Zwangsversteigerung 2-Zimmerwohnung mit Balkon

Verkehrswert: 269.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um die 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss mit Kellerraum Nr. 1 sowie dem PKW-Stellplatz Nr. 7.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.09.2025 im Rahmen eines Ortstermins besichtigt. Alle Räume des zu bewertenden Wohnungseigentums konnten vom Sachverständigen in Augenschein genommen werden. Die Bewertung stützt sich auf die vorgefundenen Verhältnisse sowie ergänzende Unterlagen.

Wohnung

Die bewertete Einheit ist eine 2-Zimmerwohnung im Erdgeschoss eines Mehrfamilienhauses mit einer Wohnfläche von 80,36 m². Die Raumaufteilung umfasst Wohnzimmer mit Zugang zum Balkon (Süd-/Ostausrichtung), Küche, Schlafzimmer (mit Minibalkon), innenliegendes Bad (Wanne, Dusche, WC, zwei Waschbecken), Gäste-WC, Abstellraum sowie einen Flur. Die Belichtung ist überwiegend nach Süden und Osten orientiert, die Sanitärräume sind innenliegend und werden künstlich belüftet und belichtet. Der Zustand der Wohnung ist insgesamt befriedigend, ohne besonderen Renovierungsbedarf innerhalb der Einheit.

Gebäude

Das Gebäude wurde 1989 in massiver Bauweise errichtet, verfügt über drei Vollgeschosse und ist voll unterkellert. Es gibt insgesamt 8 Wohnungseigentumseinheiten. Die Fassade ist verputzt, im Gemeinschaftseigentum besteht Renovierungsbedarf (Fassade, Balkonbrüstungen), einige Dachrinnen sind verstopft. Die Wohnung ist über ein gemeinsames Treppenhaus erreichbar; der eigentliche Hauseingang liegt aufgrund der Hanglage im Untergeschoss. Die Haustechnik entspricht in wesentlichen Teilen dem Baujahr, die Gaszentralheizung wurde 2023 erneuert.

Nutzung

Zum Wertermittlungsstichtag war die Wohnung zu Wohnzwecken vermietet.

• Satteldach in Holzkonstruktion mit Betondachsteindeckung, vermutlich Zwischensparrendämmung

• Beheizung über erneuerte Gasbrennwerttherme (Zentralheizung, Bj. 2023) mit Wärmeabgabe durch Heizkörper

• Warmwasserbereitung zentral

• Holzfenster mit Zweischeiben-Isolierverglasung

• Rollläden aus Kunststoff

• Böden überwiegend Bucheparkett (ca. 2010), Küche PVC, Sanitärräume gefliest

• Sanitärausstattung: Bad mit Wanne, Dusche, WC, zwei Waschbecken; Gäste-WC separat

Baden-Baden (ca. 57.400 Einwohner, Stadtkreis Baden-Baden, Baden-Württemberg):
Das Objekt befindet sich im südöstlichen Stadtgebiet in der Hahnhofstraße, in einem kleinen, ruhigen Wohngebiet, ca. 1,5 km von der Innenstadt entfernt. Die Nachbarschaft ist geprägt von überwiegend zwei- bis dreigeschossiger Wohnbebauung, ohne störende Gewerbebetriebe. Die Straße ist eine asphaltierte, zweispurige Sackgasse mit Gehwegen.

Die Wohnlage gilt als gut mit durchschnittlicher Verkehrsanbindung. Infrastrukturell sind sämtliche Einrichtungen wie Einzelhandel, Kindergärten und Schulen in Baden-Baden schnell erreichbar; eine Bushaltestelle befindet sich etwa 600 m entfernt. Die Anbindung zur B500 (ca. 800 m) und zur A5 (ca. 10 km) ist gegeben.

Das Grundstück liegt in Hanglage und fällt nach Südwesten ab; Form teils rechtwinklig, teils unregelmäßig, mit Breiten zwischen 19 m und 24,5 m und bis zu 36 m Tiefe. Die Außenanlagen sind gärtnerisch gestaltet, mit befestigten Hofflächen, Vorgarten, sowie einer Tiefgarage.