Zwangsversteigerung Dreifamilienhaus mit Nebengebäude

Lfd. Nr. 1, Flur 28, Flurstück 1222/140, Verkehrswert: 229.817,00 €

Lfd. Nr. 2, Flur 28, Flurstück 1241/140, Verkehrswert: 183,00 €

Gesamtverkehrswert: 230.000 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Dreifamilienhaus mit einer Doppelgarage sowie einem Nebengebäude (Schuppen). Es handelt sich um eine wirtschaftliche Einheit.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 17.11.2025 innen und außen von der Sachverständigen besichtigt. Der Spitzboden des Dreifamilienhauses sowie die Garage Nr. 2 konnten nicht besichtigt werden. Die Bewertung erfolgte unter Einbeziehung von Bauakten, behördlichen Auskünften und einer vor-Ort-Inaugenscheinnahme, ohne invasive Bauteilöffnungen oder technische Prüfungen.

Gebäude

Das Dreifamilienhaus stammt aus dem Jahr 1909 und wurde in Massivbauweise errichtet. Es umfasst ein Kellergeschoss, Erdgeschoss, 1. Obergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss. Das Haus ist voll unterkellert und hat insgesamt drei abgeschlossene Wohnungen. Die Grundrisse aller drei Wohnetagen sind regelmäßig geschnitten. Die Belichtung und Besonnung sind als gut bis ausreichend zu bewerten. Die Wohnungen verfügen jeweils über Diele, Küche, Wohnraum, Schlafzimmer und Bad.

Gute Deckenhöhen (im EG/OG ca. 3,2 m, im DG ca. 2,6 m) sorgen für ein angenehmes Raumgefühl. Das Haus wurde mehrfach modernisiert: 2022 und 2024 wurden neue Heizwertthermen eingebaut, die straßenseitige Dacheindeckung erneuert. Die Wohnungen und das Treppenhaus sind gepflegt, allerdings besteht ein leichter Instandhaltungsstau, insbesondere im Kellerbereich. Die Fassade ist verputzt, der Sockel teils Bruchstein. Die fehlende Barrierefreiheit entspricht dem Baujahr. Das Haus ist im Bebauungsplan als zum Erhalt festgesetztes Gebäude ausgewiesen (Gestaltungsschutz).

Weitere Gebäude

Doppelgarage
Die Garage (Baujahr 1966) ist in Fertigbauweise, unterteilt in zwei Einzelgaragen mit Schwingtoren. Der Innenraum ist unterteilt und einfach ausgestattet. Die Dachdeckung besteht aus asbesthaltigen Wellplatten, mit leichtem Instandhaltungsstau und Feuchtigkeitsschäden an der Garage Nr. 1.

Nebengebäude (Schuppen)
Im Hofbereich befindet sich ein massiver Schuppen mit Pultdach (Bitumenbahn, derzeit undicht), einfacher Ausführung und Instandhaltungsstau.

Grundstück

Das Grundstück hat insgesamt 226,18 m² (zzgl. einem 0,18 m² kleinen Flurstück) und ist unregelmäßig geschnitten, nahezu eben und zu Wohnzwecken genutzt. Bepflasterte Hofbereiche, Zufahrt zur Garage, Terrasse mit Teilüberdachung im Hofbereich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das gesamte Objekt vollständig vermietet.

• Satteldach mit Krüppelwalmdach und Zwerchhaus (Dachdeckung: überwiegend asbesthaltige Zementfaserplatten)

• Warmwasserbereitung über die jeweiligen Heizthermen

• Heizkörper mit Thermostatventilen in den Wohnungen

• Elektroinstallation einfach, wenige Steckdosen pro Raum, Kippsicherungen, Zählerschrank, einfache Leuchten, Gegensprechanlage

• Fenster: Kunststoffrahmen, Isolierverglasung, manuelle Rollläden

• Bodenbeläge: Laminat, PVC und Fliesen; teilweise Holzböden in Wohnräumen, Fliesen in Bädern, PVC in Fluren

• Sanitärausstattung: Bäder mit WC, Dusche (EG), Badewanne (OG, DG), Waschtisch und zum Teil Waschmaschinenanschlüsse; jeweils deckenhoch gefliest

Standort:
Andernach, Landkreis Mayen-Koblenz, Rheinland-Pfalz, ca. 31.500 Einwohner

Mikrolage und Wohnlage:
Das Objekt liegt in zentraler innerörtlicher Lage in guter Wohnlage, etwa 750 m von der Stadtmitte entfernt, mit schnellen Wegen zu Geschäften, Ärzten (teils <400 m), Bahnhof (ca. 300-500 m), Bushaltestellen (ab 63 m). Die Bebauung in der Straße ist gemischt-geschlossen, hauptsächlich Mehrfamilienhäuser, aber auch Ein- und Zweifamilienhäuser; vereinzelt Gewerbe und Ferienwohnungen. Die Straße ist eine voll ausgebaute Gemeindestraße.

Bildung & Versorgung:
Schulen aller Stufen und mehrere Kindertagesstätten im Umkreis von 300-1.200 m, mehrere Spielplätze und Grünanlagen, zentrale Versorgung für den täglichen Bedarf gut erreichbar.