Zwangsversteigerung Gewerbeeinheit mit PKW-Stellplatz

Lfd. Nr. 1: Gewerbeeinheit EG links mit TG-Stellplatz - Verkehrswert: 313.600,00 €
Lfd. Nr. 2: offene Parkfläche - Verkehrswert: 96.400,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die Gewerbeeinheit im EG mit PKW-Stellplatz Nr. 10. Des Weiteren gelangt der 3/25 Anteil an einer offenen Parkfläche zur Versteigerung.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 27.01.2026 vor Ort besichtigt. Besichtigt werden konnten die Büroflächen und teilweise das Gemeinschaftseigentum; Tiefgarage, Treppenhaus und Keller waren nicht zugänglich, sodass die Bewertung insoweit ergänzend auf Unterlagen beruhte.

Gebäude

Die primär zu versteigernde Einheit ist die im Erdgeschoss gelegene Gewerbefläche Nr. 10 in einem 1985 bis 1987 errichteten Wohn- und Geschäftshaus. Das Gebäude ist Teil einer Hausgruppe aus fünf nahezu baugleichen Häusern mit gemeinsamer Tiefgarage; der Bewertungsgegenstand liegt im mittleren Gebäudeteil. Das Haus ist unterkellert und in massiver Stahlbeton- und Mauerwerksbauweise als Terrassenhausanlage mit sich nach oben verjüngenden Staffelgeschossen ausgeführt.

Die Gewerbeeinheit wurde ursprünglich als Praxisfläche konzipiert und wird als Büro genutzt. Sie verfügt über einen eigenen, von außen erschlossenen Zugang. Vor dem Eingang liegen drei Waschbetonstufen mit Stahlhandlauf; die Eingangstür ist als Holzrahmentür mit Glaseinsatz ausgeführt. Die Nutzfläche beträgt ca. 147 m²; ein nicht überdeckter Innenhof geht dabei mit 50 % in die Flächenberechnung ein. Die Einheit ist ost-west-orientiert. Festgestellt wurden zudem Durchgänge zur benachbarten Sondereigentumseinheit Nr. 11, sodass beide Einheiten tatsächlich zusammen genutzt werden.

Der Zuschnitt und die Bauausführung sind baujahrtypisch, die Ausstattung wurde nutzungsspezifisch modernisiert und als guter Standard beschrieben. Die Grundrissgestaltung entspricht einer Büro- bzw. ehemaligen Praxisnutzung; die Einheit ist durch die Erdgeschosslage und die Ausrichtung funktional nutzbar. Belichtung und Besonnung sind durch die vorhandenen Fensterflächen und den Innenhof grundsätzlich gegeben.

Der Zustand ist überwiegend gepflegt. Die Oberbeläge in den Büroflächen wurden etwa 2020/2021 erneuert. Die Fenster sind dagegen überaltert. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Für das Gemeinschaftseigentum wurden 2025 Sanierungsarbeiten beschlossen, unter anderem Maler- und Betonerhaltungsarbeiten, Fensteraustausch sowie Dachabdichtungsarbeiten; die finanziellen Auswirkungen waren im Gutachten jedoch nicht konkret bezifferbar.

Zusätzlich mitversteigert wird ein 3/25-Miteigentumsanteil an einer gegenüberliegenden offenen Parkfläche mit 1.030 m² Grundstücksfläche. Die Fläche ist eben, annähernd rechteckig zugeschnitten und als offene PKW-Parkierung nutzbar.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Gewerbeeinheit vermietet und als Büro genutzt; die Einheit wurde zusammen mit der benachbarten Einheit Nr. 11 vom selben Mieter genutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Terrassen mit vermutlich Waschbetonplatten; Treppenhaus mit Kupfer-/Stehfalzdeckung; oberste Dachfläche vermutlich Satteldach in Holzbauweise mit Metalleindeckung

• Heizung & Warmwasser: Fernwärmeheizung; Warmwasserversorgung vermutlich zentral

• Fenster: Holzrahmen-Isolierglasfenster ca. aus dem Baujahr; Terrassentür in gleicher Ausführung; Rollläden aus Leichtmetall-Lamellen

• Elektroinstallation: Klingelanlage mit Gegensprechfunktion am Eingang

• Sanitär: modernisierte WC-Bereiche mit Stand-WC, Waschtisch mit Einhebelmischarmatur, Wandfliesen bis etwa Türhöhe in hellgrau

• Böden: Vinylboden in Büroflächen, textiler Bodenbelag in Teilbereichen der Bürofläche, PVC-Boden im Küchenbereich, Fliesen in den WC, Betonplatten im Innenhof/Terrassenbereich

• Innenausbau: Wände mit Vlies- bzw. Raufasertapete, abgehängte Decken mit Rasterdeckenelementen

• Treppenhaus: Massivtreppe mit Natursteinbelag, Treppenhandlauf aus Stahl

• Aufzug: nicht vorhanden

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt in Karlsruhe, Stadtteil Waldstadt, mit rund 312.000 Einwohnern im Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Die Mikrolage ist durch gemischt genutzte, drei- bis fünfgeschossige Bebauung mit Mehrfamilienhäusern, gemischt genutzten Gebäuden und Schulen geprägt. Das Objekt liegt an einer Wohnstraße parallel zur Glogauer Straße. Vor dem Gebäude befindet sich eine größere Parkierungsfläche; südlich liegt ein Supermarkt. Die Verkehrsimmissionen werden als eher gering beschrieben, mögliche Geräuscheinwirkungen können von einer benachbarten Schule ausgehen.

Die Nahversorgung ist gut. Im Stadtteil sind Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Apotheken, Ärztehäuser und weitere Dienstleistungsangebote vorhanden. Eine Haltestelle des öffentlichen Nahverkehrs befindet sich in fußläufiger Entfernung von etwa 150 m; zudem bestehen gute Anschlüsse an das überörtliche Straßennetz und die Autobahn.

Das zugehörige Hausgrundstück mit 491 m² ist eben, annähernd rechteckig zugeschnitten und über die Lötzener Straße erschlossen. Die Straßenfront beträgt ca. 16 m bei einer Tiefe von ca. 30 m. Die zusätzliche offene Parkfläche mit 1.030 m² ist ebenfalls eben und annähernd rechteckig, mit ca. 58 m Straßenfront und ca. 17 m Tiefe. Ver- und Entsorgungsanschlüsse sind vorhanden.