Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus mit Bauland

Lfd. Nr. 1: Flurstück 54: Gebäude- und Freifläche, Hauptstraße 88, dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit mehreren Gebäudeteilen, teils Denkmalschutz, Bj. ca. 1600/1920/1958, Wohnfläche ca. 198 m² und 174 m², Verkehrswert €: 483.000,00

Lfd. Nr. 2: Flurstück 54/1: Gebäude- und Freifläche, Hauptstraße 88, Bauland (baureifes Land), Verkehrswert €: 15.000,00

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein mit einem denkmalgeschützten Wohn- und Geschäftshaus bebautes Grundstück.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 14.03.2023 und 20.03.2023 im Rahmen zweier Ortsbesichtigungen inspiziert. Die Bewertung erfolgte zudem auf Grundlage von Bauunterlagen, Grundrissplänen sowie Auskünften von Ämtern und Informationen aus den bereitgestellten Unterlagen.

Gebäude

Das Objekt besteht aus mehreren zusammenhängenden Gebäudeteilen unterschiedlichen Baualters. Hauptgebäude ist das ehemalige Gasthaus zum Hirsch (Baujahr um 1600, unter Denkmalschutz), ergänzt durch einen dreigeschossigen, ca. 1958 errichteten Wohn-Geschäftshaus-Anbau. Hinzu kommen zwei eingeschossige Flachdachanbauten (ebenfalls ca. 1958), zwei zweigeschossige Nebengebäude aus dem Hofbereich (Baujahr ab etwa 1920) sowie ein viergeschossiger polygonaler Treppenturm aus dem Ende des 16. Jahrhunderts (Denkmal).

Das Hauptgebäude und der Anbau sind dreigeschossig, nicht unterkellert, und verfügen über Satteldächer ohne Aufbauten. Die Fassade zur Hauptstraße besteht aus Sandsteinquadern, zur Rosengartenstraße ist sie verputzt. Die Gebäude sind mehrseitig an Nachbarbauten angebaut. Die Obergeschosse beherbergen je eine übergroße Wohnung (198 m² und 174 m² Wohnfläche), wobei eine Aufteilung in je zwei Wohnungen pro Etage technisch möglich wäre. Die Flachdachanbauten dienen als Nebenzimmer für die Gastronomie (ehemalige Nutzung).

Die Raumaufteilung im EG umfasst Gasträume, Kühlhäuser, Bierkeller, Küche, Personalräume sowie Sanitäranlagen. Im 1. und 2. OG befinden sich großzügig geschnittene Wohnungen mit Dielen, mehreren Zimmern, Küche, Bädern und Wintergarten bzw. Terrasse. Die Belichtung und Besonnung ist insgesamt ausreichend bis gut. Die Nebengebäude werden im EG als Lager genutzt, im OG fehlen Treppen, eine Nutzung als Wohnraum ist erschwert.

Die Gebäudesubstanz zeigt trotz laufender Teilsanierungen (z. B. neue Heiztherme im 2. OG 2018, modernisierte Bäder/Fenster ca. 1988/2018) einen erheblichen Sanierungsstau und massive Bauschäden, insbesondere durch defekte Flachdächer (Nässeschäden, Schimmel); eine umgehende umfassende Sanierung ist erforderlich. Der Zugang zu dem Treppenturm und den OGs der Nebengebäude ist nur indirekt über den Wintergarten und das Flachdach möglich. Das Anwesen ist als Einzeldenkmal eingetragen und liegt in der Denkmalliste der Stadt; bei allen Baumaßnahmen sind Genehmigungen und Auflagen zu erwarten.

Weitere Gebäude

Im rückwärtigen Hof befinden sich zwei zweigeschossige Nebengebäude in Massivbauweise mit Satteldächern (einmal Wellfaserzement, einmal Biberschwanzdeckung), zumeist als Lagerfläche genutzt, zugänglich nur über einen Umweg. Ferner der erwähnte polygonale, viergeschossige Treppenturm aus der Zeit um 1600, der denkmalgeschützt ist, für eine Nutzung jedoch keine Relevanz hat, aber laufende Instandhaltungskosten verursacht.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Erdgeschoss (ehemalige Gastronomie), die Wohnung im 1. Obergeschoss sowie die Nebengebäude leerstehend; die Wohnung im 2. Obergeschoss wurde eigengenutzt.

• Dachform/Dachdeckung:

  • Gebäudeteil 1: Satteldach, Biberschwanzeindeckung

  • Gebäudeteil 2: Satteldach, Ziegeleindeckung

    Anbauten: Flachdach, Holzkonstruktion/Dichtungsbahnen, sanierungsbedürftig

    Nebengebäude: Satteldächer (Wellfaserzement/Biberschwanz)

    Treppenturm: Metalleindeckung (ca. 1968 erneuert)

• Heizung und Warmwasser:

  • Gastronomie: 2 Gasthermen, defekt

  • OG: Gastherme, defekt

  • OG: Gas-Brennwerttherme, Flachheizkörper

  • Warmwasser: über Boiler, Durchlauferhitzer und Heizung

• Elektroinstallation:

  • Standard ca. 1968, zu modernisieren; Erdgeschoss ca. 1988 verbessert; 2. OG teils modernisiert; moderne Verteilerkästen

• Böden:

  • EG: Naturstein, Fliesen

  • OG: überwiegend Textilbelag, Küche PVC, Bad Fliesen

  • OG: Laminat, Parkett, Bad Fliesen

• Fenster:

  • Holzfenster, Doppelverglasung (ca. 1988), teils Kunststofffenster im Bad

• Sanitärausstattung:

  • EG: einfache bis mittlere Ausstattung in den WCs (Damen/Herren/Personal)

  • OG: Bad aus ca. 1980 (Einbauwanne/Stand-WC), Gäste-WC

  • OG: Bad aus ca. 1986 (Dusche), Bad aus 2018 (Dusche/wandhängendes WC), durchschnittliche bis gute Qualität

Zweibrücken, ca. 34.300 Einwohner, kreisfreie Stadt in Rheinland-Pfalz.

Das Objekt befindet sich in zentraler Innenstadtlage, direkt an der Fußgängerzone (Hauptstraße 88) und wird hinten von der Rosengartenstraße erschlossen (Anliegerstraße/Sackgasse). Die Umgebung ist geprägt von geschlossener, drei­geschossiger Wohn- und Geschäftshausbebauung; es bestehen überwiegend wohnbauliche und gewerbliche Nutzungen. Die Mikrolage gilt als gute Geschäfts- und Wohnlage. Beeinträchtigungen sind keine erkennbar. Das Grundstück liegt eben, hat eine unregelmäßige Form (12 m/23 m Straßenfront, ca. 33 m tief) und ist als 2-Fronten-Grundstück ausgebildet. Parkmöglichkeiten sind nur eingeschränkt vorhanden.

Schulen, Kindergärten, Ärzte, Einkaufsmöglichkeiten sowie Bushaltestellen und Bahnhof befinden sich in fußläufiger Entfernung. Supermärkte, Ärzte, Umland- und weiterführende Schulen sind in Zweibrücken vorhanden.

Das Grundstück ist mit sämtlichen Ver- und Entsorgungsleitungen erschlossen; befestigte Flächen sind vorhanden (Kopfsteinpflaster, teils defekt). Der Bewuchs ist nicht explizit beschrieben.