Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit kleiner Wohnung über der Garage

Verkehrswert: 570.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus mit einer kleinen zusätzlichen Wohnung über der Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 12.01.2026 besichtigt. Dabei konnten sämtliche Räume des Hauptgebäudes, des Nebengebäudes einschließlich der Wohnung über der Garage und der Werkstatt sowie die Fassaden aus Fußgängersicht begutachtet werden. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage dieser Vor-Ort-Besichtigung und vorliegender Bauunterlagen.

Gebäude

Das Hauptgebäude wurde ca. 1957 erbaut und umfasst zwei Vollgeschosse sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Es ist vollständig unterkellert. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 227 m², aufgeteilt in eine ca. 82 m² große Vierzimmerwohnung mit Küche, Bad, WC, Abstellraum und Terrasse (EG), eine ca. 88 m² große Vierzimmerwohnung mit Küche, Bad sowie zwei Balkonen (OG), sowie eine ca. 47 m² große Zweizimmerwohnung mit Bad (DG, keine Küche). Alle Wohnungen sind über ein gemeinsames Treppenhaus erreichbar.

Die Grundrisse sind funktional; Belichtung und Besonnung sind aufgrund der allseitigen Fenster als gut zu bewerten. Die Balkone sind nach Südwesten und Osten ausgerichtet. Im Jahr 2007 wurden im OG Terrasse und Balkone eingehaust. Das Dach wurde ca. 1995/2000 neu eingedeckt und das Dachgeschoss gedämmt. Weitere Modernisierungen betrafen Bodenbeläge (2007/2008), die Installation einer elektrischen Fußbodenheizung in den Bädern, Fassadenanstrich (2012) sowie die Erneuerung von Elektro-, Wasser-, Abwasser-, Heizungs- und Solaranlage im Jahr 2015. Fenster sind überwiegend ältere isolierverglaste Holzfenster, teilweise neue Kunststofffenster. Der bauliche Zustand ist dem Gebäudealter entsprechend mit üblichen Gebrauchsspuren, aber ohne erkennbare gravierende Baumängel oder Schäden. Die Nutzung lässt wahlweise eine Umgestaltung zu einem Ein-, Zwei- oder weiterhin Dreifamilienhaus zu. Denkmalschutz besteht nach Einschätzung nicht.

Weitere Gebäude

Zum Objekt gehört ein separates, ebenfalls um 1957 in Massivbauweise errichtetes Nebengebäude mit Keller, Garage, Werkstattraum im EG und einer kleinen, ca. 29 m² großen Einzimmerwohnung mit Kochzeile und Bad im ausgebauten Dachgeschoss (Ausbau 2025). Die Wohnung weist eine moderne Innenausstattung mit Parkett und Fliesen auf. Die Nutzung als dauerhafte Wohnung ist nach Bauordnung begrenzt (Mindesthöhe, Grenzabstand) und vermietbar nur mit Einschränkungen. Das Garagengebäude wurde mehrfach modernisiert, die Restnutzungsdauer baurechtlich angepasst. An das Nebengebäude ist eine nicht unterkellerte Werkstatt in Holzbauweise (Baujahr ca. 2017, Fläche ca. 30 m²) angebaut. Die Werkstatt verfügt über einen separaten Zugang, einfache Fenster, eine teiloffene Überdachung und entspricht einer typischen einfachen Ausführung.

Grundstück

Das Grundstück (Flst.Nr. 827) ist 930 m² groß, leicht nach Südwesten abfallend. Es ist annähernd rechteckig zugeschnitten, mit einer Straßenfront von ca. 21 m an einer innerörtlichen Erschließungsstraße und mittlerer Tiefe von ca. 45 m. Das Grundstück ist als baureifes Land im Geltungsbereich eines Bebauungsplans ausgewiesen. Der Gartenbereich ist nach Süden orientiert, mit Rasen, Sträuchern, Büschen, Bäumen und Terrasse (inkl. Pergola). Befestigte Flächen führen zu Haus und Garage. Es bestehen keine Altlasten oder Hochwassergefahren.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung im Erdgeschoss vom Antragsteller bewohnt. Die Wohnungen im 1. OG und DG standen leer. Die kleine Wohnung im Nebengebäude über der Garage war durch eine zum Antragsteller zugehörige Person genutzt.

• Satteldach (Wohnhaus und Garage): Ziegel- bzw. Dachsteindeckung, ca. 1995/2000 erneuert, Dachboden gedämmt

• Heizung & Warmwasser: Gas-Zentralheizung mit Solarthermieunterstützung (2015), Heizkörper, zusätzliche Elektro-Fußbodenheizung in Bädern, Kaminofen im EG, Wohnung im Nebengebäude ebenfalls über Gasheizung mitversorgt, zusätzlich Elektroheizung im Bad der Einzimmerwohnung

• Elektroinstallation: Standardausstattung, erneuert 2015, Telefonanschluss

• Böden: EG: Fliesen, PVC, Parkett; OG: Laminat, Parkett, Holzdielen, Fliesen; DG: Laminat, Fliesen; Garage/Nebenwohnung: Parkett, Fliesen; Werkstatt: Glattstrich

• Fenster: Hauptgebäude überwiegend ältere isolierverglaste Holzfenster, teils Kunststofffenster (neu im EG, Essen/Küche; in Garage/whg. 3-fach Kunststoff, Motorrollläden am Dachfenster)

• Sanitärausstattung: Je Wohnung Bad mit Wanne, Dusche, Waschbecken, WC, teils Gäste-WC, Bidet, innenliegend mit Belüftung; Garage DG: Bad mit Dusche, Waschbecken und WC

Gaggenau, Bad Rotenfels, ca. 30.000 Einwohner, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg

Das Objekt befindet sich im Ortsteil Bad Rotenfels, einer guten, zentrumsnahen Wohnlage im östlichen Teil des Stadtgebiets von Gaggenau, mit überwiegender Wohnbebauung aus Ein-, Zwei- und kleineren Mehrfamilienhäusern, meist zweigeschossig. Die Straße ist eine innerörtliche Erschließungsstraße mit beidseitigem Gehweg und öffentlicher Parkmöglichkeit. Die Nachbarschaftsbebauung ist wohnorientiert, Immissionen wurden nicht festgestellt. Naturschutzgebiete oder Biotope sind laut Gutachten nicht ausgewiesen.

Sämtliche Schularten, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im Stadtgebiet von Gaggenau und im nahegelegenen Ortszentrum gegeben. Der ÖPNV-Anschluss ist mit einer Stadtbahnhaltestelle in ca. 350 m Entfernung gewährleistet, weitere ICE-Bahnhöfe in Karlsruhe und Baden-Baden, nächste Autobahnanbindung ca. 11 km entfernt. Die Infrastruktur ist als gut zu bezeichnen.

Das Grundstück selbst weist eine leichte Südwestneigung, rechteckigen Zuschnitt, ca. 21 m Straßenfront und eine Tiefe von etwa 45 m auf. Es ist als Garten mit Rasen, Ziersträuchern, Bäumen und befestigten Wegen gestaltet. Pergola auf Terrasse, ordentliche Außenanlage und keine Altlasten sind vorhanden.

RAin Alexy, Tel.: 07225 9899860