Zwangsversteigerung Einfamilienhaus und Garage

Verkehrswert: 293.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienhaus mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 6. März 2025 nur von außen besichtigt, da kein Zugang zu den Innenräumen möglich war. Die Bewertung erfolgte daher auf Basis der äußeren Inaugenscheinnahme sowie von Unterlagen und typischen Erfahrungswerten für die Bauzeit.

Gebäude

Das Gebäude wurde um 1930 als voll unterkellertes Einfamilienhaus in Massivbauweise errichtet und besteht aus Keller, Erdgeschoss, Obergeschoss sowie ausgebautem Dachgeschoss und Dachspeicher. Es wurden Dachgauben eingebaut, teilweise mit einfachverglasten Fenstern und Rollläden. Die Innenwände bestehen aus Mauerwerk, die Geschossdecken teils aus Beton, teils aus Holz. Das Dach ist eine Holzkonstruktion, gedeckt mit Ziegeln; die Regenrinnen und Fallrohre sind aus Zinkblech oder Kupfer ausgeführt.

Erweiterungen oder Umbauten sind nicht explizit dokumentiert, jedoch liegt eine Baugenehmigung aus 2008 für einen Edelstahl-Außenschornstein vor. Der Grundriss folgt der typischen Bauweise des Baujahrs, wobei eine Nutzung als Dreifamilienhaus angenommen wird (EG, OG, DG). Rückwärtig befindet sich eine Terrasse im EG und ein Balkon/Loggia im OG. Die Belichtung ist typischerweise ausreichend, der Pflege- und Instandhaltungszustand ist aber nur durchschnittlich.

Es bestehen diverse Unterhaltungsrückstände und Schäden: v.a. Erneuerungsbedarf bei Fenstern (Aluminium), Boden- und Wandbelägen, Feuchtigkeitsschäden im Keller, energetisch veraltete Eingangstüren und unter Umständen unzureichende Dachdämmung. In der Garage besteht Sanierungsbedarf am Dach. Die individuelle Ausstattung der Wohnungen konnte aufgrund der fehlenden Innenbesichtigung nicht festgestellt werden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Gebäude von außen nicht zugänglich. Es liegen keine belastbaren Informationen zu einer aktuellen Nutzung (Vermietung, Eigennutzung, Leerstand) vor, die Annahmen erfolgen modellhaft nach Marktzuschnitt als voll vermietetes Investitionsobjekt im Dreifamilienhaussegment.

Bad Dürkheim, Landkreis Bad Dürkheim, Rheinland-Pfalz, ca. 18.800 Einwohner.

Die Mikrolage wird laut Gutachten als durchschnittlich bis gut für Wohnzwecke eingeordnet, in einer ruhigen Wohnstraße mit geschlossener Bebauung und guter Erreichbarkeit. Die Nachbarschaft ist geprägt von einer Mischung aus Einfamilien- und Mehrfamilienhäusern. Das Objekt liegt an einer wenig befahrenen Anliegerstraße.

Die Infrastruktur in der Umgebung ist gut entwickelt: Mehrere Haltestellen für Busverbindungen sind fußläufig (300 m), der nächste Bahnhof ist ca. 3,4 km entfernt. Die Autobahnanbindung ist in etwa 2,8 km erreichbar. Schulen, Kindergärten, Einkaufsmöglichkeiten und Ärztliche Versorgung sind im Stadtgebiet von Bad Dürkheim in kurzer Distanz vorhanden.

Das Grundstück ist flach, rechteckig zugeschnitten und von Straßen- und Versorgungsleitungen erschlossen. Einfriedungen, befestigte Zufahrt und Wege sind vorhanden; der Bewuchs wird als typisch für Wohnbaugrundstücke in innerstädtischer Lage angenommen.

RAe Andres und Partner (Tel.: 0221/67774685-0)