.132 m² Fläche, rund 42 m Straßenfront und ca. 27 m mittlerer Tiefe, unregelmäßiger Zuschnitt, leicht von der Straße ansteigend. Es handelt sich um baureifes Land; die Gartenanlagen und Außenflächen sind mit Rasen und Pflanzungen gestaltet, befestigte Wege und Pkw-Stellplätze sind vorhanden.

GENO Legal Rechtsanwaltsgesellschaft mbH, Heilbronner Straße 41, 70191 Stuttgart, GZ.: 257/25 A04/hb, Tel.: 0711 / 222131590