Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus mit Carport und angrenzender Landwirtschaftsfläche

Lfd. Nr. 1: Zweifamilienwohnhaus (DHH)- Verkehrswert: 507.600,00 €
Lfd. Nr. 2: angrenzende, mit einem alten Holzschopf bebaute Landwirtschaftsfläche - Verkehrswert: 12.400,00 €

Bei den Versteigerungsobjekten handelt es sich um ein zweigeschossiges, unterkellertes Zweifamilienwohnhaus (Doppelhaushälfte) auf dem Flurstück 8135, dazu eine angrenzende, mit einem alten Holzschopf bebaute Landwirtschaftsfläche.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag vollständig durch den Sachverständigen besichtigt. Sämtliche Wohn- und Nebenräume sowie Außenanlagen konnten in Augenschein genommen werden. Die Bewertung erfolgte zusätzlich unter Einbeziehung von Bauunterlagen und amtlichen Auskünften.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde 1959 errichtet und regelmäßig modernisiert. Es handelt sich um eine typgerechte Doppelhaushälfte mit zwei Vollgeschossen und ausgebautem Dachgeschoss, vollunterkellert.

• Im Kellergeschoss befinden sich Heizraum, Kellerraum, Partyraum, Waschküche und Werkstatt.

• Das Erdgeschoss gliedert sich in eine Zweizimmerwohnung mit Küche, Bad und Balkon (ca. 68 m²).

• Im Obergeschoss sowie dem ausgebauten Dachgeschoss liegt eine großzügige Fünfzimmerwohnung, verteilt über die beiden Ebenen, mit zwei Bädern, Küche und Balkon (ca. 132 m²).

Die Grundrisse sind zweckmäßig und bieten ausreichend Belichtung in allen Wohnräumen.

Zu den wesentlichen Umbauten gehören die Erneuerung der Heizung (1994), eine vollständige Kernsanierung der EG-Wohnung (1994) und OG-Wohnung (1999), Dacherneuerung und Dämmung (2006) inklusive Gauben, Austausch der Fenster in den 1980ern sowie 2015 die Balkontüren im EG, Balkonsanierung (1999) und Photovoltaikanlage (2014). Das Gebäude befindet sich im guten, überwiegend renovierten Zustand. Es sind klassische, baujahrtypische Baukörperproportionen vorhanden, die Ausstattung ist zeitgemäß und gepflegt. Die energetische Qualität entspricht überwiegend dem Baualter, mit Teilsanierung insbesondere beim Dach und den Fenstern.

Das Carport ist ein unkomplizierter, offener Holzbau mit Betonfundamenten und einem Aufstellmaß für einen bis zwei PKW. Es wurde 1996 errichtet und zeigt einen typischen Durchschnittszustand ohne Modernisierungsmaßnahmen.

Weitere Gebäude

Auf der angrenzenden Landwirtschaftsfläche (Gartenland, Flst. Nr. 308) steht eine alte, einfache Holzhütte (unbeheizt). Das Gebäude dient nur einfachen Lagerzwecken auf dem Grundstück.

Grundstück

Das Grundstück Flst. Nr. 8135 umfasst 394 m², ist rechteckig geschnitten, zur Straße hin tiefer liegend und leicht hanglagig. Es zeigt einen typischen Zuschnitt für Doppelhaushälften und ist eingefriedet, teilweise durch Hecken. Der Garten ist gärtnerisch gestaltet mit einer Zisterne sowie gärtnerischen Anlagen, darunter Bäume und Büsche. Das Flst. Nr. 308 umfasst 207 m² als schmales Gartengrundstück im Anschluss, gärtnerisch genutzt, mit Obstbäumen und kleiner Holzhütte. Beide Grundstücke bilden eine wirtschaftliche Einheit.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Erdgeschosswohnung eigengenutzt, die Wohnung im Obergeschoss fremdvermietet (Nettokaltmiete 600 EUR pro Monat). Das Dachgeschoss ist derzeit leerstehend und ungenutzt. Die Flurstücke werden wohnwirtschaftlich und als Gartenland genutzt.

• Satteldach mit Ziegeleindeckung (Dacherneuerung und -dämmung 2006, Dachgauben)

• Gaszentralheizung (Niedertemperaturheizung, Baujahr 1994) mit Heizkörpern; Schwedenofen im EG

• Warmwasserversorgung zentral

• Elektroinstallation teilweise erneuert (1994/1999)

• Kunststofffenster mit Isolierverglasung (zweifach, im EG-Balkonbereich dreifach verglast), Kunststoffrollläden

• Böden: Korkbelag in Wohngeschossen, Fliesen im Keller/Bad, partiell Backsteinboden im KG

• Sanitärausstattung: moderne, geflieste Bäder (je einmal EG, OG, DG), Badewanne, Dusche, WC, Waschbecken

• Balkone: zwei, jeweils mit Fliesenbelag und Metallgeländer (1999)

• Photovoltaikanlage (Baujahr 2014)

Ort: Karlsbad, Ortsteil Langensteinbach, ca. 16.200 Einwohner, Landkreis Karlsruhe, Baden-Württemberg.

Die Immobilie liegt im zentralen Bereich von Langensteinbach in der Hans-Thoma-Straße, einer offenen, überwiegend von zweigeschossigen Wohnhäusern geprägten Wohnstraße. Die Wohnlage wird als "mittlere Wohnlage" beschrieben. Es bestehen keine bekannten negativen Umwelteinflüsse oder Beeinträchtigungen durch Lärm oder Industrie.

Das Umfeld ist geprägt von Wohnbebauung, die Straße ist asphaltiert mit beidseitigen Gehwegen und gehört zur öffentlichen Erschließung. Keine Beeinträchtigung durch Geschäftslagen, Gewerbe oder Lärmquellen. Das Grundstück weist eine leichte Hanglage auf, ist rechteckig und nach Süden leicht geneigt.

Die Infrastruktur ist sehr gut: Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten, Schulen (u.a. Gymnasium, Gemeinschaftsschule), Ärzte und öffentliche Einrichtungen sind in fußläufiger Entfernung. Die ÖPNV-Anbindung ist hervorragend mit Haltestellen der Albtalbahn (ca. 250 m) und Bushaltestellen (ca. 500 m). Die Autobahn A8 und die B10 ermöglichen eine zügige Anbindung an Karlsruhe und Pforzheim.