Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäude und Einzelgarage

Verkehrswert: 195.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Nebengebäude und Einzelgarage.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 25.11.2025 vollumfänglich besichtigt. Es umfasste Außenanlagen, Erdgeschoss, Kellergeschoss, Obergeschoss sowie Dachgeschoss/Speicher; ergänzend wurden Unterlagen ausgewertet und überschlägige Messungen vorgenommen.

Gebäude

Das Wohnhaus ist ein großzügiges Einfamilienhaus mit einem älteren Ursprungsbaukörper von ca. 1900 und einem Anbau aus dem Jahr 1973. Für die Wertermittlung wurde ein Baujahr 1936 angesetzt; nach berücksichtigten Modernisierungen ergibt sich ein fiktives Baujahr 1966. Das Gebäude umfasst zwei Vollgeschosse, eine Teilunterkellerung mit Gewölbekeller sowie nicht ausgebaute Dachgeschosse. Die Brutto-Grundfläche beträgt rund 528 m² für die Baukörper 1 und 2, die Wohnfläche rund 231 m², die Nutzfläche rund 147,1 m².

• Im Erdgeschoss befinden sich Haupteingangsbereich, Diele, ein Wohnzimmer im Altbau, ein innenliegendes Bad mit Dusche, eine Küche, Flur, ein weiteres großes Wohnzimmer, eine weitere Küche sowie der Heizungsraum.

• Im Obergeschoss sind Diele, Flur, sechs Schlafzimmer und ein Bad mit Tageslichtfenster, Wanne und Dusche angeordnet.

• Die Dachgeschosse sind über Bodentreppen erreichbar und nicht ausgebaut.

Die Grundrissgestaltung ist großzügig und der Nutzung als Einfamilienhaus entsprechend. Die Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse sind laut Gutachten in allen Räumen zweckmäßig.

Der bauliche Zustand ist als durchschnittlich bis schlecht, insgesamt sogar sehr schlecht beschrieben. Es bestehen umfangreiche Feuchtigkeits- und mutmaßliche Schimmelschäden in Wand- und Deckenbereichen, Schäden an Bodenbelägen, eine gesprungene Verglasung an der Hauseingangstür, stark sanierungsbedürftige Balkone sowie augenscheinliche Dachundichtigkeiten. Energetisch ist das Gebäude deutlich eingeschränkt marktfähig; genannt werden fehlender Vollwärmeschutz, ungedämmte Dachflächen im Altbau, nur teilweise gedämmter Anbau und teils veraltete Fenster. Der energetische Standard wurde in den schlechtesten Effizienzbereich eingeordnet. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz; wegen der denkmalgeschützten Kirche gegenüber kann jedoch Umgebungsschutz zu beachten sein.

weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befinden sich eine stark sanierungsbedürftige Einzelgarage mit Flachdach, ein Lagergebäude für Heizungstanks sowie ein rückwärtiger, 2010 errichteter Baukörper mit rund 35 m² Brutto-Grundfläche, der als Kaltlager bewertet wurde. Zudem ist an der äußersten Grundstücksgrenze ein massiv errichteter Schuppen vorhanden, der sich augenscheinlich in abrissbedürftigem Zustand befindet. Auch diese baulichen Anlagen zeigen deutlichen Instandhaltungsstau.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung: Satteldach mit Kunstschiefer; Dacheindeckung vermutlich asbesthaltig; Anbau stellenweise einfach gedämmt, Altbaudachflächen ungedämmt

• Heizung & Warmwasser: Öl-Zentralheizung, Heizkessel, Baujahr ca. 2000, überaltert; Wärmeübertragung über Heizkörper/Plattenheizkörper

• Elektroinstallation: einfache Standardausstattung, teils überarbeitet; sichtbar ältere Verteilungen und Komponenten, deutlicher Modernisierungsbedarf

• Fenster: Kunststoff- und Holzfenster unterschiedlicher Baujahre, teils ca. 2001, teils 1970er Jahre, teils 2010; teilweise Rollläden mit manueller Bedienung

• Sanitärausstattung: zwei Bäder; im Erdgeschoss innenliegendes Bad mit Dusche, im Obergeschoss Bad mit Tageslichtfenster, Wanne und Dusche; Ausstattung durchschnittlich, teilweise veraltet

• Böden:

  • Fliesen in Flur-, Treppen- und Nassbereichen

  • PVC in einzelnen Flur- und Wohnbereichen, teils beschädigt

  • Laminat in Wohnräumen

Das Objekt liegt in Pellingen mit 1.233 Einwohnern im Landkreis Trier-Saarburg in Rheinland-Pfalz.

Die Mikrolage ist ländlich geprägt in aufgelockerter Wohnbebauung mit Einfamilienhäusern, Reihenhäusern und teilweise Mehrfamilienhäusern. Das Grundstück liegt an einem Eckstandort an Kapellenstraße und Bergstraße. Als Beeinträchtigung ist im Wesentlichen lagetypischer Verkehrslärm beider Straßen genannt; gegenüber befindet sich eine denkmalgeschützte Kirche als prägendes Umfeldmerkmal.

Im Ort gibt es ein Kindergarten und eine Grundschule. Die Gesundheitsversorgung ist im Ort eingeschränkt; hausärztliche Versorgung befindet sich in benachbarten Orten, Krankenhäuser in Trier. Größere Einkaufsmöglichkeiten liegen in umliegenden Orten und in Trier/Konz. Der öffentliche Nahverkehr erfolgt über Bus, insbesondere die Linie 241 mit Verbindungen Richtung Saarburg sowie Anschlussmöglichkeiten Richtung Konz, Trier und Luxemburg.

Das Grundstück ist 984 m² groß, unregelmäßig geschnitten und weist ein deutliches starkes Gefälle mit mehreren Ebenen auf. Die Straßenfront beträgt ca. 20,90 m, die mittlere Tiefe ca. 39,80 m. Im südlichen Bereich steht das Wohnhaus, im südwestlichen Bereich liegen drei Außenstellplätze, westlich die Einzelgarage mit Zuwegung zum höher gelegenen Grundstücksteil, nördlich Grünflächen und im nordwestlichen Randbereich der Schuppen. Das Grundstück ist abschnittsweise eingefriedet, teils offen und machte insgesamt einen teilweise ungepflegten Eindruck. Es ist über beide Straßen erschlossen. Das Gutachten berücksichtigt zudem die Möglichkeit einer Grundstücksteilung.