Zwangsversteigerung Einfamilienhaus mit Einliegerwohnung

Verkehrswert: 334.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein eingeschossiges Einfamilienhaus mit ausgebauten Dachgeschoss sowie einer Einliegerwohnung im Kellergeschoss und einer Doppelgarage.

Besichtigung

Das Objekt wurde im Rahmen einer Außenbesichtigung am 29.10.2024 und erneut am 28.04.2025 begutachtet. Eine Innenbesichtigung konnte trotz mehrfacher Versuche nicht erfolgen, weshalb die Bewertung maßgeblich auf den eingereichten Unterlagen, Bauakten und Annahmen beruhte.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde ca. 1989 errichtet; die Doppelgarage stammt aus 1976. Es handelt sich um ein eingeschossiges Wohnhaus in Holztafelbauweise mit massivem Kellergeschoss und ausgebautem Dachgeschoss. Aufgrund der Hanglage ist das Kellergeschoss teilweise als Einliegerwohnung nutzbar. Das Haus bietet insgesamt ca. 179 m² Wohnfläche, aufgeteilt in die Hauptwohnung (ca. 128 m²) und die Einliegerwohnung (ca. 51 m²).

Im Kellergeschoss befinden sich die Einliegerwohnung (Wohnzimmer, Küche, Bad, Flur) sowie ein Kellerraum. Das Erdgeschoss beherbergt ein Wohnzimmer, eine Küche, ein Schlafzimmer, ein Bad, einen Abstellraum, einen Flur sowie einen Balkon. Im Dachgeschoss sind zwei Schlafzimmer, ein Bad und ein Flur vorhanden. Der Grundriss ist insgesamt als zweckmäßig einzuschätzen.

Das Satteldach ohne Aufbauten wurde 2005 auf der bestehenden Garage erneuert, am Wohnhaus besteht es aus Holzkonstruktion mit Pfanneneindeckung. Die Außenwände sind im Keller massiv, sonst Holztaflelemente; Fassade und Verkleidungen sind schadhaft, insbesondere an Ortgangbalken und Dachuntersichten.

Die Belichtung und Besonnung ist mäßig, insbesondere im Hangbereich und der Einliegerwohnung. Die Ausstattung entspricht dem Baujahr und ist modernisierungsbedürftig, insgesamt besteht erheblicher Unterhaltungsstau und in Teilen Sanierungsbedarf. Das Objekt ist seit Längerem unbewohnt und als nicht bewohnbar eingestuft. Der Gesamtzustand wird als mäßig bis schlecht beurteilt.

Weitere Gebäude

Es gibt eine massive Doppelgarage mit Satteldach an der Grundstücksgrenze. Der Dachraum ist über eine Ausziehlleiter erreichbar und kann als Lagerraum genutzt werden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt augenscheinlich leerstehend.

Remagen, Ortsteil Bandorf (ca. 3.715 Einwohner), Landkreis Ahrweiler, Rheinland-Pfalz

Das Objekt befindet sich in ruhiger, gewachsener Wohnlage am Rand des Ortsteils Bandorf. Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus älteren 1-2-Familienhäusern mit homogener Struktur. Die Straße „Kirchweg“ ist eine schmale, steile Anliegerstraße mit geringem Verkehrsaufkommen; keine Gehwege oder Straßenbeleuchtung, mäßiges Parkplatzangebot am Straßenrand.

Für den täglichen Bedarf sind Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte im benachbarten Ortsteil Oberwinter und im etwa 9 km entfernten Remagen vorhanden. Kindergarten ist fußläufig im Ort, die nächste Grundschule in Oberwinter. Weiterführende Schulen in Remagen, Sinzig, Bad Godesberg und Umgebung. Die Anbindung an den ÖPNV ist durch eine fußläufig erreichbare Bushaltestelle und den Bahnhof Oberwinter (ca. 700 m) gegeben, mit guten Verbindungen nach Bonn, Köln und Koblenz.

Das Grundstück hat eine Größe von 737 m² und ist leichter Hanglage zugeordnet. Die Topografie ist geneigt, die Höhendifferenz zeigt sich in der Gebäudegestaltung (Hanggeschoss). Die Gartenanlage ist einfach strukturiert mit Hecken, Bodendeckern und Rasen. Plattenbeläge und gepflasterte Flächen vor Garage und Haus sind vorhanden. Der Zuschnitt entspricht einer Wohnbauparzelle.