Zwangsversteigerung zwei miteinander verbundene Wohnungen

Lfd. Nr. 1+2, 2-Zimmer-Wohnung Nr. 10, Verkehrswert 55.000,00 € (je 1/2-Anteil)

Lfd. Nr. 3+4, 3-Zimmer-Wohnung Nr. 12, Verkehrswert 147.500,00 (je 1/2-Anteil)

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um je 1/2 Miteigentumsanteile an zwei miteinander verbundenen Eigentumswohnungen (2-Zimmer-Wohnung Nr. 10 und 3-Zimmer-Wohnung Nr. 12), einschließlich zugehöriger Keller- und Dachterrassen-/Balkonanteile. Es sind Gemeinschafts-Sondernutzungsrechte an einem Kellervorraum vorhanden.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen beider Gutachten am 21.10.2025 von außen besichtigt. Ein Zugang zum Gebäudeinneren und zu den Wohnungen wurde nicht ermöglicht, die Bewertung stützt sich daher wesentlich auf die vorliegenden Bauakten, Aufteilungspläne und weitere Unterlagen.

Wohnung Nr. 10 (2-Zimmer, ca. 40 m²)

Die Wohneinheit befindet sich im 2. Obergeschoss des Gebäudes und besitzt eine Wohnfläche von ca. 40 m² sowie ein Sondernutzungsrecht an einer Dachterrasse (rd. 21 m²) und einen Abstellraum im Keller (rd. 32 m²). Die Wohnung besteht aus 2 Zimmern, Flur, innenliegendem Bad ohne Tageslicht, sowie den ergänzenden Sondernutzungsflächen. Der Zustand wird auf Grundlage des äußeren Anscheins und den Unterlagen als durchschnittlich angenommen.
Ausstattungsstandard und Modernisierungen sind mangels Innenbesichtigung nur angenommen (vermutlich Laminatböden, zweifach verglaste Holzfenster, durchschnittliche Sanitärausstattung).

Wohnung Nr. 12 (3-Zimmer, ca. 109 m²)

Diese Wohnung ist im selben 2. Obergeschoss belegen und mit ca. 109 m² Wohnfläche deutlich größer. Sie verfügt über 3 Zimmer, Küche, Flur, ein innenliegendes Bad, separates WC und einen Balkon. Ergänzend kommt ein großer Kellerraum (ca. 32 m², Sondernutzungsrecht).
Auch hier basieren Einschätzungen zu Grundriss, Ausstattung und Zustand auf den vorliegenden Unterlagen: Die Annahme umfasst Laminatböden, zweifach verglaste Holzfenster, durchschnittliche Sanitärausstattung und eine Einbauküche. Der Zustand wird äußerlich als durchschnittlich eingeschätzt.

Das Gebäude:

Das Gebäude wurde ca. 1888 in Massivbauweise errichtet, verfügt über fünf Obergeschosse sowie ein voll ausgebautes Dachgeschoss und Keller. Es handelt sich um ein Wohn- und Geschäftshaus, das Ensemble umfasst 12 Wohneinheiten und 3 Gewerbeeinheiten. Die Fassade ist unverputzt/gestrichen, das Walmdach mit Ziegeldeckung, die Geschossdecken werden als Holzbalkendecken angenommen.
Der bauliche Gesamtzustand ist äußerlich durchschnittlich, Hinweise auf gravierende Baumängel oder einen Instandhaltungsstau fanden sich nicht. Die Nutzungsgenehmigung wird als gegeben unterstellt. Es liegt Denkmalschutz nach dem Denkmalschutzgesetz Baden-Württemberg vor, jedoch keine einschränkenden Auflagen für die aktuelle Nutzung.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war in beiden Fällen eine Eigennutzung der jeweiligen Wohnungen gegeben.

Baden-Baden
Einwohner: ca. 56.900.
Landkreis: Stadtkreis Baden-Baden, Baden-Württemberg.

Mikrolage / Wohnlage:
Die Objekte liegen zentral in der Innenstadt im Kerngebiet an der Mühlengasse. Die Umgebung ist geprägt von dichter, meist 3- bis 4-geschossiger Wohn- und Geschäftsgebäudebebauung. Die Fußgängerzone samt Cafés und Läden beginnt nahezu direkt vor dem Gebäude. Beeinträchtigungen bestehen durch typische Innenstadtimmissionen wie belebte Straßen/Fußgängerzone, aber ohne besonderen Werteinfluss. Die Parkplatzsituation ist als angespannt zu bewerten. Die Wohnlage gilt als leicht überdurchschnittlich.

Infrastruktur:
Alle Geschäfte des täglichen Bedarfs, Restaurants und Cafés, sämtliche Schulformen sowie Kindergärten im Stadtzentrum erreichbar. Busverbindungen sind in direkter Nähe vorhanden; Anschluss an Autobahn A5 in ca. 9 km, nächste Bundesstraße (B500) in ca. 2,5 km; nächster Flughafen (Karlsruhe/Baden-Baden) ca. 17 km entfernt.