Zwangsversteigerung Doppelhaushälfte

Verkehrswert: 270.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein 2-geschossiges Wohnhaus (Doppelhaushälfte) mit Kellergeschoss.

Besichtigung

Das Objekt wurde zum Wertermittlungsstichtag innen und außen besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage einer Ortsbesichtigung, ergänzend durch Unterlagen, da teilweise keine vollständigen Bauunterlagen vorlagen.

Gebäude

Das Gebäude ist eine zweigeschossige Doppelhaushälfte mit ausgebautem Dachgeschoss und Vollunterkellerung, vermutlich um/vor 1932 erbaut. Das Objekt verfügt über insgesamt ca. 150 m² Wohnfläche, verteilt auf fünf Zimmer mit folgender Raumaufteilung:

• Erdgeschoss mit einem Zimmer, Flur, Küche, Bad

• Obergeschoss drei Zimmer, Bad

• Dachgeschoss ein Zimmer

• Keller vier Räume (Nutzfläche ca. 58 m²)

Der Grundriss erlaubt eine gute Belichtung und Querlüftung, wirkt insgesamt zweckmäßig für typische Familienbedürfnisse. Die lichte Raumhöhe beträgt im Keller rund 1,70 m sowie in den Wohnbereichen rund 2,45 m. Als Dachform kommt ein Satteldach mit Dachflächenfenstern, Holzstuhl und Tonpfannendeckung zum Einsatz. Modernisierungen sind zwischen 2020 und 2022 erfolgt (Fassade mit Wärmedämmverbundsystem, Fenster dreifach verglast, Innenausbau, Heizung, Elektrik, Sanitär); allerdings sind die Arbeiten überwiegend nicht beendet oder teilweise funktionslos. Es bestehen zahlreiche Restarbeiten und Baumängel: Feuchtigkeit im Keller, mangelhafte Arbeiten an Fassade, Fensterbänken, Hauseingang, fehlende Anschlüsse (Elektrik, Wasser, Heizung), sowie im Dachgeschoss Wasserschäden mit Schimmel- und Pilzbefall, Verdacht auf holzzerstörenden Pilz im Dachstuhl. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück existiert ein einfacher Holz-Geräteschuppen mit Dachpappe, Tür und Fenster, welcher sich in schlechtem Zustand befindet.

Grundstück

Das Grundstück ist 626 m² groß, rechteckig, schmal sowie langgestreckt (ca. 14 m Breite, ca. 45 m Tiefe) und als Eckgrundstück ausgebildet. Es ist eben, die Zufahrt und Zugang erfolgen von Süden, die Orientierung ist nach Norden. Das Grundstück ist überwiegend mit Rasen, Büschen, Sträuchern sowie vereinzelten Bäumen bewachsen, allerdings aktuell ungenutzt und ungepflegt. Die Zuwegung und der Innenhof sind mit kleinformatigen Betonsteinen gepflastert. Nach Sanierung eines früheren Heizölschadens 2015 besteht laut Behörde noch teilweise Restbelastung des Erdreichs. Es besteht zudem Verdacht auf Kampfmittel im Boden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und nicht vermietet. Es wurde zuletzt durch den Eigentümer selbst verwaltet, eine Eigennutzung ist konzipiert.

• Satteldach, Tonpfannendeckung auf Holzkonstruktion

• Gas-Brennwerttherme (Baujahr ca. 2020–2022) mit Warmwasserspeicher, jedoch funktionslos

• Fußbodenheizung im EG und OG, Zustand und Funktion ungesichert

• Moderne Elektroanlage mit Deckenauslässen (Leuchten EG und OG), aktuell funktionslos; lose Leitungen, Sicherheitsmängel im Sicherungskasten

• Fenster: Kunststoff, dreifach verglast (Baujahr 2020); umlaufend Rollläden vorhanden

• Böden: Marmor, Fliesen, Laminat, PVC (variabel in den Räumen)

• Innenwände/Decken: weiß gestrichen

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder (EG & OG) mit Waschtisch, Wanne, Duschbereich, Standardkeramik, funktionslos

• Hauseingangstür aus Kunststoff mit Glaseinsatz

• Zimmertüren innen modern, weiß; Kellertüren standard älterer Bauart

• Treppen Betonpodeste, z.T. gefliest; fehlende Geländer und Handläufe

• Keine Kücheneinbauten vorhanden

Braunschweig, Stadtteil Volkmarode, ca. 250.000 Einwohner, Landkreis Braunschweig, Bundesland Niedersachsen.

Mikrolage/Wohnlage:
Das Objekt befindet sich in einfacher Wohnlage an einer stark befahrenen Hauptstraße am östlichen Stadtrand. Die Bebauung in der Umgebung besteht überwiegend aus Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Straße (Berliner Heerstraße) ist gepflastert, einseitig beleuchtet, mit beidseitigen Geh- und Radwegen; keine Parkbuchten. Durch den Verkehr ergibt sich eine Lärmbelastung; von 0–5 Uhr besteht Tempo-30-Limit. Das Grundstück ist ein Eckgrundstück, Zugang/Zufahrt von Süden, Ausrichtung nach Norden, direkte Nachbarbebauung ist vorhanden. Keine Hinweise auf Naturschutzgebiete oder Biotope.

Versorgung/Verkehr:
Infrastrukturell ist Volkmarode gut erschlossen. In der Nähe befinden sich Kindergarten, Grundschule, weiterführende Schulen, Geschäfte des täglichen Bedarfs sowie ärztliche Versorgung. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr erfolgt direkt über Straßenbahn und Bus; ferner bestehen Bahnverbindung, kurzer Weg zum Flughafen Braunschweig-Waggum und zur Autobahn A2. Diverse Erholungs- und Freizeitflächen (u.a. Riddagshausen) sind im Umfeld.

Grundstück:
Das Grundstück ist rechteckig, ca. 14 m breit und 45 m tief, topografisch eben und weist einen einfachen Bewuchs mit Rasen, Sträuchern und einigen Bäumen auf. Die Einfriedung ist mit Stahlzaun/Stahltor; gepflasterte Zufahrt und Innenhof. Hinweise auf Restbelastung im Boden durch einen früheren Heizölschaden sowie Kampfmittelverdacht bestehen.

Felix Kretzschmer Tel.: 0531 7005-3381