Zwangsversteigerung Reihenmittelhaus mit Tiefgaragenstellplatz

Verkehrswert: 515.000,00 €
davon entfällt auf Zubehör: 5.000,00 € (Einbauküche und Theke im UG)
Zusatz: BV 2 zu 1: 1/74 Miteigentumsanteil an Flurstück 5347/10, 161 m²

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Reihenmittelhaus mit 1/74 Anteil an der Tiefgaragenzufahrt Flst. 5347/10 und Nutzungsrecht am Tiefgaragen-Stellplatz Nr. 24.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 21.03.2025 besichtigt. Die Bewertung basiert auf der Ortsbesichtigung, ergänzenden Unterlagen sowie Planunterlagen der Baubehörden.

Gebäude

Das Reihenmittelhaus wurde ca. 1992–1995 in Massivbauweise errichtet und besitzt eine Bruttogrundfläche von etwa 180 qm sowie zusätzliche Nutzflächen von ca. 14 qm (Abstellraum UG und Geräteabstellraum DG).

Die Wohnfläche des Hauses beträgt ca. 134 qm, verteilt auf:

• Gartengeschoss (ca. 46,5 qm): einen Wohnraum, Bad und Abstellraum

• Eingangsgeschoss (ca. 45,5 qm): Flur, Esszimmer, offene Küche, Wohnzimmer und Balkon

• Obergeschoss (ca. 42,0 qm): zwei Kinderzimmer, Schlafzimmer, Bad und separates WC

• Dachgeschoss: Geräteabstellraum, große Dachterrasse mit Sitzplatz

Die Wohnung ist insgesamt sehr gut belichtet und bietet gute Ausblicke (u.a. Ulmer Münster). Modernisierungen wurden im Zeitraum 2014–2022 durchgeführt, darunter die Erneuerung der Fenster (2017, 3-fach isolierverglast), die Badmodernisierung (2021), neue Boden-, Wand- und Deckenbeläge, neue Treppengeländer, modernisierte Waschküche, neue Hauseingangstür und Installation neuer Heizkörper in UG und EG.

Der Zustand entspricht einem ordentlichen, gepflegten Standard. Gravierende Bauschäden sind nicht ersichtlich. Das Haus bietet lichtdurchflutete Räume sowohl nach Norden als auch nach Süden, insbesondere mit sehr guter Besonnung im Gartengeschoss und Dachterrassenbereich. Die Grundrissgestaltung ist für ein Reihenhaus typisch: Unten Wohnen (inkl. zusätzlichem Gartengeschoss), oben Schlafen.

Weitere Gebäude

Im Untergeschoss der Reihenhausanlage befindet sich eine grundstücksübergreifende Tiefgarage mit 74 Stellplätzen, erstellt in massiver Stahlbetonweise. Die Zufahrt erfolgt über eine westlich gelegene Zufahrt mit Anteil am entsprechenden Flurstück. Für das bewertete Objekt besteht das Nutzungsrecht am Stellplatz Nr. 24.
Die Instandhaltung der Tiefgarage sowie der Zufahrt erfolgt gemeinschaftlich nach festen Regelungen. Die Rechtslage hinsichtlich der Eigentümerschaft am Stellplatz ist nicht eindeutig geklärt, das Nutzungsrecht ist jedoch gesichert.

Grundstück

Das Grundstück Flst. 5347/6 mit 121 qm ist als Reihenhausgrundstück bebaut, hinzu kommt ein Anteil an der Tiefgaragenzufahrt (Flst. 5347/10, anteilig 1/74 von 161 qm). Es ist mit befestigtem Hauszugang, Hof, Terrassen, Natursteinweg und Pflanzbereichen gestaltet.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Reihenmittelhaus eigengenutzt.

• Flachdach, vermutlich Bitumenabdichtung, Terrassen und Überdachungen, Warmdach

• Heizung: Zentralheizung mit Fernwärmeanschluss, neue Heizkörper teils 2014–2022

• Warmwasser: zentral

• Elektroinstallation: Unterputz, vermutlich ausreichende Brennstellen, E-Stand 1990er Jahre, teils modernisiert

• Böden: Holzparkett (Wohnbereiche), Laminat (Abstellräume, Flure), Fliesen (Bäder, Küche)

• Fenster: Kunststofffenster, 3-fach isolierverglast (neu 2017), mit Rollläden

• Sanitärausstattung: Bäder im modernen Standard (2021 renoviert), Bad im GG mit Dusche, im OG mit Wanne, moderne Armaturen, Doppelwaschbecken, separates WC

Ulm, eine Stadt mit ca. 124.000 Einwohnern, liegt im Alb-Donau-Kreis in Baden-Württemberg.

Das Objekt befindet sich am Oberen Eselsberg in Ulm, in einer Reihenhausanlage mit gemeinsamer Tiefgarage. Die Nachbarschaftsbebauung besteht überwiegend aus Reihen- und Mehrfamilienhäusern in ruhiger Wohnlage ohne erkennbare Störfaktoren. Die Erschließung erfolgt über Wohnerschließungsstraßen und Fußwege, das Haus liegt ruhig abseits von Durchgangsverkehr.

Die Stadt bietet eine komplette Versorgung mit Schulen, Kindertagesstätten, ärztlicher Versorgung, Bildungsangeboten (inkl. Universität), Einkaufsmöglichkeiten aller Art sowie eine Vielzahl von Freizeit-, Kultur- und Sporteinrichtungen. Die nächste Stadtmitte ist ca. 2 km entfernt. Öffentlicher Personennahverkehr ist in Ulm sehr gut, alle wichtigen Einrichtungen sind kurzfristig erreichbar. Die Verkehrsanbindung ist durch gut ausgebautes Straßennetz, Bahnanbindung (ICE, IC), sowie Nähe zur Autobahn und Flughäfen ausgezeichnet.

Das Grundstück liegt in Südhanglage und ist etwa rechteckig zugeschnitten. Die Topografie sieht einen Höhenunterschied von ca. zwei Geschossen von Nord nach Süd vor, wodurch sich im Süden eine belichtete Gartenterrasse ergibt. Der Bewuchs umfasst Begrünung und Pflanzecken, die Außenanlagen sind befestigt und gepflegt.