Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 485.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus (Gaststätte und 2 Wohnungen) mit Nebengebäuden und Scheune.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.05.2025 vollständig von innen und außen besichtigt. Aufgrund unvollständiger Planunterlagen erfolgte eine ergänzende örtliche Aufmessung einzelner Gebäudeteile, insbesondere im Dachgeschoss. Die Bewertung basiert auf der Besichtigung sowie vorliegenden und plausibilisierten Unterlagen.

Gebäude

Das Wohn- und Geschäftshaus wurde ca. 1900 errichtet. Es handelt sich um ein massives Gebäude mit Walmdach, Dachgauben und Zwerchgiebel. Die Wohn- und Nutzfläche beträgt insgesamt ca. 369 qm, verteilt auf Gaststätte im Erdgeschoss (ca. 147 qm), Hauptwohnung im Obergeschoss und Dachgeschoss (ca. 167 qm, inkl. DG-Zimmer) sowie eine weitere Wohnung im Obergeschoss (ca. 55 qm).

Im Erdgeschoss befindet sich eine großzügige Gaststätte mit Gastraum, Thekenbereich, Nebenzimmer, Küche, Lagerraum, Flur, separaten Sanitäranlagen und Keller-, Heiz- und Lagerräumen. Die Hauptwohnung im Ober- und Dachgeschoss ist über ein zentrales Treppenhaus erreichbar und bietet Flur/Diele, mehrere Zimmer, Bad/WC (außerhalb der Wohnung, im Treppenhaus-Zwischenpodest), sowie Anschlussräume im ausgebauten Dachgeschoss. Das Dachgeschoss wurde ehemals als Gästezimmer genutzt, erfüllt jedoch nicht die Anforderungen an Aufenthaltsräume (Raumhöhe <2,20 m). Die zweite Wohnung im OG verfügt ebenfalls über Flur, Küche, Bad/WC und 2 Zimmer. Die Wohnungen besitzen keinen Balkon oder Terrasse.

Die Grundrissgestaltung ist grundsätzlich funktionsgerecht, weist jedoch Einschränkungen auf, insbesondere durch das Bad/WC außerhalb der Hauptwohnung und die eingeschränkte Nutzung der DG-Räume. Eigene Parkmöglichkeiten für Gaststättenbesucher bestehen nur eingeschränkt; die große Hoffläche diente teils als Biergarten und ist überwiegend befestigt.

Das Gebäude wurde abschnittsweise modernisiert: Fenster (um 1985), Heizung (1993), Badezimmer (1985 und 2014), Dachgauben und Dachflächenfenster zu unterschiedlichen Zeiten. Die Bausubstanz weist teilweise baujahrestypische, teils modernisierte Bereiche auf. Instandhaltungsrückstau existiert insbesondere bei Fassaden, Fenstern, Türen, Dachentwässerung, Sanitär und Heizung (Heizzentrale von 1993), Innenraumausstattung sowie Dämmung der obersten Geschossdecke. Der allgemeine Unterhaltungszustand ist als normal bis ausreichend zu bewerten, mit Modernisierungsbedarf bei den Ausstattungen.

Weitere Gebäude

Das Anwesen umfasst eine große Scheune (ca. 17,5 x 7,25 m) mit Satteldach, genutzt als Garage, Werkstatt und für Lagerräume. Das Dach der Scheune wurde Ende der 1990er Jahre neu eingedeckt.

Zwei Nebengebäude existieren:

• Nebengebäude I: ca. 11,5 x 6,75 m, Satteldach, dient als Lagerraum.

• Nebengebäude II: ca. 11,4 x 2,65 m, Pultdach (Eindeckung mit Welleternitplatten, potenziell asbesthaltig), mit mehreren kleinen Lagerflächen.

Grundstück

Das Grundstück ist nahezu rechteckig zugeschnitten, mit einer Tiefe von ca. 48 m und einer Straßenfront von ca. 20 m. Die Topografie ist eben. Die Hofflächen sind weitgehend befestigt (Betonpflaster/Beton/Kies), mit teilen Gartenanlagen und Baumbestand. Vereinzelte kleinere Überbauungen im rückwärtigen Bereich sind laut Gutachten wirtschaftlich unerheblich. Erschlossen ist das Grundstück über eine Ortsdurchfahrtsstraße (Landesstraße L 77), voll erschlossen mit Wasser, Strom, Gas, Telefon und Kanalisation.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt leerstehend. Ein Miet- oder Pachtverhältnis bestand nicht, ein laufender Gewerbebetrieb (Gaststätte) wurde nicht geführt.

• Dachform und Dachdeckung:

  • Haupthaus: Walmdach mit Ziegel-/Dachsteineindeckung, Dachgauben, Zwerchgiebel

  • Scheune: Satteldach mit Ziegel- oder Dachstein-Eindeckung

  • Nebengebäude II: Pultdach mit Welleternitplatten (möglicherweise asbesthaltig)

• Heizung & Warmwasser:

  • Warmwasser-Zentralheizung (Gas, Heizzentrale ca. 1993) mit Heizkörpern (Radiatoren/Konvektoren, teils Thermostatventile), teils Aufputz-Leitungsführung

  • Gastraum zusätzlich mit Kachelofen

  • Dachgeschoss teilweise mit Elektro-Nachtspeicheröfen (ältere Geräte, mögliche Asbestproblematik)

  • Zentrale Warmwasserversorgung, teils über Elektroboiler

• Elektroinstallation:

  • Einfache bis durchschnittliche Ausstattung, teils Aufputz-Leitungsführung, Klingelanlage, SAT-Anlage, Fernsehanschlüsse

• Böden:

  • Gaststätte: Fliesenbelag

  • Wohnungen: Laminat-, Kunststoff- und Holzdielenböden, Badezimmer mit Fliesen

  • Scheune/Nebengebäude: Betonboden

• Fenster:

  • Überwiegend Holz-Isolierglasfenster mit Rollladen, teils Kunststoff-Isolierglasfenster, Dachflächenfenster ohne Rollladen, Nebengebäude teils Stahlfenster mit Einfachglas

• Sanitärausstattung:

  • EG: Gaststätte mit getrennten Damen-/Herren-WC, Küchen- und Thekenanschlüsse

  • OG: Hauptwohnung mit Bad/WC (Einbaudusche, Wanne, 2 Waschbecken, 2 WCs), weitere Wohnung mit Bad/WC (Wanne, Waschbecken, WC)

  • DG: 3 Zimmer mit Handwaschbecken, mobile Duschkabine, separates WC

  • Teilweise sanierungs- und instandsetzungsbedürftig

Rastatt, Ortsteil Plittersdorf (ca. 50.000 Einwohner, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg).

Das Objekt liegt zentral im Ortsteil an einer Landesstraße (L 77, Ortsdurchfahrt). Die Wohnlage wird als mittlere Lage im Ortsteilkern, die Geschäftslage als einfach bis mittlere Lage eingestuft. Die Straße ist ausgebaut, mit Gehwegen und Baumbestand; öffentliche Parkmöglichkeiten befinden sich im Straßenraum. Öffentliche Verkehrsmittel (Bushaltestelle) sind ca. 100 m entfernt; der Hauptbahnhof Rastatt ist etwa 5,7 km entfernt (Bus, S-Bahn). Im Umfeld: Schule, Kindergarten, Einzelhandel, Ärzte und Gastronomie, gute Versorgung für den täglichen Bedarf, vielfältige Dienstleistungen und Freizeitmöglichkeiten im Ort erreichbar.

Es sind keine Baulasten, Altlasten oder Bodenkontaminationen bekannt, das Grundstück befindet sich in einer HQ100-geschützten Zone (potenzielles Hochwasserthema), woraus sich bei Neubau- oder Erweiterungsvorhaben ggf. Einschränkungen ergeben könnten. Sonstige Naturgefahren werden als gering eingestuft.