Zwangsversteigerung 2 Wohnhäuser

lfd. Nr. 1 und 2, Flurstück 81 und 82: Einfamilienhaus mit Anbauten, Verkehrswert: 168.000,00 €

Lfd. Nr. 3, 4, 5 und 6, Flurstück 104/1, 104/2, 104/3, 226/104: Zweifamilienhaus mit Anbau, Verkehrswert 82.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Anbauten sowie ein Zweifamilienhaus mit Anbau im Rohbauzustand.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Besichtigungstag teilweise in Augenschein genommen; die Bewertung basiert auf eigenen Feststellungen vor Ort sowie auf den vorliegenden Unterlagen und Eigentümerangaben. Bei beiden Objekten wurden Wohnflächen, bauliche Anlagen und der Zustand bewertet, teils nach Auskunft und teils nach Sichtprüfung.

Gebäude: Einfamilienhaus mit Scheunen-, Stall- und Garagenanbau (Bergstraße 5)

Das genaue Baujahr ist unbekannt. Das zweigeschossige Hauptgebäude ist im südlichen Teil vollständig unterkellert, wobei sich das Untergeschoss wegen des Geländeverlaufs meist auf Bodenniveau befindet. Nach Norden schließt ein zweigeschossiger, nicht unterkellerter Scheunenanbau mit Tenne und Bansenraum an. Weiterhin gibt es einen nicht unterkellerten Garagenanbau mit Satteldach sowie einen ebenfalls eingeschossigen, vollständig unterkellerten Stallanbau mit Überdachung nach Westen. Östlich befindet sich eine vollständig unterkellerte Erweiterung mit Dachterrasse.

Im Erdgeschoss liegen ein Wohn-/Schlafzimmer, Küche, Bad, WC-Raum, Windfang, Flur sowie ein Abstellraum. Das Obergeschoss ist teilweise zu Wohnzwecken (1 Zimmer, Flur, Dachterrasse) ausgebaut. Die Gesamtwohnfläche beträgt circa 135 m², hinzu kommen etwa 330 m² Nutz-/Lagerflächen in Kellergeschoß, Scheune und Stall.

Das Gebäude wurde vermutlich in Massivbauweise (Untergeschoss) und Fachwerkbauweise (Erd-/Obergeschoss) errichtet. Die Fassaden sind teils als sichtbare Fachwerkfassaden, teils als Putz- oder Ziegelfassaden ausgebildet, im Bereich der Giebel zudem mit Faserzementplatten verkleidet. 2019 wurden das Dach des Hauptbaukörpers und des Garagenanbaus neu eingedeckt bzw. verkleidet. Die Anlage weist zahlreiche An- und Umbauten sowie teils verwinkelte Grundrisse mit rechtwinklig geschnittenen Räumen auf. Der bauliche Zustand ist dem Alter entsprechend befriedigend, verschiedene Feuchtigkeits- und Gebrauchsspuren verursachen einen gewissen Unterhaltungsstau. Maßnahmen unterliegen dem Denkmalschutz (Ensemble).

Gebäude: Zweifamilienhaus mit Anbau und Kellererweiterung (Bergstraße 11)

Auch hier ist das Baujahr nicht bekannt. Der zweigeschossige Fachwerkbau ist vollständig unterkellert; aufgrund der Hanglage liegt das Kellergeschoss im westlichen Bereich auf Erdgleiche. Südlich und westlich gibt es eingeschossige Anbauten und Kellererweiterungen, jeweils mit Dachterrassen. Das Satteldach ist nicht ausgebaut, besitzt aber Gauben und einen vorgelagerten Balkon.

Das Objekt befindet sich im Rohbauzustand: Die äußere Hülle und Dachkonstruktion sind überwiegend fertig, innen sind viele Ausbaugewerke begonnen oder teilweise ausgeführt, aber nicht abgeschlossen. Geplant war eine Dreiteilung:

• Im Erdgeschoss eine 3-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Terrasse (ca. 73 m²)

• im Obergeschoss eine 2-Zimmer-Wohnung mit Küche, Bad, Flur, Terrasse (ca. 48 m²)

• im Dachgeschoss drei Zimmer mit Balkon (ca. 45 m²).

Die geplante Gesamtwohnfläche beträgt rund 166 m², hinzu kommen ca. 85 m² Nutzfläche im Keller.

Das Gebäude ist Teil eines Denkmalensembles. Unterschiedliche Fassadengestaltungen (Fachwerk, Holz, Putz) und vielfältige An-/Umbauten bestimmen das Bild. Die Bausubstanz ist insgesamt ausreichend bis mangelhaft: Zahlreiche Fertigstellungs- und Sanierungsarbeiten stehen aus, auch Feuchteschäden und Modernisierungsbedarf sind vorhanden.

Grundstück

Es handelt sich insgesamt um sechs Grundstücke mit Flächen zwischen 7 und 431 m², alle mit unregelmäßigem Zuschnitt und Hanglage. Bergstraße 5 liegt am Hang von Norden nach Süden, als Eckgrundstück zur Küferstraße. Bergstraße 11 ist ebenfalls unregelmäßig zugeschnitten, auf westlicher Hanglage nahe der Kirche.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Einfamilienhaus teilweise eigengenutzt, teilweise vermietet. Die Scheune und der Stall dienten zur Lagerung. Der Garagenstellplatz war vermietet. Das Zweifamilienhaus stand leer.

Edertal-Kleinern liegt im Schwalm-Eder-Kreis (Hessen) mit ca. 6.600 Einwohnern. Die Immobilien liegen im Ortsteil Kleinern, einem staatlich anerkannten Erholungs- und Luftkurort am südöstlichen Rand des Nationalparks Kellerwald-Edersee, nahe zahlreicher Freizeit- und Urlaubsmöglichkeiten.

Mikrolage/Wohnlage:
Die Objekte befinden sich im historischen Ortskern – einmal als Eckgrundstück (Bergstraße/Küferstraße), einmal nahe der evangelischen Kirche (Bergstraße). Die Nachbarschaft wird überwiegend durch Wohnbebauung bestimmt. Bergstraße 5 liegt direkt an der Straßenecke, Bergstraße 11 an einer weiteren Hangstraße. Unbeeinträchtigte Wohnlage, Lage jedoch in Nähe zum Nationalpark.

Infrastruktur:
Schulen, Kindergärten, Ärzte sowie Einkaufsmöglichkeiten und ÖPNV-Verbindungen sind im Ort und der näheren Umgebung vorhanden. Öffentliche Verkehrsanbindungen bestehen u. a. durch Buslinien mit Anbindung an nahegelegene Bahnstationen.

KBW Rechtsanwälte, Kassel, Tel.: 0561-506358-20, Az.: AA 24/0304.