Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Nebengebäuden

Lfd. Nr. 1: Flur 12 Nr. 41: Verkehrswert: 14.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Flur 9 Nr. 160/1: Verkehrswert: 73.000,00 €
Lfd. Nr. 3: Flur 9 Nr. 157/1: Verkehrswert: 16.000,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein Grundstück, bebaut mit einem zweigeschossigen Einfamilienhaus sowie ein separates, gegenüberliegendes Grundstück, das mit einer alten Scheune, einer Doppelgarage mit Abstellraum und einer kleinen Einzelgarage bebaut ist.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10.09.2025 durch den Sachverständigen besichtigt. Alle Bereiche, mit Ausnahme des Dachbodens, konnten in Augenschein genommen werden. Die Bewertung basiert auf diesen Feststellungen sowie eingesehenen Unterlagen.

Gebäude

Das Wohnhaus steht auf einem regelmäßig geschnittenen und ebenen Grundstück. Baujahr ist ca. 1930 (geschätzt), das Gebäude ist teilweise unterkellert (Kellerhöhe ca. 1,55 m). Es umfasst Untergeschoss, Erdgeschoss, Obergeschoss, Dachgeschoss und einen nicht ausgebauten Spitzboden. Die Gesamtwohnfläche beträgt ca. 188,6 m², ergänzt durch ca. 39,2 m² Keller- und Nebenflächen.

Der Grundriss ist insgesamt zweckmäßig, jedoch besteht im 1. Obergeschoss ein Durchgangszimmer. Die Belichtung ist in sämtlichen Aufenthaltsräumen gut. Das Dachgeschoss ist nicht ausgebaut, bietet jedoch Ausbaupotenzial. Die Ausstattung und Gestaltung des Hauses entspricht insgesamt einem mäßigen Standard; sichtbare Modernisierungen betreffen u.a. teilweise die Fenster und die Sanitärräume. Die Heizung ist veraltet und besteht aus dezentralen Nachtspeicheröfen, einzelne Räume sind unversorgt. Der Gesamtzustand ist gepflegt, jedoch nicht mehr zeitgemäß und durch Instandhaltungsstau – insbesondere im Bereich der Heizungsanlage – geprägt.

Weitere Gebäude

Auf dem gegenüberliegenden separaten Grundstück befindet sich eine ca. 1932 errichtete, eingeschossige Scheune, eine Doppelgarage mit Abstellraum (ca. 1973) und eine einfache Einzelgarage (Baujahr unbekannt). Der Zustand dieser Nebengebäude ist schlecht; Scheune und Einzelgarage haben praktisch keinen Zeitwert mehr, die Doppelgarage ist undicht und müsste vollständig instandgesetzt werden. Das Grundstück wurde bisher als Lager genutzt. Nach sachverständiger Einschätzung ist ein Abriss der baulichen Anlagen sehr wahrscheinlich und wurde im Gutachten wertmäßig zugrunde gelegt.

Grundstück

Es handelt sich um mehrere zusammenhängende und regelmäßig geschnittene Flurstücke mit einer Gesamtfläche von etwa 564 m². Das Grundstück des Wohnhauses ist ca. 119 m² groß und rückseitig mit einem Sichtschutzzaun eingefasst, ansonsten begrenzt durch die Gebäudeaußenwände. Das separate Grundstück mit Scheune und Garagen umfasst ca. 445 m², Einfriedung erfolgt durch Hecken, Sträucher und Holzzaun. Die Grundstücke sind nahezu eben, ohne erkennbare schädliche Bodenveränderungen. Es besteht eine Vereinigungsbaulast mit den Nachbargrundstücken.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus von der Eigentümerin selbst bewohnt, die Garagen wurden als Lagerfläche genutzt, die Scheune war ungenutzt.

• Dachform und Dachdeckung:

  • Satteldach am Wohnhaus mit Wellblecheindeckung (Asbestverdacht), ungedämmt

  • Scheune: Satteldach, Wellblecheindeckung, schadhafter Zustand

  • Garagen: Flachdächer, teils Bitumen, teils Wellblech (ebenfalls asbestverdächtig), teilweise undicht

• Heizung & Warmwasser:

  • Nachtspeicheröfen (dezentral), einzelne Räume ohne Heizung

  • Warmwasser über dezentrale Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation:

  • Installationsstand teilweise unklar, Sicherungskasten mit Kippsicherungen vorhanden

• Fenster:

  • Mehrheit Kunststoff, doppelt verglast (Baujahre 1985–2020), zwei ältere Holzfenster (einfach verglast), Rollläden manuell

• Böden:

  • EG: Fliesen, Holzdielen, Laminat

  • OG: Holzdielen, Teppich, Laminat

  • DG: PVC, Teppich, Pressspanplatten

• Sanitärausstattung:

  • EG-Bad: Waschbecken, ebenerdige Dusche, WC

  • OG-Bad: Doppelwaschbecken, WC, Dusche, Waschmaschinenanschluss, beide Bäder mit Wandfliesen

Dachsenhausen, Landkreis Rhein-Lahn-Kreis, Rheinland-Pfalz (ca. 980 Einwohner)

Das Objekt liegt in einer dörflich geprägten Wohnlage, geprägt von überwiegend älteren Ein- und Zweifamilienhäusern, teilweise landwirtschaftlich genutzt. Die Nachbarschaft besteht vorwiegend aus Altbauten (Mehrheit vor 1919 erbaut), die Umgebung ist sehr dünn besiedelt. Die direkte Anbindung erfolgt über die Backhausstraße, eine innerörtliche, wenig befahrene Wohnstraße mit Gehweg. Die Grundstücke sind eben, regelmäßig geschnitten und ausreichend belichtet, Topografie entsprechend eben.

Schulen (Grundschule) und Kindergarten befinden sich fußläufig im Ort. Weiterführende Schulen, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten und Apotheken liegen in benachbarten Gemeinden oder in den nahe gelegenen Städten Lahnstein und Koblenz (ca. 15–20 km). Die nächste Bushaltestelle befindet sich in ca. 125 m Entfernung. Die Wohnlage gilt insgesamt als ruhig, die Infrastruktur ist für den täglichen Bedarf ausreichend, Einkaufsmöglichkeiten für den Grundbedarf müssen jedoch in Nachbarorten genutzt werden. Die Erreichbarkeit mit dem PKW ist gut, mit öffentlichen Verkehrsmitteln jedoch eingeschränkt.