Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Gartengrundstücken

Lfd.Nr. 1: Flurstück 26, Gartenland, (unbebaut), zwischen Bach und Teich Verkehrswert: 311,00 €
Lfd.Nr. 2: Flurstück 25, unbebautes Grundstück (Garten), zwischen Bach und Teich Verkehrswert: 490,00 €
Lfd.Nr. 3: Flurstück 45, bebaut (Baufläche), Hauptstraße 83 Verkehrswert: 65,00 €
Lfd.Nr. 4: Flurstück 46, Einfamilienhaus, Hauptstraße Verkehrswert: 17.400,00 €
Lfd.Nr. 5: Flurstück 48, bebaut (Baufläche), Hauptstraße 81 Verkehrswert: 33,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus (Flurstück 46, Hauptstraße) sowie mehrere bebaute und unbebaute Grundstücke (Flurstücke 25, 26, 45, 48) mit unterschiedlichen Nutzungen (Gartenland, Erholungsfläche, Bauflächen).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 07.07.2025 im Rahmen eines Vor-Ort-Termins sowohl außen als auch innen besichtigt. Die Feststellungen beruhen überwiegend auf der Inaugenscheinnahme, Aufmaß vor Ort sowie ergänzend vorhandenen Unterlagen (z.B. Bauakten, Grundbuch, Kataster).

Gebäude

Das dreigeschossige, nicht unterkellerte Wohnhaus (EG, OG, DG) wurde nach sachverständiger Schätzung ca. 1910 in Massivbauweise mit Teilen in Fachwerk errichtet. Es ist zweiseitig angebaut und verfügt über eine Brutto-Grundfläche von ca. 125 m² und über eine nachweisliche Wohnfläche von etwa 105,6 m², verteilt auf Erdgeschoss (25,2 m²), Obergeschoss (43,1 m²) und Dachgeschoss (37,3 m²). Die Raumaufteilung umfasst im EG einen Flur, Küche, ein Duschbad/WC (im Rohbau), Tankraum/Waschküche; im OG Flur, vier Zimmer und einen kleinen überdachten Balkon; im DG Flur und drei Zimmer. Die Grundrissgestaltung ist zweckmäßig, weist jedoch gefangene Räume und geringe Raumhöhen auf.

Das Dach ist ein Sattel- bzw. Giebeldach, gedeckt mit Betondachsteinen, die Dachflächen sind vermutlich nicht gedämmt. Zugang zum Dachraum war nicht möglich, sodass dessen Zustand ungewiss bleibt. Die Fassade ist verputzt und gestrichen, die Fenster bestehen überwiegend aus Kunststoff-Doppelverglasung mit Rollläden (ca. 1995 eingebaut), die Innentüren sind einfach und teilweise beschädigt. Der Zugang ist nicht barrierefrei.

Im Innenbereich weisen Böden und Wände zahlreiche Schäden und Feuchtigkeit auf; stellenweise sind Räume im Rohbauzustand (insbesondere das Bad im EG). Im Dachgeschoss bestehen teilweise keine Fenster. Es liegen erheblicher Renovierungsbedarf und ein allgemeiner Unterhaltungsstau vor. Die Belichtung ist ausreichend bis schlecht. Das Objekt steht nicht unter Denkmalschutz.

Grundstück

Die Grundstücke bestehen aus fünf Flurstücken mit insgesamt 291 m² (2, 43, 1, 150 und 95 m², davon Hauptgebäude auf Flurstück 46, 45 und 48; Gartenland auf 25 und 26). Sie sind fast rechteckig geschnitten. Die beiden Gartengrundstücke liegen auf der gegenüberliegenden Seite des Baches „Fischbach“, sind verbuscht, liegen im Außenbereich und grenzen direkt an den Bach an. Nutzungen sind hier lediglich Garten-/Freifläche, wobei Hochwassergefahr besteht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Wohnhaus leerstehend. Die Grundstücke wurden zum Teil als Garten genutzt; eine Vermietung lag nicht vor.

• Zentralheizung (Öl, Pumpenheizung, Baujahr ca. 1993, 20 kW), Flachheizkörper mit Thermostatventilen, zusätzlich Handtuchheizkörper im Bad, 3x1.000 l-Kunststofftanks

• Warmwasser im EG per Elektro-Durchlauferhitzer

• Elektroinstallation technisch überwiegend überaltert, teilweise auf Putz, einfacher Standard

• Böden: Estrich mit tlw. defekten Fliesen, Laminat, Fliesen, Holzdielen, teilweise feuchte Steinböden

• Fenster: Kunststoff-Doppelverglasung (teilweise mit Sprossen, Rollläden); DG überwiegend fensterlos

• Sanitärausstattung: einfach, überaltert, im Bad/WC teilweise im Rohbau, weiße Sanitärobjekte, Entlüftung über Fenster

Ort: Fischbach
Einwohner: ca. 920
Landkreis: Birkenfeld
Bundesland: Rheinland-Pfalz

Das Objekt liegt im Ortskern von Fischbach, an einer innerörtlichen Anliegerstraße mit starkem Verkehr. Die Nachbarschaftsbebauung ist geprägt von aufgelockerter, zweigeschossiger Wohnbebauung. Die Topografie fällt südlich von der Straße zum namensgebenden Bach ab; das Hausgrundstück grenzt rückwärtig direkt an den Bach „Fischbach“, was eine Hochwassergefährdung mit sich bringt. Die Mikrolage ist durch die starke Verkehrsbelastung beeinträchtigt; als Geschäftslage ist sie ungeeignet.

In der direkten Umgebung befindet sich die Grundschule (ca. 300 m entfernt); Einkaufsmöglichkeiten, Ärzte und weiterführende Schulen finden sich im Umkreis von 4 bis 8 km. Die nächste Bushaltestelle befindet sich in unmittelbarer Nähe, der Bahnhof Fischbach-Weierbach liegt ca. 1 km entfernt. Die Verbandsgemeindeverwaltung ist etwa 11 km entfernt.

Das Gesamtgrundstück ist nahezu rechteckig, mit ca. 10 m Straßenfront und einer Tiefe von ca. 6 m. Die Gartengrundstücke sind auf der gegenüberliegenden Seite des Baches gelegen, verbuscht und für Freizeit-/Gartennutzung geeignet, aber hochwassergefährdet.