Zwangsversteigerung Denkmalgeschütztes Fachwerkhaus

Lfd. Nr. 1: An der Bach 1, Flurstück 343, Verkehrswert: 339.973,66 €
Lfd. Nr. 2: Martinstraße 2, Flurstück 344, Verkehrswert: 679.947,33 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein denkmalgeschütztes, zweigeschossiges Fachwerkhaus mit ausgebautem Dachgeschoss sowie rückwärtigem Anbau. Das Objekt liegt auf zwei benachbarten Flurstücken mit insgesamt ca. 300 m² Fläche und einer Wohnfläche von ungefähr 488 m², aufgeteilt in sieben geplante Wohneinheiten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 10. Juni 2025 besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Grundlage einer Ortsbesichtigung sowie ergänzender Unterlagen und Bauakten. Es erfolgten keine zerstörenden Untersuchungen, und nicht sichtbare Bauteile wurden auf Basis vorhandener Dokumente beziehungsweise Annahmen beurteilt.

Gebäude

Das Hauptgebäude ist ein nicht genauer datiertes, denkmalgeschütztes Fachwerkhaus mit rückwärtigem, ebenfalls in Fachwerk ausgeführtem, zweigeschossigen Anbau. Das Gebäude umfasst insgesamt zwei Geschosse mit ausgebautem Dachgeschoss. Die Dachform ist ein Satteldach mit Ziegeleindeckung. Die Decken und Treppen sind in Holzbauweise ausgeführt.

Eine Modernisierung und Renovierung erfolgte zuletzt im Jahr 1948, darunter der Einbau einer Küche und die Wiederherstellung eines Kamins. Weitere Veränderungen wurden nicht dokumentiert. Nach den aktuellen Genehmigungen und Plänen soll das Haus nach Modernisierung sieben Wohneinheiten umfassen, die Raumaufteilung variiert zwischen ca. 35 m² und ca. 70 m² pro Einheit. Die Wohnungen weisen eine funktionale Grundrissgestaltung auf, mit Wohn- und Schlafbereichen, Badezimmern und Freisitzen. Geplant sind Gemeinschaftsflächen wie Innenhof und Technikräume.

Das Gebäude ist von erheblichen Feuchtigkeitsschäden, Instandsetzungs- und Modernisierungsstau geprägt. Praktisch alle baulichen und technischen Gewerke müssen erneuert werden – insbesondere Haus- und Elektrotechnik, Fenster, Bäder, Dach, Fassade sowie Bodenbeläge und Malerarbeiten. Die Maßnahmen müssen denkmalgerecht erfolgen und energetische sowie schall- und brandschutztechnische Anforderungen erfüllen. Insgesamt besteht ein erheblicher Renovierungs- und Sanierungsbedarf, der mit Modernisierungskosten von rund 1.000 EUR/m² angesetzt wurde.

Die Belichtung und Besonnung werden insgesamt als durchschnittlich bewertet. Der Gebäudeteil befindet sich in der Denkmalzone „Altstadt“ mit entsprechendem Abbruchverbot und Instandhaltungspflicht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend. Mietverträge bestehen nicht, eine künftige Nutzung als vermietetes Mehrfamilienhaus mit sieben Wohneinheiten ist nach Sanierung vorgesehen.

Freinsheim (Landkreis Bad Dürkheim, Rheinland-Pfalz, ca. 4.954 Einwohner):

Das Objekt liegt zentral in Freinsheim in einer von Altbauten geprägten, mittel bis gut bewerteten Wohnlage. Die unmittelbare Nachbarschaft besteht überwiegend aus vor 1919 errichteten Gebäuden, überwiegend Wohnnutzung, mittel besiedelt mit etwa 50–100 Personen pro Hektar. Das Umfeld ist von ruhigem Charakter, zugehörig zur Denkmalzone „Altstadt“. Die Bebauung folgt der klassischen Innenortslage, direkt an einer innerörtlichen Straße.

Beeinträchtigungen durch Lärm, Industrie oder besondere Umweltfaktoren werden nicht genannt. Das Grundstück liegt eben (0–1 Grad Hangneigung).

Es besteht eine gute fußläufige Erreichbarkeit von Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten. Ärzte und Nahversorgungsangebote befinden sich in der Nähe. Öffentliche Verkehrsanbindung durch Bus (ca. 300 m) und Bahn (ca. 725 m) ist als gut bewertet. Die nächste Autobahnauffahrt ist ca. 4,3 km entfernt.

Topografie und Grundstücksstruktur: Es handelt sich um zwei benachbarte Altstadtgrundstücke von insgesamt ca. 300 m², Zuschnitt und genaue Abmessungen sind ortstypisch für historische Innenbereichslagen. Der Bewuchs wird nicht näher beschrieben und als nicht besonders auffällig gewertet.

RAe Heimann und Hallermann, Hamm (Tel. 02381/ 92080-38)