Zwangsversteigerung Wohnhaus mit Nebengebäuden

Lfd. Nr. 1: Flur 1 Nr. 138/3, Gebäude- und Freifläche, Sprendlinger Straße 30. Verkehrswert €: 250,00
Lfd. Nr. 2: Flur 1 Nr. 139/2, Gebäude- und Freifläche, Sprendlinger Straße 30. Verkehrswert €: 19.750,00
Lfd. Nr. 3: Flur 1 Nr. 140, Gebäude- und Freifläche, Sprendlinger Straße 32. Verkehrswert €: 280.000,00

Je in Erbengemeinschaft

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein ehemaliges Winzeranwesen, bestehend aus einem unterkellerten, zweigeschossigen Einfamilienwohnhaus mit Betriebs- und Nebengebäuden (darunter Scheune und weitere landwirtschaftliche Gebäude) auf einem insgesamt 774 m² großen Grundstück. Es handelt sich um drei Flurstücke (138/3, 139/2, 140).

Besichtigung

Das Objekt wurde am 29.04.2025 im Rahmen einer Ortsbesichtigung in Augenschein genommen und fotografisch dokumentiert. Die Bewertung erfolgte zusätzlich anhand von Unterlagen wie amtlichem Lageplan, Grundbuchauszug, Bodenrichtwertkarte und Aufmaßskizzen.

Gebäude

Das Wohnhaus wurde um 1860 errichtet und in Teilen modernisiert. Es handelt sich um ein zweigeschossiges, vollunterkellertes Gebäude mit einer Wohnfläche von ca. 161 m² und einer Bruttogrundfläche von ca. 385 m². Das Gebäude ist mit einem Satteldach ausgestattet, wobei die Dachdeckung aus Ziegeln besteht. Die Grundrissgestaltung teilt sich

• im Erdgeschoss in Küche, Wohnräume und ein Duschbad auf;

• im Obergeschoss befinden sich Schlafräume und ein weiteres Bad.

Das Gebäude befindet sich in einem mittleren bis guten Zustand mit einigen Schönheitsreparaturen und geringem Reparaturstau. Teilweise ist aufsteigende Feuchte im Keller sowie leichter Holzwurmbefall im Dachstuhl vorhanden. Der Keller besteht aus Natur- und Ziegelsteinmauerwerk mit Gewölbedecken. Die Fassade besteht aus Ziegelmauerwerk, teilweise mit Sandsteingewänden und Putz. Die Fenster sind isolierverglaste Kunststofffenster mit Rollläden.

Die Erschließung ist vollständig vorhanden.

Weitere Gebäude

Neben dem Wohnhaus befinden sich auf dem Grundstück mehrere Nebengebäude: Zwei unterschiedlich genutzte, z.T. unterkellerte Betriebsgebäude auf der Ost- und Westseite (mit Fassweinkeller, Kelter- und Lagerflächen), die größtenteils überaltert und wirtschaftlich bedeutungslos sind. Die Bauausführung umfasst Natursteinfundamente, Betonböden, teilweise Kappendecken, Pult- oder Satteldächer mit Ziegel-, Blech- oder Eternitdeckung. Die Installationen sind begrenzt, der Erhaltungszustand als schlecht zu bewerten.

An der nördlichen Grundstücksgrenze steht ein teilunterkellertes, zweigeschossiges Scheunengebäude mit Satteldach (Hohlziegeldeckung), Balkenlage und Dielenboden. Auch dieses Gebäude ist überaltet, jedoch potenziell noch einer anderen Nutzung zuzuführen. Insgesamt bieten alle Nebengebäude eine Bruttogrundfläche von ca. 621 m² (341,5 m² Nebengebäude und 280 m² Scheune).

Grundstück

Das Anwesen umfasst drei Parzellen mit einer Gesamtfläche von 774 m². Das Grundstück ist ein eingeebnetes Reihengrundstück mit einer Straßenfront von etwa 20 m an der Sprendlinger Straße und etwa 14 m zur Bosenheimer Straße (diese liegt 2 m höher als der Hof). Die Parzellen sind vermessen, eine davon ist bebaut, die beiden anderen sind unbebaut. Die Erschließung ist vollflächig vorhanden. Das Grundstück selbst ist weitgehend befestigt, die Hoffläche ist ausgebaut und Einfriedungen/Tore sowie Arbeitsflächen für den ehemaligen Winzerbetrieb sind vorhanden.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt leerstehend und wurde seit ca. drei Jahren nicht mehr genutzt. Die Nutzung als Winzerbetrieb wurde eingestellt, Wohn- und Nebengebäude befinden sich im Leerstand.

• Öl-Warmwasserheizung mit Stahllamellenradiatoren und Kunststoff-Batterietanks; zentrale und separate Warmwasserboiler vorhanden

• Neuzeitliche Elektroinstallation, Steckdosen und Lampen ausreichend vorhanden, teils auf Putz in Nebengebäuden

• Böden: Laminat, Fliesen, Beton, teilweise Dielen im Dachgeschoss und Lager

• Fenster: Isolierverglaste Kunststofffenster mit Kunststoffrollläden im Wohnhaus, keine Fenster in Scheune/Nebengebäuden

• Sanitärausstattung: Zwei Bäder mit Dusche (eine behindertengerecht), Badewanne, Waschtischen, raumhoch gefliest; Kalt-/Warmwasser in Küche, Bädern, Toiletten

Diese Zwangsversteigerung weist folgende Besonderheit auf: Das oben beschriebene Objekt wird gemeinsam mit einem oder mehreren anderen Objekten versteigert. Dies ist ersichtlich aus den Versteigerungsdaten / Terminsbestimmung (siehe oben). Dabei besteht die Möglichkeit, die Versteigerungsobjekte einzeln oder in einem Gesamtgebot zu ersteigern. Das wird sich jedoch erst beim Versteigerungstermin ergeben und vom Rechtspfleger bekannt gegeben. Nähere Informationen hierzu erfragen Sie bitte bei Gericht, dem Gläubiger oder dem vom Gläubiger beauftragten Vertreter/Makler. Wenn hier kein bzw. nur eines der vorhandenen Gutachten zum Download zur Verfügung gestellt wurde, können alle Gutachten unter dem jeweiligen Aktenzeichen oder beim Amtsgericht eingesehen werden.

Das Objekt liegt im Ort Pfaffen-Schwabenheim (ca. 1.500 Einwohner), Landkreis Bad Kreuznach, Rheinland-Pfalz

Die Mikrolage ist geprägt von zweigeschossiger Mischbebauung (Wohn- und landwirtschaftlich genutzte Gebäude) im alten Ortskern. Die Südgrenze liegt an der Sprendlinger Straße (Hauptdurchgangsstraße mit moderatem Verkehr und Bürgersteigen), die Nordgrenze an der Bosenheimer Straße (höher gelegen, schmal und ohne Bürgersteige, reine Anliegerstraße). Die Nachbarschaft ist geprägt von weiteren Wohnhäusern und ehemaligen landwirtschaftlichen Betrieben. Minimale Einschränkungen ergeben sich aus dem Niveauunterschied zweier Straßen.

Die Infrastruktur im Ort ist als schwach einzuschätzen. Es gibt eine Kindertagesstätte und eine Grundschule; weiterführende Schulen, Ärzte und Einkaufsmöglichkeiten sind in Bad Kreuznach (5 km Entfernung) oder Nachbargemeinden, ebenso Supermärkte und größere Versorgungseinrichtungen. Bushaltestelle in Nähe (Linien nach Mainz, Bingen, Frankfurt), Bahnanschluss im Nachbarort Gensingen.