Zwangsversteigerung Zweifamilienhaus

Verkehrswert: 290.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Grundstück mit einem zweigeschossigen, teilunterkellerten Zweifamilienhaus (Hausnummern 7 und 7a) nebst Garage, Gartenhaus sowie Wegerecht (Geh- und Fahrrecht; als Baulast und Grunddienstbarkeit eingetragen). Das Wegerecht verläuft mittig über das Grundstück und stellt eine wertmindernde Belastung dar.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 18.09.2025 besichtigt. Der Gutachter nahm eine rein visuelle Untersuchung des gesamten Gebäudes und der Grundstücksanlagen vor, einschließlich Aufnahme der Grundfläche mittels Lasermessung. Bauteilöffnungen, Baustoffprüfungen oder technische Funktionsprüfungen wurden nicht vorgenommen.

Gebäude

Das zweigeschossige, einseitig angebaute Zweifamilienhaus verteilt sich auf drei Baukörper: der ursprüngliche Altbestand (vermutlich Anfang 19. Jh., 1995 entkernt und modernisiert), ein Anbau aus 1995 (Hausnummer 7a), und ein eingeschossiger Gebäudeteil mit aufliegender Terrassenfläche.

Grundriss & Nutzung:
Das Gebäude gliedert sich in eine Hauptwohneinheit mit etwa 222 m² Wohnfläche und eine Einliegerwohnung im Erdgeschoss mit ca. 71 m². Die Haupteinheit erstreckt sich über Erd-, Ober- und Dachgeschoss und bietet eine großzügige Raumaufteilung mit mehreren Schlafzimmern, Bädern – teils mit en suite-Bad, zwei separaten Treppenaufgängen ins Dachgeschoss (jeweils zu unterschiedlichen Bereichen), mehreren Wohn- und Aufenthaltsräumen, sowie einer zum Garten ausgerichteten Terrasse.

Umbauten/Sanierungen:
Im Rahmen des Anbaus wurden weite Teile des Altbestands erneuert. Der Modernisierungsgrad entspricht überwiegend dem Bauzustand der 1990er-Jahre.
Abweichungen der Raumaufteilung gegenüber den Bauplänen sind vorhanden (Terrassenbereich, Grundflächen). Ein Feuchtigkeitsschaden unterhalb der Terrasse wirkt sich wertmindernd aus, ebenso besteht ein relevanter Instandhaltungsstau (Heizung, kleinere Wartungsarbeiten). Das Gebäude ist nicht denkmalgeschützt.

Belichtung/Grundriss:
Die Räumlichkeiten verfügen überwiegend über gute Belichtung und Belüftung, die Grundrisse sind funktional und für Familien konzipiert.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück ist ein einfaches Gartenhaus vorhanden.

Grundstück

Das Grundstück ist ca. 630 m² groß, annähernd eben und weist eine unregelmäßige Form auf (Tiefe ca. 24 m, Straßenfront ca. 25 m). Die Zufahrt und Hauptnutzung befinden sich nordöstlich. Grünflächen und Garten befinden sich im nordwestlichen und südwestlichen Grundstücksbereich.
Ein mittig verlaufender Weg (Geh- und Fahrrecht/Baulast) trennt das Wohnhaus funktional vom Garten. Das Grundstück ist teilweise durch einen Zaun (mit Sichtschutz, ca. 1,60 m hoch) eingefriedet und mit einem Tor versehen. Die Einfriedungen und Außenanlagen sind durchschnittlich; zwei PKW-Außenstellplätze sowie eine Einzelgarage befinden sich auf dem Grundstück.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt. Die Hauptwohnung wurde von den Eigentümern genutzt, die Einliegerwohnung stand leer.

• Satteldach (Altdach, teils Flachdachabschnitte), Ziegeldeckung

• Öl-Zentralheizung (Baujahr 1990er-Jahre, veraltet, Austausch empfohlen), Warmwasseraufbereitung über Heizung

• Heizkörper (klassische Radiatoren) mit manueller Regelung

• Fenster: Kunststofffenster, zweifach verglast, teilweise mit Rollläden

• Elektroinstallation: durchschnittlich, zwei Versorgungskreise/Nutzer- getrennte Zähler

• Bodenbeläge: Fliesen und Laminat, durchschnittliche Qualität

• Sanitärausstattung:

  • Hauptbäder mit WC, Waschbecken, Dusche (OG ca. 2019 erneuert, Fertigduscheinsätze), Wannenbäder im DG

  • Einliegerwohnung mit Bad, Dusche

  • Teilweise Nachbesserungsbedarf

• Kaminofen im Wohnzimmer (Kamineinsatz aktuell nicht nutzbar, Austausch erforderlich)

• Markise an der Terrasse

Ortsdaten:
Irsch, ca. 1.624 Einwohner (Stand 2024), Landkreis Trier-Saarburg, Bundesland Rheinland-Pfalz.

Wohn- & Mikrolage:
Das Objekt liegt im überwiegend wohnbaulich genutzten Umfeld mit Ein- und Mehrfamilienhäusern unterschiedlicher Modernisierungsstufen und mittlerer Bebauungsdichte; an einer mittelstark befahrenen Straße ohne Bürgersteige und ohne öffentliche Stellplätze. Ein Trafostationskasten steht auf einer Nachbarparzelle (geringe mögliche Geräuschimmissionen). Beeinträchtigungen durch Verkehrslärm und das mittig durchs Grundstück verlaufende Wegerecht zur Nachbarparzelle sind vorhanden, direkte Industrie-/Gewerbeimmissionen aber nicht.

Infrastruktur:

• Schulen/Kindergärten:

  • Kindergarten im Ort (1 km), Grundschule ca. 3 km entfernt, weiterführende Schulen in den Nachbarorten/Städten.

• Gesundheit:

  • Allgemeinärzte in Saarburg (7 km), Krankenhäuser in Trier (ca. 30 km).

• Einkauf:

  • Grundversorgung im Ort, Supermarkt ca. 1,5 km, größere Geschäfte in umliegenden Städten.

• Verkehr:

  • Buslinien 240/242; Bahn ab Saarburg; eingeschränkte Anbindung abends/Wochenende.

• Freizeit:

  • Vereine, Wander- und Radwege, Nähe zu Weinbergen.

Grundstück – Topografie, Form, Abmessungen, Bewuchs:
Das Grundstück ist überwiegend eben, mit unregelmäßigem Zuschnitt. Die Einfahrt liegt im Nordosten, Grünflächen im Nordwesten/Südwesten. Bewuchs und Nutzung sind teils Garten, teils aktuell als Parkfläche genutzt. Wegen des mittig verlaufenden Wegerechts ist die Flächennutzung nachteilig getrennt.