Zwangsversteigerung Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss

Verkehrswert: 63.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um eine Dreizimmerwohnung im Erdgeschoss eines ehemaligen Fabrikgebäudes.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 24.06.2024 ausschließlich von außen besichtigt. Die Bewertung stützt sich daher neben dem äußeren Eindruck im Wesentlichen auf Grundbuchauszug, Teilungserklärung, Bauzeichnungen, Flurkarte, Luftbild und weitere eingeholte Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 13 liegt im Erdgeschoss des rückwärtigen, ehemaligen Fabrikgebäudes und verfügt über eine Wohnfläche von ca. 100,65 m². Die Raumaufteilung umfasst 3 Zimmer, Küche, Diele/Flur, Bad und Abstellraum. Im Einzelnen sind genannt: Wohnzimmer ca. 22,11 m², Schlafzimmer ca. 19,20 m², Kinderzimmer ca. 12,97 m², Küche ca. 5,38 m², Diele ca. 22,17 m², Flur ca. 6,11 m², Bad ca. 9,52 m² und Abstellraum ca. 6,00 m².

Die Grundrissgestaltung wird als zweckmäßig beschrieben, weist jedoch eine übergroße Verkehrsfläche auf. Mehrere Räume liegen gartenseitig, während Küche, Diele und Flur innenliegend angeordnet sind. Die Besonnung und Belichtung werden insgesamt als normal bis schlecht beurteilt. Besonders wertrelevant ist, dass entgegen den Bauzeichnungen an der Ostfassade bei „Bad, Abst. und Kind“ keine Fensteröffnungen vorhanden sind, was die Belichtung beeinträchtigt.

Der Innenzustand konnte nicht überprüft werden.

Gebäude

Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist ein zweigeschossiges, unterkellertes Hinterhaus in Massivbauweise. Es entstand ca. 1955 als Fabrikerweiterung und wurde etwa 1996/97 zu Wohnzwecken umgebaut bzw. kernsaniert. Das ehemalige Fabrikgebäude gehört zu einem größeren Wohnkomplex; im Fabrikgebäude selbst befinden sich insgesamt 17 Wohneinheiten. Das Haus wird ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt.

Die Konstruktion besteht aus Mauerwerksaußenwänden, teils mit aufgebrachtem Wärmedämmverbundsystem, vermutlich massiven Innenwänden und Stahlbetondecken. Der Eingangsbereich verfügt über ein vorgesetztes Treppenhaus mit Kunststoffeingangstür; Treppe und Treppenhaus machen einen geringfügig vernachlässigten Eindruck. Die Belichtung und Besonnung des Gebäudes werden allgemein als gut beschrieben, für die bewertete Wohnung jedoch eingeschränkt.

Der bauliche Zustand ist wertrelevant beeinträchtigt. Festgestellt wurden allgemeiner Unterhaltungsstau, Putzabplatzungen und Rissbildungen an der Fassade. Zum Stichtag liefen Modernisierungsarbeiten an der Fassade; teilweise waren Wärmedämmmaßnahmen erfolgt und Abdichtungsarbeiten im Kellerbereich begonnen. Die bauaufsichtlich erforderlichen Tiefgaragenstellplätze im Gebäude können nicht mehr genutzt werden, da die Einfahrtstore zugemauert wurden.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung augenscheinlich vermietet.

Das Objekt liegt in Pirmasens mit ca. 40.000 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Pirmasens im Bundesland Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich innerörtlich im Stadtkern, etwa 300 m vom Zentrum entfernt, in einer mittleren Wohnlage. Die Umgebungsbebauung ist überwiegend wohnbaulich geprägt, meist in geschlossener II- bis III-geschossiger Bauweise mit älterer Reihenhausbebauung. Das Grundstück liegt an einer öffentlichen innerstädtischen Straße mit mäßigem Verkehr.

Geschäfte des täglichen Bedarfs, Schulen, Kindergarten und Ärzte befinden sich in unmittelbarer Nähe. Eine Bushaltestelle ist fußläufig erreichbar; zudem bestehen Anbindungen über die Bahnhöfe Pirmasens Stadtmitte und Pirmasens-Nord sowie über die Bundesstraßen B 10 und B 270 und die Autobahnen A 8, A 62 und A 6.

Das Gesamtgrundstück umfasst 2.450 m² auf zwei Flurstücken und weist eine unregelmäßige Form auf. Es ist von Südwesten nach Nordosten abfallend und von Nordwesten nach Südosten eben. Die Straßenfronten betragen ca. 18 m bzw. ca. 15 m, die mittlere Tiefe ca. 70 m bzw. ca. 50 m. Das Grundstück ist von zwei Straßen zugänglich, mehrseitig grenzbebaut und mit Hof-, Wege- und Stellplatzflächen sowie Einfriedungen ausgestattet.