Zwangsversteigerung 3-Zimmerwohnung

Verkehrswert: 122.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. W1 bezeichneten Wohneinheit (Erdgeschoss), in einem Zweifamilienhaus.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.10.2025 im Rahmen einer Innen- und Außenbesichtigung in Augenschein genommen. Die Bewertung erfolgte auf Basis dieser Besichtigung sowie der vorliegenden Unterlagen; bauteilzerstörende Untersuchungen wurden nicht durchgeführt.

Wohnung

Die zu bewertende Wohnung befindet sich im Erdgeschoss eines Zweifamilienwohnhauses aus ca. 1964. Sie umfasst rund 64 m² Wohnfläche, die sich auf Flur, drei Zimmer, Küche, WC und Bad verteilen. Belichtung und Besonnung entsprechen der Ausrichtung nach vier Seiten und sind als normal zu bezeichnen. Der Zustand der Wohnung ist allgemein mittler, die Ausstattung als einfach bis mittlere Ausführung einzustufen.

Gebäude

Errichtet wurde das Gebäude ca. 1964 als zweigeschossiges Wohnhaus mit massivem Mauerwerk und Massivdecken, unterkellert und mit ausgebautem Dachgeschoss. Das Satteldach und die Garage (Pultdach) sind mit Ziegeln gedeckt, Regenrinnen und Fallrohre bestehen aus Kupfer. Die Fassade wurde mit einem Wärmedämmverbundsystem energetisch nachgerüstet und gestrichen. Das Gebäude befindet sich insgesamt in einem mittleren Unterhaltungszustand, vereinzelt leicht vernachlässigt, was im Verkehrswertansatz berücksichtigt wurde.

Das Grundstück ist 620 m² groß und bildet zusammen mit dem anderen Wohnungseigentum eine Einheit. Außenanlagen beinhalten Betonverbundpflaster als Zufahrt und Zugang sowie Gabionen als Einfriedung. Vorgarten und Rasenflächen mit Busch-, Strauch- und Baumbestand prägen die Außenbereiche. Eine Denkmaleigenschaft besteht nicht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung (W1) eigengenutzt, ein Mietvertrag wurde nicht vorgelegt. Das Gebäude wird als Zweifamilienhaus ausschließlich zu Wohnzwecken genutzt. Gewerbebetriebe sind nicht vorhanden.

• Heizung: Zentrale Wärmepumpe, unterstützt durch Solarthermie

• Warmwasserbereitung: Zentral, solarthermisch unterstützt

• Heizkörpertyp: Zentralheizkörper, genaue Ausführung nicht detailliert

• Fenster: PVC mit Isolier- bzw. Dreifachverglasung, PVC-Rollläden

• Elektroinstallation: einfache bis mittlere Ausführung

• Böden: Fliesen, Parkett, Vinyl

• Wandbeläge: Putz, Tapeten, gestrichen, Nassräume teils gefliest

• Sanitärausstattung: einfache bis mittlere Ausführung (separates WC, Bad)

Aglasterhausen (Landkreis Neckar-Odenwald-Kreis, Baden-Württemberg, ca. 4.825 Einwohner)

Das Objekt liegt im nordwestlichen Bereich des Hauptortes an einer wenig befahrenen Wohnstraße (Sackgasse im Wohngebiet "Im Hofacker"), etwa 1 km vom Zentrum entfernt. Die Nachbarschaft ist von wohnwirtschaftlicher Bebauung mit offener, meist ein- bis zweigeschossiger Bauweise geprägt (allgemeines Wohngebiet im Geltungsbereich eines Bebauungsplans). Immissionsbelastungen bestehen in Form geringer, aber vorhandener Lärmbelastung. Die Wohnlage ist als leicht überdurchschnittlich einzustufen, das Quartier hat ein entsprechend positives Image.

Nahversorgungseinrichtungen, Ärzte, Apotheke sowie Grundschule und Kindergarten sind im Umkreis von ca. 1 km fußläufig erreichbar, weiterführende Schulen und Ärzte weiterer Fachrichtungen im Umkreis von 4 bis 16 km. Für Freizeit, Erholung und Grünflächen bestehen Angebote in unmittelbarer Umgebung (0,4 km). Die Anbindung an den ÖPNV und die Regionalbahn ist gut (jeweils weniger als 1,2 km entfernt). Die verkehrstechnische Anbindung erfolgt über die erschlossene und ausgebaute Straße, Erschließungsbeiträge sind vollständig bezahlt.

Das Grundstück ist parallelogrammförmig zugeschnitten mit etwa 20 m Straßenfront und ca. 31 m Tiefe. Es steigt nach Nordosten leicht an. Der Vorgarten ist als Schottergarten ausgeführt, die übrigen Flächen sind mit Rasen, Bäumen, Sträuchern und Büschen gestaltet.

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