Zwangsversteigerung 4-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 233.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der Wohnung Nr. 30 (1. OG links (Hauseingang links), Block II, Haus 35) und Keller Nr. 30. Es besteht das Sondernutzungsrecht am Pkw-Stellplatz Nr. 30.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21.10.2025 und erneut am 18.11.2025 besichtigt. Am ersten Termin wurden Grundstück und Gebäude von außen und innen allgemein begutachtet, die Wohnung selbst konnte zu diesem Zeitpunkt jedoch nicht von innen besichtigt werden. Die Innenbesichtigung der Wohnung erfolgte am 18.11.2025. Die Bewertung beruht auf den Eindrücken dieser Begehungen sowie vorliegenden Unterlagen. Eine eingehende Untersuchung der Bausubstanz sowie Funktionsprüfungen der technischen Anlagen wurden nicht durchgeführt.

Wohnung

Die Wohnung Nr. 30 befindet sich im 1. Obergeschoss (links) des Gebäudes Ausoniusstraße 35, Block II. Sie umfasst ca. 80 m² Wohnfläche und ist folgendermaßen aufgeteilt: 4 Zimmer, Küche, Bad, separates WC, Flur und eine Loggia. Zwei Zimmer und die Küche sind nach Nordosten, Wohnzimmer, Schlafzimmer und Loggia nach Südwesten zum Garten orientiert. Bad und WC sind innenliegend angeordnet. Alle Räume sind vom Flur aus erreichbar. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, Zustand und Unterhalt sind als gepflegt und dem Alter entsprechend zu bezeichnen. Das Bad wurde teilweise modernisiert (z. B. Fliesen), Innentüren und Bodenbeläge (Laminat) sind erneuert, das genaue Sanierungsdatum ist unbekannt. Das WC weist keinen eingebauten Waschtisch auf, die Anschlüsse dazu sind vorbereitet. Belichtung und Besonnung der Wohnräume sind gut; Bad und WC werden mechanisch entlüftet.

Das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, ist ein freistehendes Mehrfamilienhaus mit Kellergeschoss, Erdgeschoss und drei Obergeschossen (Baujahr ca. 1967). Insgesamt bestehen zwei baugleiche Häuser (Ausoniusstraße 33 und 35) mit je 20 Wohnungen (insgesamt 40 Wohneinheiten). Die Gebäude werden über jeweils zwei Treppenhäuser erschlossen. Fassade mit Putz/Anstrich, renovierte Hauseingangstüren und Treppenhausfenster (2003). Das Gemeinschaftseigentum sowie das Gebäude insgesamt sind in einem baualtersgerechten, normalen Unterhaltungszustand. Wesentliche energetische Modernisierungen fanden nicht statt. Es bestehen Feuchtigkeitsschäden an den Loggienböden, eine Sanierung ist geplant, jedoch noch nicht beschlossen.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

• Flachdach, Eindeckung mit Dichtungsbahnen und Bekiesung

• Öl-Zentralheizung (Wärmeerzeuger aus 2001)

• Warmwasser zentral über Heizung

• Fenster: Wohnung unterschiedlich, z. T. ältere Holzfenster mit Isolierverglasung, z. T. Kunststoff (im Gebäude), teilweise mit Außenrollläden, Treppenhausfenster Kunststoff (2003)

• Heizkörper: Rippenheizkörper in der Wohnung

• Böden: Laminat in Wohnräumen und Flur; Fliesen in Bad, Küche/WC; Loggia Estrich

• Sanitärobjekte: Bad mit eingefliester Badewanne und Waschbecken, separates Stand-WC mit Aufbauspülkasten

• Elektroinstallation mit Kippsicherungen, ohne FI-Schalter (baualtersgerecht, verdeckt)

Ladenburg (ca. 13.000 Einwohner), Rhein-Neckar-Kreis, Baden-Württemberg

Das Objekt befindet sich im südöstlichen Stadtrandbereich im Wohngebiet an der Ausoniusstraße, ca. 700 m von der Stadtmitte entfernt. Die Mikrolage gilt als gute Wohnlage. Die Nachbarschaft ist geprägt von freistehender Wohnbebauung (Ein- und Zweifamilienhäuser sowie Mehrfamilienhäuser). In unmittelbarer Nähe verläuft der Kandelbach. Beeinträchtigungen durch Gewerbe, Lärm oder Verkehr bestehen nicht. Die Ausoniusstraße ist eine befestigte Wohnstraße mit geringem Verkehrsaufkommen (Anliegerstraße), Parkmöglichkeiten sind im öffentlichen Raum verfügbar. Die Grundstücke in der Umgebung sind freistehend, es gibt keine direkte Grenzbebauung.

Schulen (Grund-, Haupt-, Werkrealschule, Gymnasium), Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten des täglichen Bedarfs sowie Ärzte sind in der näheren Umgebung (bis ca. 1 km) vorhanden. Der Bahnhof Ladenburg (ca. 2 km) und Bushaltestellen sind fußläufig erreichbar. Die Anbindung an die Autobahnen A5 (3,5 km) und A6 (10 km), sowie an die B3 (4 km) ist gut.

Das Grundstück ist mit 4.093 m² relativ groß, hat einen unregelmäßigen Zuschnitt, ist eben und auf Straßenniveau gelegen. Die Grundstücksentwicklung ist abgeschlossen, das Grundstück ist voll erschlossen, bebaubar und beitragsfrei.