Zwangsversteigerung Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 610.000,00 €

Zahlungskassenzeichen 2548557003406

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Einfamilienwohnhaus mit Einliegerwohnung und Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am Wertermittlungsstichtag teilweise besichtigt, wobei insbesondere die Doppelgarage nicht zugänglich war. Die Bewertung stützt sich auf Bauunterlagen und eine visuelle Inaugenscheinnahme des übrigen Objekts. Aufgrund umfangreicher Möblierung, Hausrat und Ablagerungen waren mehrere Flächen nur eingeschränkt einsehbar.

Gebäude

Das freistehende Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung wurde 1980 in massiver Bauweise errichtet. Die Immobilie umfasst ein Haupt- und ein Untergeschoss sowie ein ausgebautes Dachgeschoss (1993 erweitert), mit insgesamt ca. 215 m² Wohnfläche.

• Die Hauptwohnung erstreckt sich über das Erd- und Dachgeschoss, umfasst 5 Zimmer, Küche, Bad, Gäste-WC, weitere WC sowie Außensitzflächen wie Balkon, Gartenterrassen und eine Dachloggia.

• Die Einliegerwohnung im UG umfasst 2 Zimmer, innenliegende Küche, Bad sowie Zugang zur eigenen Terrasse.

Die Grundrissgestaltung ist funktional und zweckmäßig, die Belichtung ist generell gut, allerdings ist die Küche der Einliegerwohnung nur indirekt (über Wohn-/Essbereich) belichtet.

Modernisierungen wurden im Wesentlichen nur im Bauunterhalt durchgeführt, der allgemeine Ausstattungsstandard entspricht dem Baujahr. Die Fenster sind baujahrtypische Holzisolierglasfenster und teils defekt, viele Rollläden lassen sich nicht mehr bewegen, zahlreiche Kratzspuren und Abnutzungserscheinungen durch Haustiere sowie Schäden an Putz und Fassade sind vorhanden. Die Stützmauern im Gartenbereich sind schadhaft und müssen saniert werden. Das Haus ist baujahrtypisch energetisch nicht saniert (Fassade, Dach, Fenster). Putz, Malerarbeiten sowie einige Bodenbeläge, Türen und Sanitärobjekte sind erneuerungsbedürftig (z. B. verkalkte Armaturen, verbrauchter Teppichboden). Die Außenanlage ist stark verwildert.

Die Doppelgarage mit Flachdach wurde in Grenzbebauung angefügt, war jedoch nicht einsehbar

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war die Einliegerwohnung aufgrund eines mündlichen Vertrages unentgeltlich überlassen. Das Haus wird durch die Eigentümer bewohnt.

• Dachform: Satteldach (Haus), Flachdach (Garage)

• Dachdeckung: Dachpfannen; Flachdach der Garage mit Kiesschüttung, Attika mit asbesthaltigen Eternitschindeln

• Heizung & Warmwasser: Ölzentralheizung (17 kW, Bj. 2011) plus bivalente Feststoffheizung (20 kW, Bj. 2022), 4 x 1.500 l Heizöltanks, zentraler Pufferspeicher, zentrale Warmwasserversorgung; Wärmeverteilung über Heizkörper

• Elektroinstallation: Baujahrtypisch, pro Geschoss ein Stromzähler

• Böden: Laminat, Teppichboden, Fliesen, Kunststeinbelag, Keller teils gefliest, Nutzflächen Rohboden

• Fenster: Holzisolierglasfenster baujahrtypisch (defekt, auszutauschen), außenliegende Rollläden (defekt)

• Sanitärausstattung: Bäder mit Dusche/Wanne, WC, Handwaschbecken; im EG und DG baujahrtypisch, UG mit innenliegendem Bad (mechanische Be- und Entlüftung)

Das Objekt liegt in Pliezhausen, Ortsteil Rübgarten (ca. 9.866 Einwohner), Landkreis Reutlingen, Baden-Württemberg.

Es befindet sich im östlichen Randbereich zwischen Schönbuch und Neckartal, angrenzend an den Häringswiesenbach. Nur durch einen schmalen Grünstreifen und den Bach getrennt verläuft die B 27 in unmittelbarer Nähe, die Verkehrsimmissionen verursachen kann. Die Nachbarschaft ist durch Wohnbebauung geprägt. Die Wohnlage wird als durchschnittlich (Lageklasse 2) eingestuft, mit Beeinträchtigungen durch Straßen- bzw. Verkehrslärm, insbesondere von B 27 und K 6764.

Ein Kindergarten ist im Ortsteil Rübgarten vorhanden, eine Grundschule, Krippenplätze in Nachbarorten und weiterführende Schulen in Pliezhausen. Für die tägliche Versorgung sind jedoch keine Einrichtungen im Ortsteil vorhanden, aber im Ort und benachbarten Stadtteilen erreichbar. Die Anbindung an Buslinien sowie die Bundesstraße ist gut; der nächste Bahnhof befindet sich in Reutlingen (ca. 10 km), der ICE-Anschluss und Flughafen Stuttgart sind rund 23–35 km entfernt.

Das Grundstück hat eine Hanglage (zur Straße ansteigend, zum Bach abfallend), ist 657 m² groß, polygonal geschnitten, 18,5–30,5 m breit, ca. 26 m lang. Die Gartenanlage ist verwildert, mit Hecken, Bäumen, Sträuchern und Rasen. Entlang des Baches verläuft ein gesetzlich geschützter Gewässerrandstreifen, Teile des Grundstücks sind als Offenlandbiotop ausgewiesen, woraus Einschränkungen bei der Nutzung resultieren.