Zwangsversteigerung Maisonettewohnung mit Dachterrasse

Verkehrswert: 170.000 ,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Maisonettewohnung im Erd- und Obergeschoss des Hinterhauses mit Dachterrasse, im Aufzeichnungsplan mit Nr. 5 bezeichnet sowie das Sondernutzungsrecht an Pkw-Abstellplatz Nr. 3.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag außen und innen weitgehend besichtigt; in Augenschein genommen wurden insbesondere Treppenhaus, Hof und die Wohnung im Hinterhaus. Nicht zugängliche Bereiche und die Dächer wurden nicht besichtigt; die Bewertung stützt sich insoweit ergänzend auf vorliegende Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 5 befindet sich im Hinterhaus und erstreckt sich als Maisonette über Erd- und Obergeschoss. Zum Sondereigentum gehören die Wohnung, ein Windfang im Erdgeschoss sowie eine Dachterrasse im Obergeschoss. Die Wohnfläche beträgt rund 100 m².

• Im Erdgeschoss liegen unter anderem Windfang, Essbereich, Küche und ein separates WC.

• Im Obergeschoss befinden sich weitere Wohnräume sowie ein Bad.

Die innere Erschließung erfolgt über eine schmale, einfache Wendeltreppe, wodurch die Grundrissgestaltung zwar funktional, aber nicht komfortabel ist. Die Belichtung und Besonnung wurden als ausreichend beurteilt.

Der Ausbauzustand ist einfach bis durchschnittlich. Es bestehen keine wesentlichen erkennbaren Bauschäden, jedoch wirtschaftliche Wertminderungen durch fehlende bzw. unzureichende Wärmedämmung, fehlende Dämmung der obersten Geschossdecke sowie überwiegend unfachmännisch ausgeführten Innenausbau.

Gebäude

Das Gesamtanwesen ist ein Mehrfamilienhauskomplex in Massivbauweise, bestehend aus Vorderhaus, Mittelbau und Hinterhaus. Das bewertete Sondereigentum liegt im zweigeschossigen Hinterhaus mit Ursprungsbaujahr um 1958; das Vorderhaus stammt aus dem Jahr 1928. Das Hinterhaus ist nicht unterkellert.

Zum gemeinschaftlichen Eigentum gehören das Vorderhaus mit vier Wohnungen, ein eingeschossiger Mittelbau mit weiteren Nutzungsteilen und eine weitere Wohnung sowie ein Schuppen im Hof. Das Vorderhaus weist Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, teilweise schadhaften Sockelputz, überdurchschnittliche Verschleißerscheinungen und einen mittleren Instandhaltungsstau auf; das Hinterhaus wurde dagegen als durchschnittlich unterhalten mit geringem Instandhaltungsstau beschrieben. Die Gesamtanlage befand sich insgesamt in leicht vernachlässigtem Zustand.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung eigengenutzt.

• Dachform und Dachdeckung: Hinterhaus mit Pultdach, eingedeckt mit gewellten Faserzementplatten; Mittelbau mit Pultdach, Dachziegeln und gewellten Faserzementplatten; Vorderhaus mit Sattel-/Giebeldach und Satteldachgauben, eingedeckt mit Tonziegeln; Dachflächen sämtlich nicht gedämmt

• Heizung und Warmwasser: Gas-Etagenheizung älteren Baujahres; Wärmeabgabe über Flachheizkörper mit Thermostatventilen; Warmwasserversorgung zentral über die Heizung

• Elektroinstallation: überwiegend mittlere, teils erneuerte Ausstattung; je Raum ein Lichtauslass, wenige Steckdosen, teils Deckeneinbauleuchten, Gegensprechanlage, Türöffner, Zählerschrank, Kippsicherungen

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung, Baujahr 2010; Rollläden aus Kunststoff

• Sanitärausstattung: im Erdgeschoss separates WC mit Stand-WC, Spülkasten, Waschbecken und Waschmaschinenanschluss; im Obergeschoss Bad mit eingebauter Wanne, Stand-WC, Waschbecken und Handtuchwärmer; jeweils Standardausstattung mit weißen Sanitärobjekten

• Böden: Kunststoffbelag überwiegend in den Wohnräumen, teils Laminat; Nassbereiche mit Fliesen

Das Objekt liegt in Worms mit rund 83.000 Einwohnern, in der kreisfreien Stadt Worms im Bundesland Rheinland-Pfalz.

Es befindet sich innerörtlich in der Stadtmitte in mittlerer bis guter Wohnlage. Die nähere Umgebung ist überwiegend wohnbaulich geprägt und überwiegend mehrgeschossig bebaut.

Worms verfügt als Mittelzentrum mit Teilfunktion eines Oberzentrums über die üblichen Einrichtungen der Daseinsvorsorge und Verkehrsanbindung. Der Bahnhof befindet sich im Stadtgebiet; zudem bestehen Anschlüsse an die Bundesstraßen B 9 und B 47 sowie eine nahe Autobahnanbindung an die A 61.

Das Grundstück ist eben, fast rechteckig und leicht unregelmäßig geschnitten, mit ca. 12 m Straßenfront, ca. 35 m mittlerer Tiefe und insgesamt 400 m² Fläche. Es ist durch Mauer eingefriedet; Hofflächen und Stellplatzflächen sind befestigt. Der Garten ist westlich ausgerichtet.