Zwangsversteigerung Mehrfamilienensemble mit zwei Wohnhäusern

Eingetragen im Grundbuch von: Calberlah Blatt 1386

• lfd. Nr. 3: unbebautes Grundstück
  Verkehrswert: 1.000,00 €

• lfd. Nr. 4: Mehrfamilienhaus
  Verkehrswert: 319.000,00

Gesamtverkehrswert: 320.000,00 €

Bei dem Versteigerungsobjekt handelt es sich um ein Wohnhaus I (3 Wohneinheiten), Wohnhaus II (2 Wohneinheiten), eine Lager- und Gerätehalle, zwei Lagerüberdachungen sowie ein unbebautes Kleinstflurstück.

Besichtigung:

Das Objekt wurde am 08.07.2025 örtlich besichtigt; in Augenschein genommen wurden beide Wohnhäuser, die Lager- und Gerätehalle, die Lagerüberdachungen sowie die Außenanlagen. Das Objekt wurde ergänzend anhand von Grundbuch-, Kataster-, Bodenrichtwert- und Bauunterlagen aus den Jahren 1985, 1988, 1989 und 1999 bewertet.

Gebäude

Wohnhaus I: Das wertprägende Hauptobjekt ist ein freistehendes, nicht unterkellertes Gebäude in Fachwerkkonstruktion mit Klinkerausmauerung, teils mit Tonziegelvorhangfassade, Ursprungsbaujahr um 1852, für die Wertermittlung mit fiktivem Baujahr 1959. Es ist eingeschossig mit teilweise ausgebautem Dachgeschoss ausgebildet und als Dreifamilienhaus genutzt bzw. vorgesehen. Die Bruttogrundfläche beträgt ca. 506 m². Die Raumaufteilung umfasst in:

• Wohnung 1 im Erdgeschoss Windfang, Diele, Küche, Wohnen, Essen, Zimmer, Abstellraum und Bad, im Dachgeschoss Flur und vier weitere Zimmer (ca. 187,6 m²)

• Wohnung 2 verfügt im Erdgeschoss über Eingangs-/Zimmer, Gang, weiteres Zimmer, Flur, drittes Zimmer, Windfang, Abstellraum, Bad und Küche ( ca. 86,6 m²)

• Wohnung 3 liegt im Dachgeschoss und besteht aus Flur, zwei Zimmern, Küche und Bad ( ca. 55,0 m²)

Der Grundriss ist teils bautypisch, teils individuell; Belichtung und Besonnung werden als gut bis ausreichend beschrieben. Im Dachgeschoss der linken Haushälfte liegt die Deckenhöhe teilweise unter 1,86 m.

Das Gebäude wurde 1985 am Dach, an der Fassade und an Fenstern modernisiert; zugleich erfolgte eine Innensanierung bzw. der Ausbau von Wohnung 1. Weitere Fenster wurden 1995 erneuert, der Ausbau der Wohnungen 2 und 3 erfolgte 1999 bis 2000. Gleichwohl besteht ein erheblicher bis teils extremer Unterhaltungs- und Sanierungsstau. Die drei Wohneinheiten gelten wegen des mangelhaften Bauzustands, der sehr einfachen Ausstattung und der sehr schlechten energetischen Beschaffenheit als nicht bewohnbar. Zusätzlich weist die rechte Haushälfte als ehemals wirtschaftlich genutzter Teil einen ungenehmigten Ausbau zu zwei Wohnungen auf. Ein Denkmalschutz ist nicht angegeben.

Wohnhaus II: ist ein ebenfalls freistehendes, nicht unterkellertes Fachwerkgebäude mit Klinkerausmauerung, Ursprungsbaujahr ebenfalls um 1852, ausgebaut aus einer ehemaligen Scheune ohne Baugenehmigung zu zwei Wohneinheiten. Es ist eingeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss, weist ca. 184 m² Bruttogrundfläche auf und wurde für die Wertermittlung mit fiktivem Baujahr 1959 angesetzt. Die Raumaufteilung umfasst in:

• Wohnung 4 im Erdgeschoss Flur, Bad, Küche, Zimmer und Abstellraum sowie (ca. 54,4 m²)

• Wohnung 5 im Dachgeschoss Studio, Bad und Schlafraum (ca. 48,0 m²)

Modernisierungen erfolgten 1988 an Dach, Fassade und Fenstern sowie 2000 beim Innenausbau zu den Wohnungen 4 und 5. Der Zustand ist ebenfalls von allgemeinem Unterhaltungs- und Sanierungsstau geprägt; der Standard liegt etwas besser, aber weiterhin zwischen Rohbauzustand und geringer Standardstufe. Belichtung und Besonnung sind gut bis ausreichend.

weitere Gebäude

Zur weiteren Bebauung gehört eine Lager- und Gerätehalle, Baujahr 1989, massiv errichtet, mit flachem Satteldach und Trapezblechdeckung, Bruttogrundfläche ca. 80 m². Auch hier besteht teils erheblicher Unterhaltungs- und Sanierungsstau. Hinzu kommen eine kleine und eine große Lagerüberdachung, jeweils um 1999 in einfacher Holzkonstruktion mit Trapezblechdeckung errichtet. Die große Überdachung weist teils extrem schlechte Bausubstanz auf und erhielt keinen Wertansatz. Ferner ist ein Carport in einfacher Holzkonstruktion vorhanden, der ohne Baugenehmigung errichtet wurde.

Nutzung:

Zum Wertermittlungs-Stichtag waren Wohnhaus I und II sowie die Nebengebäude seit etwa einem Jahr leerstehend und ungenutzt.

• Dachform der Wohnhäuser: Krüppelwalmdächer, Dachdeckung Tonziegel

• Heizung: überalterte bis abgängige Gas-Thermen

• Wärmeübertragung: Flachheizkörper

• Warmwasser: Durchlauferhitzer bzw. Boiler

• Elektroinstallation: zeittypisch, eher einfach ausgestattet

• Bodenbeläge: Fliesen, PVC, Textilbelag, Laminat

• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung sowie Holzfenster mit Isolierverglasung

• Bad Wohnung 1 EG: Dusche, Badewanne, Handwaschbecken, WC

• Bad Wohnung 2 EG: Badewanne, Handwaschbecken, WC

• Bad Wohnung 3 DG: Dusche, Badewanne, Handwaschbecken

• Bad Wohnung 4 EG: Badewanne, Handwaschbecken, WC

• Bad Wohnung 5 DG: Runddusche, Handwaschbecken, WC

Das Objekt liegt in Calberlah mit rund 5.290 Einwohnern im Landkreis Gifhorn, Niedersachsen.

Es befindet sich in südwestlicher Ortslage in einer überwiegend durch Wohnbebauung geprägten Umgebung mit aufgelockerter, offener Bauweise. Die Wohnlage wird als gut beurteilt. Das Grundstück liegt an einer innerörtlichen Anliegerstraße bzw. Sackgasse mit überwiegend geringem Verkehr.

Geschäfte des täglichen Bedarfs sind im Ort vorhanden. Kindergarten, Grundschule und Realschule befinden sich in fußläufiger Entfernung; weitere Schulformen sind in Isenbüttel und Gifhorn erreichbar. Ärzte und Fachärzte sind in Calberlah, Isenbüttel und Gifhorn vorhanden. Eine Bushaltestelle liegt in fußläufiger Entfernung; zudem besteht Bahnanschluss in Calberlah, daneben in Gifhorn und Wolfsburg.

Das Grundstück ist annähernd eben, insgesamt 1.882 m² groß und von sehr unregelmäßiger Form. Die Straßenfront beträgt ca. 15 m zur Wasbütteler Straße und ca. 59 m zur Straße Im Winkel, die mittlere Tiefe ca. 35 m. Straßenseitig bestehen Einfriedungen durch Jäger- und Holzlattenzaun.

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