Zwangsversteigerung 3-Zimmer-Wohnung mit Gartenfläche und Stellplatz

Verkehrswert: 362.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 3-Zimmer-Wohnung im Erdgeschoss mit Wintergarten, SE- Nr. 2. Zu dem Sondereigentum gehört ein Sondernutzungsrecht an einer Garten- / Grundstücksfläche und einem offenen PKW-Stellplatz.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.07.2026 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Das Sondereigentum, das Gemeinschaftseigentum und die Außenanlagen wurden auf Grundlage der Besichtigung sowie ergänzend anhand vorliegender Unterlagen und der Bauakte bewertet.

Wohnung

Die zu bewertende Wohnung liegt im Erdgeschoss des Hauses und umfasst rd. 74 m² Wohnfläche. Es handelt sich um eine 3-Zimmer-Wohnung mit Flur, Bad, Haustechnikraum, einem Zimmer am Eingangsbereich, Wohnzimmer, Kinderzimmer sowie einem als Wintergarten ausgebildeten Bereich mit offener Küche und Essplatz. Zum Sondereigentum gehört außerdem ein nicht zu Wohnzwecken dienender Raum für Gartengeräte.

Der Grundriss ist insgesamt zeitgemäß und auf heutige Wohnansprüche ausgerichtet. Vom Flur werden Bad, Haustechnikraum, ein Zimmer und das Wohnzimmer erschlossen; vom Wohnzimmer aus sind Kinderzimmer und der Wintergarten mit Küche erreichbar. Die Aufenthaltsräume verfügen über ausreichend große Fenster, sodass eine annehmbare Belichtung und Besonnung gegeben ist. Positiv hervorgehoben sind die südliche Ausrichtung von Wohnzimmer und Kinderzimmer sowie die westliche Ausrichtung des Schlafzimmers. Nachteilig bewertet wurden der innenliegende Flur ohne eigene Belichtung, die westliche statt östliche Orientierung des Schlafzimmers und ein gefangener Raum.

Die Wohnung stammt aus dem Baujahr 2014 und befindet sich soweit ersichtlich in gepflegtem Zustand. Wesentliche oder gravierende Mängel waren bei der Besichtigung nicht offensichtlich erkennbar. Zum Wertermittlungs-Stichtag war die konkrete Nutzung nicht eindeutig dokumentiert; die Bewertung erfolgte als marktüblich nutzbares Wohnobjekt.

Gebäude

Das Gebäude ist ein freistehendes Mehrfamilienhaus mit 4 Wohneinheiten in zweigeschossiger, nicht unterkellerter Massivbauweise aus dem Baujahr 2014; das Dachgeschoss ist ausgebaut. Die Hauseingänge 56a und 56c erschließen jeweils eine Wohnung, der Eingang 56b zwei Wohnungen im Ober- und Dachgeschoss.

Das Haus wurde als KfW-Energiesparhaus konzipiert. Es verfügt über Streifenfundamente mit Bodenplatte, Kalksandsteinwände, Stahlbetondecken mit Wärme- und Trittschallschutz sowie eine verputzte und hell gestrichene Fassade mit grau gestrichenem Sockel. Der Zugang ist ebenerdig und barrierefrei, die Wohnung selbst jedoch nicht barrierefrei. Das Gebäude steht nicht unter Denkmalschutz. Instandsetzungs- oder Modernisierungsmaßnahmen nach Errichtung sind nicht angegeben.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich als weitere wertrelevante bauliche Anlagen ein Heizungshaus sowie ein Fahrradcarport. Zudem sind vier offene Stellplätze vorhanden; dem Versteigerungsobjekt ist das Sondernutzungsrecht an einem offenen Stellplatz zugeordnet.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die konkrete tatsächliche Nutzung der Wohnung im Gutachten nicht eindeutig ausgewiesen; bei der Wertermittlung wurde sowohl eine Eigennutzungs- als auch eine Vermietbarkeit als marktüblich berücksichtigt.

• Dachform und Dachdeckung: Mansarddach mit dunklen Tonpfannen.

• Heizung & Warmwasser: Gaszentralheizung mit Warmwasserversorgung; Wärmeübertragung in der Wohnung über Fußbodenheizung; zusätzlich Frischluftanlage mit Heiz- und Klimaanlagenfunktion.

• Elektroinstallation: baujahrestypische Elektroausstattung; übliche fernmeldetechnische Anschlüsse vorhanden.

• Fenster: 3-fach verglaste Wärmeschutzfenster mit elektrischen Außenjalousien und Einbruchschutz.

• Türen: weiße Kunststoff-Hauseingangstür mit mittiger Verglasung; Wohnungs-/Eingangstür als Holztür mit Glasausschnitt; Innentüren mit glatten Holzblättern in Holzzargen.

• Sanitärausstattung: Bad mit Waschbecken, eingebauter Badewanne und wandhängendem WC; weiße Sanitärobjekte; Waschmaschinenanschluss im Abstell-/Technikraum.

• Böden:

  • Echtholzparkett Eiche in den Zimmern und teilweise im Flur

  • großformatige Fliesen im übrigen Flur, im Bad, im Abstell-/Technikraum und im Wintergarten/Küchenbereich

  • Gehwegplatten auf der Terrasse

• Innenausbau: überwiegend hell verputzte und gestrichene Wände und Decken; Bad überwiegend bis ca. 2/3 Höhe hell gefliest, im Duschbereich ebenfalls gefliest; helles Fliesenschild im Küchenarbeitsbereich.

• Küche: offene Einbauküche mit Ober- und Unterschränken, Backofen, Cerankochfeld, Kühlschrank und Geschirrspüle.

Das Objekt liegt in Reinbek mit rund 25.000 Einwohnern im Kreis Stormarn in Schleswig-Holstein.

Die Mikrolage ist als gut beschrieben. Das Wohnumfeld ist vorwiegend durch wohnbauliche Nutzung mit ein- bis zweigeschossiger offener Bauweise sowie Einzel- und Doppelhäusern geprägt. Das Objekt befindet sich an einer reinen Anliegerstraße mit Tempo 30 und beidseitigen Gehwegen. Beeinträchtigungen wurden als gering eingeschätzt.

Schulen, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind in der Stadt vorhanden; Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich insbesondere im Stadtgebiet. Die nächste Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung, der S-Bahnhof Reinbek in einigen Kilometern Entfernung. Überörtlich besteht Anbindung an die B5 sowie an die A24.

Das Grundstück ist insgesamt 741 m² groß und setzt sich aus den Flurstücken 614 mit 722 m² und 616 mit 19 m² zusammen. Es handelt sich um ein unregelmäßig geschnittenes Pfeifenstielgrundstück mit überwiegend ebener Topografie. Die Straßenanbindung erfolgt über eine schmale Zufahrt; die Front zur Straße beträgt rd. 3,0 m, die mittlere Tiefe rd. 18,0 m. Zum Gemeinschaftseigentum gehören befestigte Zufahrt, Wegeflächen und Müllstandplatz; im Sondernutzungsbereich befinden sich Gartenanlagen, Einfriedungen, Pflanzungen und gepflasterte Terrassenflächen.