Zwangsversteigerung Wohnung mit Kellerraum

Verkehrswert: 173.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um das Wohnungseigentum Nr. 39, bestehend aus einer Wohnung im 2. Obergeschoss und einem Kellerraum sowie das Sondernutzungsrechte am KFZ-Stellplatz Nr. 28 und dem Carport Nr. 54.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 30. Juni 2025 nur von außen besichtigt; eine Innenbesichtigung der Wohnung wurde nicht ermöglicht. Die Bewertung basiert daher auf einer Außenbesichtigung und der Auswertung vorliegender Unterlagen.

Wohnung

Die Wohnung befindet sich im 2. Obergeschoss eines Mehrfamilienhauses und umfasst ca. 75 m² Wohnfläche. Die Raumaufteilung besteht aus Flur, Bad, Waschküche, Schlafen/Ankleide, Wohnen/Kochen sowie einem Balkon. Die Grundrissgestaltung ist als zweckmäßig zu beschreiben. Es ist davon auszugehen, dass die Belichtung und Besonnung wohnungstypisch sowie ausreichend sind.

Der Zustand der Wohnung konnte aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung nicht abschließend bewertet werden. Nach den Modernisierungen zwischen 2013 und 2015 (u. a. Bäder, Leitungssysteme) wird ein mittlerer bis guter Ausstattungs- und Unterhaltungszustand angenommen.

Gebäude

Das Gebäude stammt ursprünglich aus den 1930er Jahren, ist unterkellert, dreigeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss und wurde 2013–2015 umfassend saniert (Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Dämmung, Bäder). Die Konstruktion ist massiv, die Fassade verputzt und gestrichen. Insgesamt zeigt sich ein gepflegter Gesamteindruck auf Basis der Außenbesichtigung. Hinweise auf Denkmalschutz bestehen lediglich bezüglich einer denkmalgeschützten Naturstein-Zaunanlage, die als nicht erheblich wertbeeinflussend eingestuft wird.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Wohnung vermietet.

Das Objekt befindet sich in Bad Kreuznach (ca. 54.000 Einwohner, Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz).

Mikrolage und Wohnlage

Das Grundstück liegt zentral, etwa 800 m vom Stadtzentrum entfernt, in einem gemischt genutzten, überwiegend von Wohnbebauung geprägten Umfeld. Die Bebauung in der Umgebung besteht mehrheitlich aus offenen und geschlossenen Wohnhäusern mit zwei bis drei Geschossen; gewerbliche Nutzungen sind teils vorhanden. Das Grundstück befindet sich an der Ecke Eberhard-Anheuser-Straße / John-F.-Kennedy-Straße, angrenzend an die klassifizierte Alzeyer Straße (Landesstraße). Die Wohnlage wird als mittlere Lage eingestuft. Lärmimmissionen durch Straßenverkehr sind vorhanden, weitere wesentliche Beeinträchtigungen wurden nicht festgestellt.

Infrastruktur

Der tägliche Bedarf ist durch fußläufig erreichbare Nahversorgungseinrichtungen, Schulen, Kindergärten, Sport- und Freizeiteinrichtungen gedeckt. Die nächste Bushaltestelle liegt ca. 180 m entfernt, der Bahnhof Bad Kreuznach ca. 1 km.

Grundstück

Das Grundstück ist ca. 4.812 m² groß, mit unregelmäßiger, teils eckiger Form und etwa ebener Topografie. Die Straßenfronten betragen rund 108 m zur John-F.-Kennedy-Straße und 80 m zur Alzeyer Straße; mittlere Tiefe etwa 60 m. Die Einfriedung erfolgt durch Mauer, Zaun und Hecken, mit begrünten und befestigten Flächen. Parkmöglichkeiten sind auf dem Grundstück eingeschränkt vorhanden (Carports/Stellplätze). Anthropogene Auffüllungen im Boden sind wie im gesamten ehemaligen Konversionsgebiet möglich; ein geringes Restrisiko verbleibt.