Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Carport und Lagergebäude

Verkehrswert: 540.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein freistehendes Wohnhaus mit ausgebautem Anbau, angebautem Carport und freistehendem Lagergebäude.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 22.07.2025 innen und außen besichtigt. Das Wohnhaus und das Lagergebäude waren im Wesentlichen zugänglich; einzelne Räume und Abseiten sowie die Nordseite des Lagergebäudes konnten nicht eingesehen werden, die Bewertung stützt sich ergänzend auf Bauakte und Unterlagen.

Gebäude

Das Hauptobjekt ist ein freistehendes Wohngebäude mit Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, ausgebautem Dachgeschoss und nicht ausgebautem Spitzboden sowie einem angebauten, ehemals als Garage genehmigten und später zu Wohnzwecken umgebauten Anbau mit angeschlepptem Carport. Das Baujahr ist nicht gesichert; sachverständig wurde für das Wohnhaus etwa 1958 angenommen. Die Wohnfläche beträgt rund 273 m². Ursprünglich bestanden im Erd- und Obergeschoss zwei abgeschlossene Wohnungen; später wurde das Gebäude zu einer großflächigen Wohneinheit für Einfamilien- bzw. Mehrgenerationennutzung umgestaltet. Das Dachgeschoss wurde zusätzlich ausgebaut, ohne dass hierfür in der Bauakte Unterlagen vorgefunden wurden.

• Im Erdgeschoss befinden sich Windfang, zwei Flure, ein geräumiges Wohnzimmer, Küche mit Essecke, ein Bad sowie zwei weitere Zimmer; eines davon ist die ausgebaute ehemalige Garage.

• Vorgelagert ist eine große Gartenterrasse.

• Im Obergeschoss liegen vier Zimmer, darunter die ehemalige Küche, ein kleines Bad, ein kleiner Balkon sowie ein weiterer Balkon mit Zugang zur Dachterrasse über dem Anbau.

• Das Dachgeschoss ist voll ausgebaut und umfasst Flur, kleines Bad, einen ehemals als Küche genutzten Raum und drei weitere Räume.

• Im Untergeschoss sind mehrere Kellerräume, Waschküche und ein Bad vorhanden; unter dem umgebauten Garagenteil liegt ein zusätzlicher Kellerraum.

Die Grundrissgestaltung ist durch die Umbauten individuell und insgesamt großzügig. Belichtung und Besonnung sind durch die freistehende Bauweise überwiegend ordentlich. Der bauliche Zustand ist jedoch trotz einzelner Modernisierungen, insbesondere Bad im Erdgeschoss, teilweisem Fenstertausch, Heizungserneuerung und partiell erneuerten Boden- und Wandbelägen, insgesamt deutlich überaltert. Es besteht hoher Renovierungs-, Sanierungs- und Modernisierungsbedarf, wenn eine längere Weiternutzung angestrebt wird. Denkmalschutz besteht nicht. Energetisch ist das Gebäude ungünstig; der vorliegende Energiebedarfsausweis weist einen Endenergiebedarf von 314,7 kWh/(m²*a) aus. Baurechtlich relevant ist zudem, dass verschiedene Umbauten nicht aktenkundig sind; insbesondere dürfte im ausgebauten Dachgeschoss der zweite Rettungsweg im Ist-Zustand nicht gesichert sein.

weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein freistehendes Lagergebäude mit kleiner Teilunterkellerung, Erdgeschoss und nicht ausgebautem Dachgeschoss; das Baujahr wurde mit etwa 1957 angenommen, ein Erweiterungsteil stammt aus etwa 1964. Hinzu kommt ein einfacher angeschleppter Unterstand, der nicht genehmigt ist. Das Gebäude ist einfach konstruiert, mit überwiegend bauzeitlicher Ausstattung und nur sehr eingeschränkt modernisiert. Im Erdgeschoss bestehen Lager- und Werkstattflächen sowie ein später eingebauter Archivraum; das Dachgeschoss ist wegen schwach dimensionierter Decke nur eingeschränkt nutzbar. Der Zustand ist stark überaltert, die wirtschaftliche Restnutzungsdauer wurde mit null Jahren angesetzt. Für den westlichen Anbau bestehen baurechtliche Zweifel wegen nicht eingehaltener Abstandsflächen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohngebäude eigengenutzt; Miet- oder Pachtverhältnisse bestanden nach Gutachtenangaben nicht. Das Lagergebäude wurde nicht als vermietet beschrieben und diente der privaten bzw. lagerartigen Nutzung.

• Dachform und Dachdeckung: Wohnhaus mit Satteldach in Holzkonstruktion und Ziegeldeckung; Anbau mit Flachdach; Lagergebäude mit Satteldach und Faserzementplattendeckung im Ursprungsbau sowie flach geneigtem Pultdach mit Trapezblech über dem Erweiterungsbau; Carport ebenfalls mit Faserzementplatten gedeckt.

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung, nach Gutachten 2012 erneuert; Wärmeabgabe überwiegend über Rippenheizkörper, im Bad und Flur des Erdgeschosses zusätzlich Fußbodenheizung; im Anbau Kaminofen.

• Elektroinstallation: Wohnhaus mit durchschnittlicher, teils bauzeitlicher Ausstattung mit Brennstellen, Steckdosen und Schaltern; Lagergebäude mit einfachster, überwiegend bauzeitlicher Aufputzinstallation.

• Fenster: Im Wohnhaus teils Holz-, teils Kunststoff-Isolierglasfenster sowie teils Holzverbundfenster; teilweise Rollläden oder Fensterläden; Terrassen- und Balkontüren aus Kunststoff bzw. Holz. Im Lagergebäude einfach verglaste bauzeitliche Holzfenster.

• Sanitärausstattung: Bad im Untergeschoss des Wohnhauses mit Waschbecken, bodenebener Dusche und Stand-WC; Bad im Erdgeschoss mit wandhängendem WC, Badewanne, Dusche und Waschbecken; Bad im Obergeschoss mit wandhängendem WC, Handwaschbecken und Badewanne; Bad im Dachgeschoss mit Badewanne, Waschbecken und Stand-WC.

• Böden: Im Wohnhaus Fliesen in Sanitärräumen und teils im Flur des Erdgeschosses, sonst überwiegend Laminat-, Vinyl- bzw. PVC-Böden; im Keller überwiegend Fliesen oder Estrich. Im Lagergebäude überwiegend einfacher Betonboden, teils Kies, im Archivraum Fliesen.

Das Objekt liegt in 78333 Stockach im Ortsteil Wahlwies, einer Kleinstadt mit rund 17.600 Einwohnern im Landkreis Konstanz in Baden-Württemberg.

Die Mikrolage befindet sich innerhalb des bebauten Ortsteils in überwiegend wohnbaulich geprägter Umgebung, teils mit Mischnutzungen. Das Grundstück liegt an einer öffentlichen Erschließungsstraße. Die Wohnlage wurde im Gutachten insgesamt als gut örtlich, die Mikrolage als mittel beurteilt. Beeinträchtigungen wurden vor allem in einer leicht angespannten Parkplatzsituation im öffentlichen Straßenraum gesehen; besondere naturschutzrechtliche Betroffenheiten sind nicht angegeben.

Versorgungseinrichtungen des täglichen Bedarfs sind im Ortsteil eingeschränkt vorhanden, weitergehende Einkaufsmöglichkeiten sowie die gängigen Schularten und die ärztliche Primärversorgung befinden sich im Hauptort Stockach. Eine Bushaltestelle ist noch fußläufig erreichbar; zudem besteht über den Haltepunkt Wahlwies Anschluss an den Regionalzugverkehr. Die Anbindung an das Straßennetz ist über Bundesstraßen und die Autobahn A98 günstig.

Das Grundstück ist 1.292 m² groß, annähernd dreieckig zugeschnitten und weist an der Straßenseite einen leichten Bogen sowie einen Versprung auf. Es ist mit Hofflächen, befestigten Bereichen, Kiesflächen und Wiese angelegt. Der Zuschnitt ist wertrelevant, weil im südlichen, spitz zulaufenden Bereich nur eine eingeschränkte bauliche Nutzbarkeit gesehen wurde. Das Grundstück ist über die Straße erschlossen; Beiträge für Straße, Kanal und Kläranlage gelten nach Gutachten als abgegolten.