Zwangsversteigerung Wohn- und Geschäftshaus

Verkehrswert: 243.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohn- und Geschäftshaus mit drei Wohneinheiten und zwei Gewerbeeinheiten.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 15.11.2024 innerhalb einer Stunde durch eine augenscheinliche Besichtigung untersucht. Die Bewertung basiert zusätzlich auf Bauunterlagen, Plänen, Altlastenauskunft und weiteren offiziellen Dokumenten.

Gebäude

Das Gebäude ist ein dreigeschossiges Wohn- und Geschäftshaus mit Untergeschoss, Baujahr 1891, geringfügig modernisiert im Jahr 2018. Die Bauweise ist ein traditionelles Fachwerk mit Natursteinmauerwerk im Unter- und Erdgeschoss und Fachwerk in den oberen Geschossen. Es besteht aus einem Gewölbekeller aus Naturstein, einem Erdgeschoss mit zwei Gewerbeeinheiten sowie einem ersten Obergeschoss und einem ausgebauten Dachgeschoss, beide als Wohnetagen genutzt. Die Gesamtwohnfläche beträgt 234,65 m², die Gewerbefläche 97,87 m².

Das Dach ist als konventionelles Satteldach mit Betondachziegeln ausgeführt, die Dachentwässerung erfolgt über Metallrinnen und -fallrohre. Die Grundrissgestaltung verteilt sich wie folgt:

• Im 1. OG links findet sich eine 2-Zimmer-Wohnung (Wohnzimmer, Schlafzimmer, Küche mit Balkon, Bad), rechts eine 3-Zimmer-Wohnung (Wohnbereich, zwei Schlafzimmer, Küche, Bad, WC).

• Das Dachgeschoss beherbergt eine große 3-Zimmer-Wohnung mit Wohn-/Essbereich, Schlafzimmer, Kinderzimmer, Küche, Bad und WC.

Die Gewerbeeinheiten im EG sind jeweils separat zugänglich, befinden sich jedoch überwiegend im Rohbauzustand. Es liegen sichtbare Schäden, u.a. lose Dachziegel, feuchte Wände im UG, defekte Fenster und starke Abnutzung vor. Die Belichtung ist aufgrund der engen Nachbarbebauung durchschnittlich, die Besonnung ebenfalls. Das Gebäude ist mäßig erhalten; es besteht Renovierungsbedarf, insbesondere bei Fenstern und Dach.

Umbauten gab es mehrfach (Umbau 1922, Garageneinbau 1957, Ausbau Dachgeschoss 1973, Vergrößerung Verkaufsraum 1978). Eine Garage ist im Erdgeschoss integriert, aktuelle Nutzung als Lager.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das 1. OG und das Dachgeschoss vermietet. Die beiden Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss standen leer und waren im aktuellen Zustand nicht vermietbar.

• Satteldach, Betondachziegel

• Gas-Zentralheizung (Schätzjahr 2018), Heizkörper mit Thermostat

• Warmwasserbereitung über Gasheizung (zu kleiner Boiler für Objektgröße)

• Elektroinstallation teils erneuert (2- und 3-adrig), Hauptsicherungskasten 2018 erneuert, teils neue Stromkabel

• Böden: in Wohnungen Fliesen, Laminat, Vinyl; Gewerbeeinheiten Fliesen und Vinyl

• Fenster: Mix aus doppelt verglasten Holz- und Kunststofffenstern (ca. 1970er – 1980er-Jahre); einzelne neue Fenster, viele veraltet; keine Rollläden

• Sanitäreinrichtungen: Moderne Bäder (90er-Jahre), WC und Waschbecken mit Unterputz-Spülkasten, Duschen und Badewanne, Waschmaschinenanschlüsse in den Wohnungen; Gewerbeeinheit rechts mit WC und Waschbecken, keine Sanitärinstallationen links

Hechingen, Stadt mit 19.439 Einwohnern im Zollernalbkreis, Baden-Württemberg.

Mikrolage und Wohnlage

Das Objekt befindet sich in städtischer Lage in einem von Altbauten geprägten, dicht besiedelten Bereich mit typischer Bebauung aus 3–5 Familienhäusern. Die Straße ist eine wenig befahrene Anliegerstraße, keine verkehrsbedingte Lärmbelästigung. Die Umgebung zeichnet sich durch eine leichte Hanglage aus, der Grundstückszuschnitt ist nahezu rechteckig, das Grundstück ist nahezu vollständig überbaut. Mikrolage mit mittlerem Wohnimage, leichte Defizite hinsichtlich Wohnnutzung. Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus sehr alten Gebäuden (vor 1919). Leichte Lärmbelastung durch die urbane Lage, aber keine außergewöhnlichen Beeinträchtigungen, kein Naturschutzgebiet oder Biotop.

Infrastruktur

Das Objekt liegt zentral mit sehr guter Infrastruktur: Bushaltestelle (ca. 225 m), Bahnhof (750 m), Einkaufsmöglichkeiten, Kindergarten (100 m), Grundschule (400 m), weiterführende Schulen im Radius bis 600 m. Ärzte und Apotheke sind in fußläufiger Nähe. Freizeitangebote mit Grünanlagen, Sportmöglichkeiten und Naherholung in geringer Distanz. Die Autobahn ist über 10 km entfernt; die Anbindung an ÖPNV ist sehr gut.

Grundstück

Größe 216 m², nahezu rechteckig (18×13 m), leichte Hanglage, fast vollständig überbaut, mit befestigtem Weg und Stützmauer; keine Grünfläche. Befestigung auf der Nordwestseite, Zugang über Schmidtestraße.