Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Einzelgarage und Stellplätzen

Lfd. Nr. 1: Wohn- und Geschäftshaus, Verkehrswert: 310.000,00 €
Lfd. Nr. 2: Einzelgarage, Pergola, 7 Pkw-Stellplätze, Verkehrswert: 25.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus sowie einer Einzelgarage mit Pergola und 7 Pkw-Stellplätzen.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 26.02.2025 vollständig besichtigt. Die Bewertung erfolgte auf Basis der Inaugenscheinnahme vor Ort sowie bereitgestellter Unterlagen, es wurden keine Bauteile zerstörend geöffnet.

Gebäude

Das Wohn- und Geschäftshaus wurde ursprünglich um 1790 in Massivbauweise mit Holzfachwerk errichtet. 1989 fand eine grundlegende Sanierung statt (u.a. Fassade, Innenausbau, neue Haustechnik). Das Gebäude verfügt über ein teilweise unterkellertes Erdgeschoss, zwei Vollgeschosse, ein teilweise ausgebautes Dachgeschoss (Einschränkungen hinsichtlich Lichtverhältnissen) und einen Spitzboden. Die Grundrissgestaltung ist baujahrestypisch:

• Im Erdgeschoss befindet sich eine Gaststätte mit Gastraum, Lager und Sanitäranlagen.

• Das erste Obergeschoss beherbergt zwei Wohneinheiten (eine mit drei Zimmern, die andere mit zwei Zimmern),

• im zweiten Obergeschoss befindet sich eine weitere, derzeit leerstehende Dreizimmerwohnung.

Der Gesamtbauzustand ist mäßig; es besteht ein erkennbarer Instandhaltungsrückstau, besonders sichtbar durch Undichtigkeiten am Dach, Feuchteschäden, Putzabplatzungen und beschädigte Bodenbeläge. Für die Dachsanierung und die Beseitigung der Feuchteschäden wurden Abschläge im Verkehrswert berücksichtigt.

Weitere Gebäude

Auf dem separaten, regelmäßig zugeschnittenen Flurstück befindet sich eine freistehende Einzelgarage, Baujahr ca. 1989, mit rückwärtig angebauter Pergola. Sie ist einfach ausgestattet (Betonboden, einfach verglastes Fenster, manuelles Metallschwingtor). Die sieben Freistellplätze auf dem selben Flurstück sind gepflastert und verfügen über einen kleinen Gartenrandbereich.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Gaststätte im Erdgeschoss verpachtet. Zwei Wohnungen im 1. OG sind vermietet. Die Wohnung im 2. OG war leerstehend. Garage und Stellplätze sind den Mieten zugeordnet und nicht separat vermietet.

• Satteldach, Ziegeldeckung, ungedämmt

• Elektro-Nachtspeicheröfen, Warmwasserbereitung dezentral mit Durchlauferhitzern

• Baujahrestypisch einfache Elektroinstallation; Gaststätte mit erneuerter Elektrik

• Laminat- und Fliesenböden, teils beschädigt

• Überwiegend zweifach verglaste Holzfenster

• Sanitärausstattung einfacher Standard, tlw. veraltet (Bad, WC in Einheiten)

• Gaststätte mit Lüftungsanlage, sonst Fensterlüftung

Lichtenau, Landkreis Rastatt, Baden-Württemberg, ca. 5.050 Einwohner

Das Objekt befindet sich in zentraler, gut sichtbarer Ecklage innerhalb eines Mischgebiets an der Hauptstraße. Die Umgebungsbebauung ist geprägt von teils historischen Wohn- und Geschäftshäusern, überwiegend ein- bis zweigeschossig. Die Parkplatzsituation im öffentlichen Raum ist leicht angespannt.

Das Stadtzentrum ist etwa 350 m entfernt, hier sind Geschäfte des täglichen Bedarfs vorhanden; für weitergehende Angebote bestehen Verbindungen zu umliegenden Städten. Schulen (Grund-, Haupt- und Werkrealschule) sind vor Ort. Eine Bushaltestelle (‚Lichtenau Hirsch‘) ist ca. 175 m entfernt, die Autobahnauffahrt A5 liegt rund 10 km entfernt, der nächste Flughafen (Karlsruhe/Baden-Baden) ist etwa 25 km entfernt.

Beide Flurstücke sind eben gelegen. Flurstück 218 ist unregelmäßig zugeschnitten (ca. 189 m²), Flurstück 1043/1 ist regelmäßig zugeschnitten (ca. 252 m²). Die Grundstücke verfügen über eine Straßenfront von ca. 12 m und eine mittlere Tiefe von ca. 17 m. Das Garagengrundstück ist gepflastert, geringe Gartenfläche vorhanden; Hauptgrundstück ist voll überbaut.