Zwangsversteigerung Wohngebäude mit Garage

Verkehrswert: 150.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohngebäude mit Garage.

Besichtigung

Das Objekt wurde am 20.02.2025 sowohl von außen als auch von innen besichtigt. Grundlage der Bewertung bilden außerdem Unterlagen, Bauzeichnungen und Auskünfte von Behörden.

Gebäude

Das Einfamilienhaus wurde 1969 in massiver Bauweise errichtet und ist freistehend. Es umfasst zwei Vollgeschosse (Hanggeschoss und Erdgeschoss) sowie einen unbeheizten Dachboden, der über eine Einschubleiter erreichbar ist und kein Ausbaupotenzial bietet. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 292,5 m², die Wohnfläche laut Gutachten ca. 112,8 m². Die Aufteilung ist zeittypisch:

• Im Hanggeschoss befinden sich Heizungskeller, Öltankraum, Badezimmer, mehrere Wohnräume (teilweise ehemals Hobbyraum) und ein Abstellraum.

• Das Erdgeschoss gliedert sich in Diele, Gäste-WC, weiteres Bad (ohne WC), zwei Wohnräume – einer davon mit Zugang auf einen überdachten Balkon – sowie die Küche.

Der Grundriss weist sogenannte "gefangene Räume" auf. Das Gebäude ist teilunterkellert und besitzt ein Satteldach mit Pfanneneindeckung. Außenwände bestehen aus einschalig gemauertem Mauerwerk ohne zusätzliche Wärmedämmung. In den letzten 15 Jahren erfolgten punktuelle Modernisierungen, darunter neue Waschbecken, Küchenboden, Einbau von Schiebetüren, neue Terrassenbeläge und ein modernes Fenster Element mit elektrischen Rollläden.

Es gibt erhebliche Abnutzung, Feuchtigkeitsschäden im Keller und auf dem Dachboden sowie einen deutlichen Unterhaltungsstau von Fassade, Dach (Moosbefall), Fenstern und Heizanlage. Die Belichtung ist insgesamt gut bis ausreichend, die Räume sind tageslichtdurchflutet.

Weitere Gebäude

Auf dem Grundstück befindet sich eine beheizbare Garage mit Wasseranschluss. Zudem gibt es Außenanlagen wie Freisitz, Garten mit Südostausrichtung am Hang, Einfriedungen (Zäune/Hecken), überdachte Terrasse, Pflanzungen, eine Gartentreppe, ein Gewächshaus und einen kleinen Gartenteich.

Grundstück

Das Grundstück misst 1.009 m², ist annähernd rechteckig (ca. 23 m an der Straße "Wied", im Mittel ca. 27 m breit und 37 m tief), eingefriedet, mit normal tragfähigem Baugrund und als baureifes Land sowie einer kleinen Nebenfläche bewertet. Die Gartenfläche liegt am Südosthang mit starker Neigung zur Landstraße L251. Das Grundstück ist mit Zäunen/Hecken zum Nachbarn abgegrenzt und überwiegend als Garten genutzt. Ein Teil dient als sonstige Fläche/Erholungsfläche.

Nutzung

Zum Wertermittlungs-Stichtag war das Objekt eigengenutzt. Die Räume im Hanggeschoss wurden zusätzlich von einem Familienangehörigen gegen eine monatliche Warmmiete von 200 € in Mitbenutzung genutzt. Es besteht kein schriftlicher Mietvertrag.

• Dachform: Satteldach, Dacheindeckung mit Pfannen.

• Heizung: Ölzentralheizung (Baujahr 1982), 36 kW, Brenner von 1996, Öltank ca. 4.000 Liter, im Hanggeschoss installiert, erneuerungsbedürftig.

• Warmwasser: Elektrodurchlauferhitzer.

• Elektroinstallation: Pro Raum mehrere Steckdosen/Lichtauslässe vorhanden.

• Böden: Fliesen (Diele, Küche, Bäder, Balkon), Parkett (Wohnzimmer), Laminat, PVC, Holzbretter auf Terrasse, Betonplatten im Außenbereich.

• Fenster: Holzfenster (teilw. Einfachverglasung, z.T. Isolierverglasung), ein Kunststofffenster mit elektrischen Rollläden, Fenster teils mit Gittern, Anstrich der Holzrahmen erneuerungsbedürftig.

• Rollläden überwiegend manuell, nur an einer Kunststofftüre elektrisch.

• Sanitärausstattung: Badezimmer mit Wanne, WC und Waschbecken (Hanggeschoss); Duschbad ohne WC (EG); Gäste-WC (EG); überwiegend weiße Sanitärkeramik.

Neustadt (Wied), Verbandsgemeinde Asbach, Landkreis Neuwied, Rheinland-Pfalz, ca. 7.000 Einwohner

Das Objekt liegt am Ortsrand von Neustadt (Wied) in der Verbandsgemeinde Asbach (ca. 24.000 Einwohner). Die umliegende Bebauung besteht aus aufgelockerten, zumeist zweigeschossigen Einfamilien- und Doppelhäusern. Die Zufahrt erfolgt über die Straße "Wied", ein nicht ausgebauter, asphaltierter Fahrweg mit Anliegerverkehr. Entlang der südlichen Grundstücksgrenze verläuft die Landstraße L251 mit Durchgangsverkehr (potenziell lärmbelastet, keine naturschutzrechtlichen Einschränkungen erwähnt).

Infrastruktur

Die Nahversorgung ist ca. 4 km entfernt (Geschäfte des täglichen Bedarfs), Verwaltungseinrichtungen etwa 8 km, Schulen, Kindergärten und Ärzte sind im naheliegenden Ortszentrum erreichbar. Die Autobahn A3 (Neustadt/Wied, Bad Honnef/Linz) ist die nächstgelegene Fernstraße; ein Bahnhof befindet sich nicht in direkter Nähe, Busverbindung ist vorhanden. Ärzte, Schulen und Einkaufsmöglichkeiten sind innerhalb weniger Kilometer erreichbar.

Grundstück

Das Grundstück liegt im Südost-Hang, Gartenseite weist auf die L251. Form annähernd rechteckig, eingefriedet und begrünt, mit Südostausrichtung. Die Topografie ist deutlich geneigt; die Erschließung ist technisch realisiert (Strom, Wasser, Kanal, Satellit). Regenrinnen und Einläufe nach aktuellem Stand nicht vollständig nach modernen Standards ausgeführt; Bauarbeiten an der Straße "Wied" sind nicht geplant.