Zwangsversteigerung Reihenmittelhaus mit Anbau

Verkehrswert: 480.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Reihenmittelhaus mit Anbau.

Besichtigung

Das Objekt konnte nicht von innen besichtigt werden. Bewertet wurden daher die Fassaden und Außenanlagen aus Fußgängersicht sowie Bau- und Planunterlagen. Die Bewertung erfolgte überwiegend auf Basis der vorliegenden Unterlagen und standardisierter Annahmen.

Gebäude

Das masssiv errichtete, vollständig unterkellerte Reihenmittelhaus umfasst zwei Vollgeschosse, ein ausgebautes Dachgeschoss und einen rückwärtigen zweigeschossigen Anbau (nicht unterkellert). Das Gebäude stammt aus ca. 1930; der Anbau wurde um 1960 ergänzt. Die Grundrissverteilung sieht einen Keller und Technikraum im UG, Wohnen, Küche, Bad und WC im EG (ca. 58 m²), Schlafräume sowie Balkon im OG (ca. 61 m²), weitere Räume im DG (ca. 28 m²) und einen Speicher vor, der nicht als Wohnraum gilt. Die Raumgestaltung entspricht den Baualtersmerkmalen, wurde aber im Zuge diverser Modernisierungen und Umbauten an aktuelle Wohnbedürfnisse angepasst. Alle Räume sind natürlich belichtet, innenliegende Räume existieren nicht. Das Gebäude ist nach Nordosten ausgerichtet; der Garten liegt nach Südwesten. Rückwärtig schließt sich ein langgestreckter Garten mit Bäumen und Strauchbepflanzung an.

Modernisierungen erfolgten nach vorliegenden Angaben:

• 2005: Austausch von Wasser- und Elektroinstallation, Fenster, Haustür, Bad, Gäste-WC, zwei Decken, Ausbau des Daches, Erneuerung der Heizungsanlage.

• 2010: Erneuerung der Fassade.

• 2019: Neue Dachdeckung.

Außenanlagen bestehen aus Vorgarten, Wiese sowie einigen Bäumen und Sträuchern, die als mäßig gepflegt beschrieben werden. Eine Garage oder ein PKW-Stellplatz ist nicht vorhanden.

Insgesamt ist die Bausubstanz altersgerecht einfach, der Modernisierungsgrad wird als typisch für das Baujahr mit diversen in den letzten zwei Jahrzehnten durchgeführten Erneuerungen angegeben. Die energetische Qualität ist als durchschnittlich zu bewerten. Sichtbare Schäden beschränken sich auf kleinere Mängel am Außenputz.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt seiner Zweckbestimmung nach als Einfamilienhaus genutzt. Hinweise auf Vermietung, Leerstand oder gewerbliche Nutzung liegen nicht vor.

• Satteldach mit Ziegel-/Betondachsteindeckung (Dachsanierung 2019).

• Fenster: Kunststoff mit Isolierverglasung und Rollläden (ca. 2005).

• Elektroinstallation: 2005 erneuert.

• Böden: Keine spezifischen Angaben, typischer mittlerer Ausstattungsstandard angenommen.

• Sanitärausstattung: Bad und Gäste-WC im EG, 2005 erneuert; in der Schlafetage ist kein Bad vorhanden.

Rastatt, ca. 50.000 Einwohner, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg.

Das Versteigerungsobjekt befindet sich im Stadtteil Zay, nördlich des Stadtzentrums innerhalb eines dicht bebauten und ruhigen Wohngebiets mit Reihen-, Doppel- und kleineren Mehrfamilienhäusern. Die Rosenstraße ist eine Anliegerstraße mit beidseitigem Gehweg und öffentlichen Parkmöglichkeiten. Die Entfernung zur Innenstadt beträgt etwa 1 km. Nachbarschaftlich bestehen keine außergewöhnlichen Immissionen, Naturschutzgebiete oder Biotope werden nicht erwähnt.

Schulen aller Art, Kindergärten, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind im näheren Umfeld vorhanden und fußläufig gut erreichbar. Die nächste Bushaltestelle liegt nur ca. 160 m entfernt, der Bahnhof ist rund 1 km entfernt, der ICE-Bahnhof und der Regionalflughafen liegen in gut erreichbarer Entfernung (12 bzw. 15 km).

Das Grundstück ist fast eben, langgestreckt und verfügt rückwärtig über Zugang zu einem kleinen Wirtschaftsweg. Die Straßenfront beträgt etwa 6 m, die mittlere Grundstückstiefe ca. 50 m. Die Grundstücksgröße beträgt 346 m². Der Bewuchs besteht im Vorgarten aus Sträuchern, im Garten aus Wiese, Sträuchern und einigen Bäumen.